Фото: Роман Вуколов/ТАСС
Пожалуй, единственным драйвером, не позволившим рынку недвижимости не упасть, как говорится, ниже плинтуса, стала ипотека. Именно ей обязан своими рекордными для последних лет значениями рост покупательского спроса, только она смогла подстегнуть выгодный покупателям рост предложения и притормозить невыгодный продавцам курс снижения цен на недвижимость.
Взять хотя бы столичный рынок жилья. Так, в уходящем году средневзвешенная годовая ставка по жилищным кредитам на первичное жилье достигла в столице небывало низкого за всю документально зафиксированную историю ипотеки уровня в 9,4%. Это позволило только с января по сентябрь заключить 62,5 тысячи сделок с участием заемного капитала (тогда как за весь прошлый год таковых было зарегистрировано всего 54,4 тысячи). На таком позитивном фоне спрос на столичные новостройки увеличился на 47%, а на вторичные объекты — на четверть (в цифровом выражении это 54 тысячи договоров долевого участия и 105 тысяч договоров купли-продажи соответственно).
Читайте также
Жилье для россиян станет еще более недоступным, чем было
Большинству покупателей недвижимости будет не под силу платить ипотеку
Однако к настоящему моменту многие эксперты рынка жилья приходят к неутешительным выводам. Ипотечный бум, уверены они, уже практически подошел к концу. Например, они заостряют внимание на том, что если в конце прошлого года в вероятности грядущего снижения ставок по ипотеке сомневаться не приходилось, то после ряда решений, принятых Центробанком осенью 2018 года, становится ясно — кредиты вновь начинают дорожать. И в этом заключается главная опасность, с которой рынку недвижимости предстоит столкнуться уже после боя новогодних курантов.
Судя по всему, полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, ипотечное кредитование не способно справиться с ролью «вечного двигателя» для рынка, что является, без преувеличения, настоящей угрозой для отрасли. «Повышение ставок крупнейшими банками, — подчеркивает она, — может привести в перспективе к замедлению темпов прироста спроса, которые мы наблюдали последние три года, а затем и к снижению активности покупателей. Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним „урожайным“ на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетии».
Помимо этого, существует целый ряд дополнительных рисков, которые могут оказать серьезное влияние на динамику развития рынка недвижимости Москвы.
Так, эксперты обращают внимание на то, что вследствие последнего всплеска покупательского интереса к новостройкам объем предложения заметно сократился. Да, признают они, в период с января по сентябрь 2018 года на экспозицию было выведено целых 42 жилых комплекса с квартирами, и еще 21 — с апартаментами, в результате чего общее количество жилых проектов (с учетом мультиформатных) в продаже достигло отметки аж в 327 штук, что на 5,5% превышает результаты конца 2017 года. Но несмотря на это количество квартир так таковых падает. За те же 9 месяцев текущего года в сегменте апартаментов их доля сократилась на 14%, а в сегменте классического жилья — на 15%, так что теперь в абсолютном выражении таких объектов насчитывается 9,6 и 33 тысячи единиц соответственно.
Конечно, расширение ассортимента проектов свидетельствует о том, что конкуренция среди застройщиков все еще сохраняется, причем на довольно высоком уровне. Но стремление застройщиков вывести на рынок как можно большее число проектов до 1 июля 2019 года (с этого дня привлечение средств дольщиков станет возможным только на условиях использования эскроу-счетов в банках) вполне может привести к тому, что предложение вновь существенно обгонит существующий спрос.
На фоне увеличения спроса и сокращения объема предложения вполне логично пошли вверх цены на жилье. Примечательно, что этот процесс равномерностью не отличался. В наиболее ликвидных проектах, констатировала Мария Литинецкая, всего за несколько месяцев цены подрастали на 10−20%. В подавляющем большинстве остальных проектов, правда, цены росли не такими впечатляющими темпами. В итоге к началу октября нынешнего года столичные новостройки в общей сложности прибавили в стоимости в среднем 5%. Квадратный метр в новостройке как таковой подскочил в цене до 224 тысяч рублей (+4,5% к январю 2018 года), «апартаментный» метр также прибавил в цене (+0,2%, до 276 тысяч рублей). В новостройках массового сегмента средневзвешенный квадратный метр добрался до отметки в 158 тысяч рублей (рост на 4,6%). Кроме того, тут свое веское слово сказала и начавшаяся реформа закона о долевом строительстве. Из-за того, что она предусматривает ужесточение требований к девелоперам, эксперты полагают, что рост себестоимости строительства новых квартир будет неминуемым. Естественно, со счетов не стоит сбрасывать и девальвацию рубля с последовавшим за ней инфляционным скачком: хоть положительная динамика роста цен и греет душу девелоперам, на покупательскую способность этот фактор оказывает угнетающее впечатление.
Читайте также
Роскосмос разворовали враги России вместе с Кудриным и Чайкой
Руководство нашей «заоблачной отрасли», оправдывая коррупцию, ищет вокруг себя заговор
Сводя воедино все вышепоименованные факторы, аналитики сферы недвижимости сходятся в том, что в 2019 году ситуация в сегменте по крайней мере столичных новостроек претерпит качественные изменения на фоне усложнения экономической обстановки.
В следующем году, уверены они, базовые ипотечные ставки ведущих банков могут не только достичь, но даже и превысить уровень в 10% годовых, что чревато самой настоящей стагнацией. Впрочем, ситуацию, по их мнению, может спасти новая программа субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается Минстроем.
Перевод со второй половины будущего года рынка первичной недвижимости на эскроу-счета и проектное финансирование спровоцирует новую волну санации в среде застройщиков. В результате число «игроков» в этой отрасли заметно уменьшится, а сами проекты станут довольно дорогими.
Наконец, январское увеличение НДС с 18 до 20 процентов, вкупе с двухэтапным увеличением стоимости коммунальных услуг и при практически неизбежном росте цен на бензин на фоне продолжающейся нестабильности отечественной валюты, не оставляет абсолютно никаких надежд на улучшение финансового положения населения. Следовательно, сфере новостроек будет уже не до рекордов. Она гарантированно просядет, причем степень жесткости этого процесса, подчеркивают знатоки вопроса, никакому прогнозированию, увы, не поддается.
Проблемы недвижимости: Россиян лишают права собственности
