Фото: Yay/ ТАСС
По итогам второго квартала 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости столичного региона аналитики насчитали в общей сложности 4, 07 тысячи завершенных сделок. С чисто формальной точки зрения этот показатель на 38% превышает результаты аналогичного периода прошлого года (тогда в пределах Московской области было реализовано 2,96 тысячи лотов).
Однако, разделяя общее количество операций купли-продажи на отдельные сегменты, специалисты по продажам отмечают, что готовым коттеджам и блокированному жилью (дуплексы и таунхаусы) отдало предпочтение только 6% и 7% покупателей соответственно. Заметно больше людей интересовали квартиры в малоэтажных домах (22%). Безоговорочным же лидером рейтинга покупательских предпочтений стали земельные участки без подряда, на чью долю пришлось 65% совершенных сделок.
Такое положение дел вызывает неоднозначную оценку у знатоков вопроса. Например, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что, с одной стороны, увеличение спроса на «загородные» объекты вполне можно рассматривать как предпосылки к долгожданной стабилизации рынка недвижимости. Вместе с тем, эксперта настораживает тот факт, что темпы продаж объектов в поселках остаются крайне низкими, а объем сделок прирастает лишь за счет вымывания с рынка недорогих участков без подряда. Причем бывшая совсем недавно довольно популярной «малоэтажка» все активнее уступает свои позиции жилью во многоквартирных домах.
И действительно, в прошлом году «торговый расклад» выглядел иначе. Так, при практически неизменном интересе граждан к блокированному жилью, в процентном соотношении поклонников у «малоэтажки» было больше (31% в общей доле всех операций купли-продажи), а у участков без подряда — наоборот, меньше (53%).
Некоторый предмет для гордости аналитики видят, пожалуй, лишь в том, что нынешние показатели (опять же, с чисто формальной точки зрения) всего лишь на 11% ниже итогов пятилетней давности: в 2013 году в период с апреля по начало июля новых владельцев нашли 4,6 тысячи объектов недвижимости. Но если копать глубже, то выясняется, что тогда рынок недвижимости выглядел куда более здоровым, чем сейчас. Пять лет назад «голые» земельные участки, вызывали интерес менее чем у половины всех покупателей (49%), зато без малого четверть всех операций (24%) пришлась на малоэтажные дома. Интерес же к коттеджам, таунхаусам и дуплексам находился примерно на одном уровне (14% и 13% соответственно).
При таком раскладе, по мнению Дмитрия Таганова, состояние рынка загородной недвижимости Московской области вполне можно называть гармоничным. А вот длящийся уже несколько лет подряд перекос спроса и предложения в сторону «пустой» земли вкупе с дефицитом предложений с застройкой свидетельствуют о том, что рынок загородной недвижимости попал в крайне сложную финансовую ситуацию. К сожалению, развивает мысль эксперт, ситуация 2013 года в обозримом будущем едва ли повторится.
Всем колебаниям спроса, имевшим место быть на подмосковной «загородке», констатирует руководитель одного из «инкомовских» офисов Алексей Сенчук, рынок обязан в первую очередь колебаниям валютных курсов. И, хотя эта волна, можно сказать, улеглась, сложившаяся к настоящему моменту невысокая покупательская способность населения так и не позволяет уверенно говорить о выздоровлении сегмента.
Впрочем, эксперт признает, что отдельным проектам, в которых застройщики предлагают созданный с умом продукт и проповедуют грамотную ценовую политику, даже при такой далеко не удачной конъюнктуре все-таки «выстреливают». К таковым, например, можно отнести поселки с домами небольшой площади, но находящимися в высокой степени готовности (это позволяет потенциальным покупателям не думать о рисках недостроя), либо все те же земельные участки (при условии выигрышного расположения и подведения всех коммуникаций). Жаль, что далеко не каждый застройщик способен вывести на реализацию такой продукт, поскольку это требует значительных финансовых вложений от последнего, а на это сейчас способны немногие.
Рынок подержанных загородных объектов также далек от оптимального с точки зрения большой экономики состояния. Средняя стоимость выведенной на реализацию подмосковной дачи сейчас колеблется на уровне 3,8 миллиона рублей. При этом, по мнению экспертов, не менее 80% подобных предложений грешат серьезно завышенной (примерно на 30−40 процентов) ценой. Покупатели же, в силу обстоятельств стремятся уложить покупку в бюджет, не превышающий 1 миллиона рублей. Интересно, что пригодный для приемлемого проживания участок земли с небольшим жилым строением в радиусе до 150 километров от МКАДа можно отыскать и за гораздо меньшие деньги — от 250 тысяч рублей.
За такую сумму, уточняет Дмитрий Таганов, россиянин может стать владельцем щитового дома, построенного лет тридцать назад, с туалетом на улице и привозным газом в баллонах. Размеры земельных участков при подобных объектах, засаженных чаще всего старыми плодовыми деревьями, а реже — обыкновенным бурьяном, как правило, не превышают 4−6 соток. При желании схожий по стоимости объект сейчас можно найти даже в пятидесятикилометровом «отмкадном» поясе. Логичнее предположить, что гораздо больше шансов найти такое предложение на южном и восточном направлениях, чем на северном или западном, поскольку это традиционно «высокопрестижные» направления.
Справедливости ради стоит отметить, что фактором, оказывающим решающее влияние на конечную стоимость объекта при продаже, является отнюдь не его местоположение. Гораздо важнее в этом вопросе такие нюансы как размеры и состояние жилого дома и земельного участка, а также наличие коммуникаций.
Несмотря на то, что своего рода стандартом стал участок в 8−12 соток, старые добрые «шестисоточные» варианты вполне себе живут и здравствуют. И все потому, подчеркивает Дмитрий Таганов, что современные покупатели в своей массе расценивают дачу как место отдыха, а не работ. Поэтому пара кустиков или деревьев, цветник да место под мангал их вполне устраивает.
Торгуясь за понравившееся предложение, покупатель должен помнить, что наличие «прокинутого» на участок электричества поднимает его стоимость в среднем на 150−200 тысяч рублей (соответственно, его отсутствие где-то на столько же и опускает). Отсутствие колодца или перебои с водоснабжением отнимают делают предложение дешевле на 50−70 тысяч рублей. примерно на такое же удешевление «тянет» отсутствие септика. Пригодный для купания водоем или лесной массив, находящиеся неподалеку, способны поднять стоимость предложения на 10−15%, а наличие в непосредственной близости высоковольтной линии или свалки дает простор для понижения запрашиваемой суммы в диапазоне от 5 до 15 процентов. Самой же большой «повышалкой» (сразу +300 тысяч рублей) служит наличие магистрального газа.
Новости недвижимости: Москвичам покажут принципиально новое городское пространство
Проблемы недвижимости: Пенсионная реформа оставит россиян без жилья