Рассказываем, что предлагают построить в столичных районах реновации, как увеличится плотность застройки и улучшится инфраструктура
Фото: Антон Белицкий/ТАСС
Программы реновации набирает темпы: первые проекты планировок территорий (ППТ) в 14 районах Москвы были вынесены на публичные слушания с начала реализации программы. В некоторых районах на суд жителей представили сразу несколько реновационных кварталов. В целом, проектами планировок, представленными столичными властями, предлагается в несколько раз увеличить объем нового жилья, а также строительство новой транспортной, развлекательной и социальной инфраструктуры, школ, детсадов, поликлиник и т.д., а также создание комфортной среды.
Рассказываем, как изменятся спальные районы Москвы в результате программы реновации на примере первых проектов, которые представили москвичам на публичных слушаниях в этом году.
В каких районах прошли слушания
Солнцево, Очаково-Матвеевское, Ивановское, Метрогородок, Северное Тушино, Митино, Алтуфьевский, Бабушкинский, Люблино, Покровском-Стрешнево, Свиблово, Бирюлево Восточное, Восточное Измайлово и Бутырский район
Всего в представленных на публичных слушаниях 14 проектах в разных районах Москвы планируется снести 336 старых домов общей площадью более 1,5 млн кв. м. На их месте проектами предполагается (если их согласуют) построить более 5,2 млн кв. м недвижимости, в том числе около 4,8 млн кв. м жилья. Объем нового жилья в представленных проектах превысит существующие объемы от 2,2 до 4 раз, а высотность зданий может достигнуть до 135 м.
Предложенные проекты реновации в районах Москвы
Район
Снесут шт./тыс. кв. м
Всего построят недвижимости, тыс. кв. м
Жилье, тыс. кв. м
Увеличение объемов жилья, раз
Высота новостроек, м
Свиблово, микрорайон 23а
14 / 65,6
208,5
189,8
2,9
30 – 70
Свиблово, микрорайон 24
15 / 63,5
220,5
199,9
3,1
20 – 80
Бирюлево Восточное, микрорайон «Загорье»
11 / 12,6
56,7
28,6
2,2
40-65
Люблино, микрорайон Ж
15 / 48,4
196,8
188,4
3,8
30 – 73
Восточное Измайлово, микрорайон 36-28
33 / 129,4
457,3
425
3,3
до 80 м
Бутырский район
11 / 46,7
193,2
180,8
3,9
45 -135
Район Алтуфьевский, микрорайона 1-2, 3, 4-5
50 / 169,2
603
555,9
3,3
50-85
Солнцево, поселок Западный
8 / 34,6
166,5
129,6
3,7
30 -80
Район Ивановское, микрорайон 40–52
20 / 82,1
358,1
314,6
3,8
до 75
Митино, поселок Новобратцевский
12 / 48,5
191
152,4
3,1
30 – 80
Метрогородок, микрорайоны 1, 2 и 2а
74 / 427,9
1367
1230
2,9
до 85
Очаково-Матвеевское, кварталы 2 и 4
33 / 134,2
452,6
434,6
3,2
25 -70
Покрово-Стрешнево, микрорайон 16
18 / 86,3
273,6
265,4
3
38 – 75
Северное Тушино
22 / 161,2
526,5
494,8
3
30 – 85
Бабушкинский район, микрорайоны 1, 14, 18
56 / 224
720,8
672,7
3,2
30 – 100
Итого
392 / 1744,2
1 992,1
5 992,1
5 462,5
до 135
Таблица по данным ППТ представленных на публичные слушания
Согласно ППТ, представленных москвичам на публичных слушаниях, больше всего пятиэтажек предлагается снести в Метрогородке (74 шт. или 427,9 тыс. кв. м), в Алтуфьевском районе (50 или 169,2 тыс. кв. м) и Очаково-Матвеевском (33 или 134,2 тыс. кв. м). Меньше всего планируют снести в Солнцево (8 или 34,6 тыс. кв. м) и Бирюлево Восточное (11 или 12,6 тыс. кв. м).
Больше всего на месте снесенных кварталов планируется построить жилья в Метрогородке (1,2 млн кв. м), Алтуфьевском районе (555,9 тыс. кв. м), и Северном Тушино (494,8 тыс. кв. м). Согласно ППТ, наибольший рост объемов застройки отмечен в Бутырском, Ивановском и Солнцево. В этих районах вместо старого фонда объем нового жилья вырастет почти в четыре раза, если проекты согласуют в представленных вариантах. Меньше всего увеличение плотности жилой застройки ожидается в районе Бюрюлево Восточное — в 2,2 раза.
Практически в каждом микрорайоне разработчики предлагают построить высотные доминанты. Проектами допускается строительство жилых домов высотой в 135 м в Бутырском районе, до 85 — в Северном Тушино и Микрогородке, до 80 м — в районах Восточное Измайлово, Свиблово, Солнцево и Митино.
Влияние реновации районов
Проекты предусматривают возведение нового объема жилья, который в разы превышает объем сносимого, говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По словам Доброхотовой, увеличение строительного объема возможно главным образом за счет увеличения этажности, т. к. сносимые панельные дома в массе своей являются пятиэтажками.
Так, в Северном Тушино под снос определено 167 тыс. кв. м, где 161 тыс. кв. м жилая, а возводится 526 тыс. кв. м, где 495 тыс. кв. м жилая. То есть в 3 раза. В Солнцево под снос определено 43,5 тыс. кв. м, где 34,7 тыс. кв. м жилая, а возводится 166 тыс. кв. м, где 130 тыс. кв. м жилая. То есть, практически в 4 раза.
Крупные объемы застройки, заявленные властями, потребуют нескольких лет строительства, счиатет Доброхотова. «Так как объем застройки новых домов будет в несколько раз больше снесенных, то их потребуется меньшее количество, чтобы переселить жителей из домов под снос в новые. Остальной объем застройки может частично выйти на рынок. Условия реализации пока не понятны. Если для реализации планов реновации будут привлекаться крупные девелоперы, как это обсуждалось (ПИК, «Крост» и проч.), то видимо именно они и будут заниматься реализацией рыночного объема», — предполагает экспер.
Если все заявленные планы будут реализованы, в Москве появится несколько новых высотных микрорайонов, говорит Доброхотова. При этом вопрос их обеспечения социальной инфраструктурой, по ее мнению, остается злободневным. В ситуации поступления на рынок части заявленного объема, формирование стоимости жилья комфорт-класса в локации будет зависеть от того, насколько здесь востребованы квартиры массового сегмента, считает эксперт.
В Москве назвали победителей архитектурного конкурса по реновации
Поступление в продажу новых объемов, возводимых в рамках реновации, не должно, по мнению Доброхотовой, оказать значительного влияния на стоимость жилья в данных локациях. Ожидается, что гораздо большее влияние на ценовую конъюнктуру окажет переход отрасли на эскроу-счета, заключает эксперт.
Пока данный реновация никак не повлияла на объем предложения новостроек в Москве, так как квартиры в этих домах не выходили на рынок. При этом, генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев считает, что программа уменьшила объем спроса на новостройки. «Жители хрущевок, зачастую, рассматривались застройщиками как потенциальные покупатели, которым в большей степени требуется улучшение жилищных условий. Программа реновации, по сути, отрезала данную часть спроса», — поясняет эксперт.
По законам рынка снижение спроса на новое жилье должно уменьшить стоимость новостроек, однако сейчас на стоимости в гораздо большей степени отражаются переход на проектное финансирование и инфляция, говорит Каширцев.
Без эскроу: сколько жилья в Москве будут продавать по старым правилам
При таком увеличении количества населения в районах реновации вырастет нагрузка на инфраструктуру, считает Каширцев. Если социальные объекты в этих районах будут выходить одновременно с жильем, то она будет не так ощутима, добавляет он.
Говоря о плюсах программы, Доброхотова отмечает, что в данных проектах предлагается возведение и социальной, и спортивной инфраструктуры, и решение транспортных вопросов — то есть комплексное обновление. В ряде районов реконструируют дорожную сеть, планируют строить физкультурные комплексы, новые школы и детские сады, бульвары и скверы. Например, в Свиблове предполагается формирование бульвара и сквера с благоустройством, в Люблине — ФОК с бассейном, школа искусств, благоустройство территории возле Капустинского пруда, в Бутырском районе — детские, спортивные площадки, в Покровском-Стрешневе — учебный блок с бассейном на 350 мест для уже существующей школы и так далее.
Согласно представленным ППТ в обоих районах может быть недостаточен уровень социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), считает Доброхова. По ее словам, он не соответствует увеличенному в 3-4 раза объему жилой застройки. Также недостаточно мест в наземных паркингах. Например, в ППТ по Солнцево запланировано 2 открытых паркинга в общей сложности на 660 машиномест, что, конечно, недостаточно для застройки в 130 тыс. кв. м жилья. Однако это решено следующим образом: в домах нового строительства предусмотрены подземные паркинги», говорит Доброхотова.
«Участники слушаний получили возможность высказаться и внести свои предложения по строительству паркингов, по уменьшению этажности новых домов. Будут ли все предложения приняты — пока неизвестно, необходимо изучить протоколы всех слушаний. Но, например, по Бутырскому району более 4 тыс. голосов высказались «за» принятие ППТ в предложенном виде, остальные замечания оказались единичны», — говорит Доброхотова.
Проектные решения планировок районов реновации
Северное Тушино
(Фото: Москомархитектура)
Реновация набирает темпы
Пока столичные власти разрабатывают и выводят стартовые площадки, чтобы пересилить жителей из старых пятиэтажек. После переселения это позволит в дальнейшем освободить целые кварталы от хрущевок и приступить к их комплексной застройки современными урбан-блоками. На апрель месяц, по данным департаменты градостроительной политики, в столице велось переселение в 35 стартовых домах из 59 включенных в программу. Всего с начала реализации программы реновации было снесено семь домов, из них четыре в 2019 году.
Аналитики компании «Мосреалстрой» отмечают резкий рост числа выданных разрешений на строительство жилья по реновации в Москве с конца прошлого года. В первом квартале, по данным компании, доли выданных разрешений на строительство по реновации достигло рекордных 65,2% от всех выданных РС. Всего с октября по апрель в Москве было выдано 149 разрешений на строительство, площадь которых составила 2,3 млн кв. м жилья. Почти половина из них — 1,08 млн приходится на строительство домов по реновации.
Программа реновации была утверждена в 2017 году, в нее вошли более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживет около 1 млн человек. Для того чтобы снести все хрущевки, потребуется не менее 15 лет и около 3,5 трлн руб.
