Фото: DPA/TASS
Пожалуй, любой продвинутый автовладелец наперечет знает основные «слабые места» подержанных автомобилей, которые спровоцируют новых владельцев на серьезные денежные траты. «А по каким признакам можно сделать вывод, что подержанная квартира способна „раскрутить“ потенциального покупателя на серьезные денежные вложения в ремонт?» — задалась вопросом «Свободная Пресса» и обратилась с ним к экспертам рынка недвижимости.
Сделать определенные выводы о состоянии квартиры, считает консультант оценочной компании «Апхилл» Денис Федоров, можно еще до ее непосредственного осмотра, на основе анализа стоимости аналогичных объектов недвижимости поблизости.
— В случае, — подчеркивает он, — если цена существенно дешевле, можно предположить наличие скрытых проблем. Проще говоря, квартира в которой необходим ремонт, скорее всего будет продаваться ниже среднерыночной стоимости аналогичных квартир в данном районе. Чем больше разница от среднерыночных цен, тем серьезнее потребуется в будущем ремонт.
Читайте также
Жители столицы перебираются в Подмосковье
Что заставляет людей покидать «лучший город Земли»
Также необходимо, напоминает специалист по экологии дома Вадим Рукавицын, обратить внимание на район, в котором квартира расположена, а также узнать историю дома и придомовой территории.
— Посмотрите на расположение рядом действующих промышленных предприятий и автомагистралей, — советует он. — Шум и загрязнение воздуха могут внести свою лепту в стоимость ремонта в виде дополнительных фильтров и шумоизоляции. Наличие в непосредственной близости телебашни, ЛЭП и других источников электромагнитного излучения означает, что защищаться от него будет довольно сложно и затратно.
Второй важный момент, на который потенциальному покупателю, полагают эксперты, стоит обратить пристальное внимание — это состояние самого дома.
— В домах с межэтажными деревянными перекрытиями, — уточняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — для ремонта пола придется вскрывать всю конструкцию, вплоть до балок. Более современные панельные дома также имеют свои недостатки. В них нередко промерзают углы комнат, так что не только обои, но даже внутренние стенки мебели из-за холода покрывались плесенью, от которой непросто избавиться. Конечно, при осмотре квартиры в шкафы залезать не стоит. Достаточно просто приложить руку к стене. В холодное время года это самый простой способ понять, придется ли в перспективе утеплять стены и бороться с плесенью. В современных монолитных домах собственники нередко жалуются на плохую звукоизоляцию.
В ходе осмотра самого объекта недвижимости, либо его фотографий, заостряет внимание Денис Федоров, необходимо определить состояние отделки:
— Важно получить представление, какого качества материалы — высокого или низкого — использовались в отделке помещений, насколько они долговечные. О необходимости ремонта говорят следующие признаки — трещины на стенах, текущие трубы, отстающие обои. Хочу заметить, что разница в цене между квартирой с качественным ремонтом и квартирой без ремонта достигает 15%.Оценивать состояние квартиры лучше утром, при дневном освещении. Обратите внимание при осмотре, тепло ли в квартире, оцените шумоизоляцию. Важным моментом также является состояние проводки и исправность розеток. Стены и потолки должны быть ровными, без следов протечек. Бывают случаи, когда за натяжным потолком скрываются дополнительные дефекты.
— Если же продавец уверяет в том, что он недавно сделал качественный ремонт, — добавляет Мария Литинецкая, — то стоит попросить перечислить, что подразумевает «ремонт» или даже попросить показать чеки на используемые материалы. Вполне может оказаться, что «недавно» — это 5−7 лет назад, а «качественный» — это переклейка обоев без замены проводки и инженерных коммуникаций.
В ванной, особо отмечают эксперты, следует обратить внимание на высокую влажность. Как правило, она говорит о неисправности труб. В этом случае следует внимательно проверить стены, полы и потолок на предмет наличия плесени.
— Качество воды, — советует Вадим Рукавицын, — можно частично оценить по наличию в раковине или ванне коричневых разводов от ржавчины. Такие разводы могут еще говорить и о плохом качестве труб, а также повышенном содержании в воде железа, что означает дополнительные затраты на покупку хорошего фильтра или же масштабные сантехнические работы. Кроме того, стоит обратить внимание на запахи. Избавиться от них может быть очень тяжело, а сигнализировать они могут о наличии крайне токсичных и даже канцерогенных соединений в воздухе. Необходимо проверить работу вентиляции. Воздух должен как свободно поступать в квартиру, так и активно всасываться в воздуховод без использования вентиляторов. Если этого не происходит, то на устранение этого дефекта тоже нужно будет закладывать бюджет, иначе дышать в квартире будет тяжело, а концентрация загрязняющих веществ может превысить предельно допустимые нормы.
Читайте также
Власть оказалась бессильной перед строительной мафией
Обещания, которые чиновники давали к выборам мэра, так и остались обещаниями
Еще одна распространенная проблема, которая может потребовать дополнительных вложений от покупателя, считает Мария Литинецкая, заключается в некачественно установленных оконных блоках, когда стеклопакеты неплотно закрываются, или между рамой и подоконником есть пустоты. Особое внимание контролю за состоянием оконных блоков, убежден Вадим Рукавицын, нужно при наличии дополнительных усугубляющих факторов: если пластиковые окна в квартире запотевают, на откосах есть плесень или в некоторых местах блока чувствуется сквозняк. Все это, по единодушному мнению экспертов, в дальнейшем приведет к незапланированным вложениям в шумоизоляцию и замену окон.
— Всем известно, — констатирует Денис Федоров, — что при перепланировке необходимо ее узаконить. Но лишь немногие знают, что установка дополнительных крупных электро-, газо- и гидроагрегатов, а также перемещение коммуникационных и инженерных сетей также требуют согласования. Поэтому при осмотре очень важно внимательно сверяться с документами БТИ
Чтобы избежать недопонимания между сторонами при совершении покупки вторичной недвижимости эксперты компании «Апхилл» рекомендуют составить акт осмотра. Как правило, такой документ включает в себя дату осмотра, геолокацию объекта, расположение и основные характеристики здания, материалы стен, перекрытий квартиры, информацию о планировке, оценку осмотра с подробным описанием.
— При выявлении существенных недостатков, — резюмирует Денис Федоров, — советую зафиксировать их в договоре или дополнительном соглашении. Это дает покупателям право требовать уменьшения цены объекта, безвозмездного устранения недостатков или даже расторжения договора.
Проблемы городской недвижимости: Рынок недвижимости от краха спасти не получится
Новости городской недвижимости: Покупателям квартир ГК ПИК отказывают в регистрации права собственности
