Фото: Алексей Филиппов/ТАСС
Материал комментируют:
Александр Абрамов
В одном из предновогодних материалов «СП» уже рассказывала о том, что на фоне ухудшения экономических показателей в стране стоимость квадратного метра жилья в новостройках выросла во всех ее регионах, причем довольно заметно: годовые приросты фиксировались кое-где в диапазоне целых 15−18%. Конкретно в Москве удорожание первичного жилья составило в среднем 7%. Таким образом, свидетельствуют эксперты, квадратный метр в столице достиг своего исторического максимума за всю историю наблюдений за динамикой развития рынка недвижимости. Однако, предполагают они, в наступившем году Свиньи этот показатель имеет все шансы оказаться побитым. Для такого развития событий, полагают знатоки вопроса, существует целый ряд объективных причин.
Первая (и самая значимая) — реформа сегмента долевого жилищного строительства. Напомним, уже через пять с половиной месяцев, начиная с 1 июля, оно не будет больше финансироваться дольщиками напрямую. Граждане, заинтересованные в приобретении нового жилья, будут размещать свои деньги на специальных банковских счетах (так называемых эскроу). Соответственно, застройщик, чтобы возвести многоквартирный дом, должен будет взять в конкретной организации целевой кредит. И только после того, как здание будет построено и введено в эксплуатацию, накопленные на эскроу-счетах средства будут переведены строительной компании. Новые правила будут распространены практически на все строящиеся жилые проекты. Исключением станут лишь те, что находятся на завершающих стадиях строительства или уже распроданы.
Читайте также
Недвижимость-2018: Пока россияне нищали, квартиры дорожали
Эксперты подсчитали, как выросли цены на жилую недвижимость за уходящий год
Сейчас, пока эта схема еще не запущена, денежные средства дольщиков для застройщика фактически бесплатны. Но банковский кредит на подобных условиях никто никому не даст, следовательно, девелоперам в недалеком будущем придется возвращать банкам долги с процентами. Следовательно, все дополнительные расходы на обслуживание займа волей-неволей придется закладывать в конечную стоимость жилья. Правда, согласно предварительной оценке Министерства строительства, средняя ставка для застройщиков будет колебаться в относительно небольшом диапазоне 6−8% годовых (при текущих значениях в 10−20%). Но сколько бы в реальности ни стоил кредит для застройщика, отмечает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев, его использование неизбежно приведет к повышению себестоимости строительства, особенно если принять во внимание анонсируемые Центробанком намерения по ужесточению своей кредитно-денежной политики на 2019 год (что по факту означает удорожание займов). По оценкам эксперта итоговая стоимость возведенного с использованием целевого кредита жилья увеличится примерно на 10%.
Вторая причина роста стоимости первичной недвижимости — рост страховых отчислений. Дело в том, что при заключении договора долевого участия (ДДУ) с покупателем девелопер в каждом случае перечисляет 1,2% от его общей суммы в специальный страховой Фонд защиты прав дольщиков. Однако в течение всего 2018 года в правительстве проходили оживленные дискуссии о повышении размера этих отчислений. Причиной этих баталий, как и в случае с пенсионным фондом, стала банальная нехватка денег: за весь период существования на счета этого специального Фонда поступило в общей сложности 8,6 миллиарда рублей, при этом только за 9 месяцев 2018 года его чистый убыток (а эти средства, напомним, используются в том числе и для достройки проблемных объектов) составил более 22 миллиардов рублей.
Пока размер страховых взносов еще не изменен, но в 2019 году российское правительство с большой долей вероятности может принять волевое решение об их увеличении. В этом случае строительные компании также будут вынуждены поднять ценники на новые квартиры. Например, по расчетам аналитиков компании «Метриум», если сейчас стоимость объекта недвижимости составляет 5 миллионов рублей, взнос в Фонд защиты прав дольщиков составляет 60 тысяч рублей. Если же ставка отчисления возрастет до 6% (этот вариант, по словам специалистов, упоминается в правительстве при обсуждении данного вопроса), взнос увеличится уже до 300 тысяч рублей.
Третья причина повышения стоимости жилья — рост темпов инфляции, которого не удастся избежать при условии повышения налога на добавленную стоимость (НДС) до 20% (вместо прежних 18%), а также акцизов на топливо. Плюс свое веское слово скажет и завершение налогового маневра в нефтяной отрасли, суть которого заключается в снижении пошлины на экспорт нефти при одновременном повышении налога на добычу полезных ископаемых 9что гарантирует рост цен на бензин внутри страны).
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что порядка 64% всех строительных материалов и услуг на рынке первичного жилья, без которых реализация жилищного строительства невозможна, облагаются НДС. Естественно, связанное с этим увеличение себестоимости строительства неизбежно будет отражено в конечной стоимости жилья.
Что касается влияния стоимости топлива на цены квартир в новостройках, то, например, коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова приводит конкретный пример:
— За два года строительства нашего жилого комплекса «Маяковский» только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья.
Само собой разумеется, что такой мощный фактор ускорения инфляции, как продолжающаяся девальвация отечественной валюты, также нельзя сбрасывать со счетов. По итогам минувшего года российский рубль потерял по отношению к доллару и евро порядка 13−20% своей стоимости (в том числе из-за действия антироссийских санкций). В 2019 году угроза дальнейшего его обрушения сохраняется, и старт процессу даст возвращение Центробанка с 15 января к практике закупок доллара и евро. Но и без этого уже к сентябрю 2018 года, отмечает главный аналитик банка «Солидарность» Александр Абрамов, курс доллара к рублю обновил максимумы с 2016 года, скакнув выше 70 рублей.
— Государство, конечно, начало принимать меры по компенсации выпадающих доходов в виде сокращения расходов по социальным статьям, повышения пенсионного возраста, роста НДС, введения налога на самозанятых и так далее, — отмечает эксперт. — Только вот эффект от этих мер вполне может оказаться обратным ожидаемому, потому что половина населения потеряла доверие к власти. А тут еще возобновилось падение мировых рынков, уровень деловой активности в Европе и Китае упал до многолетних минимумов. Естественно, все это повлекло за собой снижение цен на нефть, и мы видим, что к концу года падение фондового рынка и национальной валюты начало набирать обороты. Причем, судя по всему, все минимумы у них еще впереди.
Как свидетельствуют данные НИУ ВШЭ, каждый 1% роста индекса обменного курса прибавляет к стоимости жилого «квадрата» на первичном рынке минимум 810 рублей. А ведь, несмотря на объявленную правительством политику импортозамещения, в отечественных жилых проектах доля оборудования зарубежного производства все еще очень высока. Так, по расчетам аналитиков «Метриума», импортное вентиляционное оборудование используется в 79% случаев, в системах водоснабжения, водоотведения и отопления доля зарубежных систем достигает 75%. Системы электроосвещения и лифтовое хозяйство зависят от иностранного производства на 64% и 57% соответственно. И факт того, что все это врастет в цене при дальнейшем падении курса рубля, является непреложным.
Читайте также
2019-й: Ни продавать, ни покупать жилье будет некому
Кто может, но не хочет спасти рынок недвижимости от такой незавидной судьбы
Четвертая причина дальнейшего повышения цен — довольно мощный спрос на жилье. За 11 месяцев 2018 года количество заключенных ДДУ, по свидетельству аналитиков того же «Метриума», только в Москве выросло сразу на 49% к аналогичному периоду 2017 года. Катализатором выступила сравнительно доступная ипотека (со средними значениями в центральных регионах в диапазоне 9−9,5% годовых). Правда, минувшей осенью ставки поднялись до 10−10,5%, однако на фоне того, что в последние 10 лет средневзвешенная ипотечная ставка составляла порядка 12,5%, эти значения все равно привлекательны для покупателей. По мнению экспертов, даже с учетом удорожания займов и с перспективой повышения ключевой ставки высокий спрос на жилые объекты сохранится минимум до июня 2019 года, чем не преминут воспользоваться застройщики, чтобы увеличить свои доходы, поднимая цены на свои продукты кое-где примерно в 2−3 раза быстрее рынка.
Правда, участник партнерской сети CBRE, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предупреждает — основный фактор ценовой динамики заключается в соотношении спроса и предложения, а даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек в той же Москве пока в 2,2 раза превышает спрос. И в нынешнем году это соотношение с большой долей вероятности еще сильнее сместится в пользу предложения (в связи с замедлением ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов), что, по мнению эксперта, нивелирует влияние на рынок факторов роста цен. Но даже в этом случае жилье в новостройках может подняться в цене как минимум на 5−10%.
Проблемы недвижимости: Капремонт провален, а фонды по сбору денег с населения жируют
