Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Если россияне еще не бросились сломя голову продавать свои загородные владения, то только потому, что далеко не все из них получили уведомления об уплате налога на недвижимое имущество. Конечно, многие из них полагают, что ничего экстраординарного здесь не произойдет: во-первых, сам президент пообещал налоги не повышать, во-вторых, греет душу тот факт, что теперь определением кадастровой стоимости будут заниматься государственные бюджетные учреждения, из-за чего кадастровая стоимость объектов в том же Подмосковье понизилась.
Но не стоит, однако, забывать о том, что Владимир Путин когда-то обещал не поднимать и пенсионный возраст до тех пор, пока он выполняет обязанности президента, так что никаких гарантий незыблемости налоговых тарифов в следующем году, понятное дело, попросту не существует. А также о том, что если где-то кадастровая стоимость недвижимости и понизилась, то переход на стопроцентную оплату налога никто не отменял, так что совсем скоро россиянам придется совершать этот фискальный платеж по квитанции не с четырехзначной, а уже с пятизначной суммой.
Эти факторы в совокупности могут спровоцировать выброс на и без того перезатоваренный рынок еще большего количества объектов, хозяева которых больше не в состоянии будут его содержать. Однако цены на них, как утверждают многие риелторы, окажутся завышенными. В ожидании реализации такого сценария на загородном рынке «Свободная пресса» после консультации со знатоками вопроса напоминает, какие нюансы имеют решающее значение в торгах за дачу, и какой убыток продавцу (и, соответственно, выгоду покупателю) они смогут принести.
Итак, для примера представим, что в следующем году условный житель Подмосковья соберется продавать свой условный электрифицированный загородный десятисоточный надел, обнесенный забором из профлиста, с водяной скважиной, старым одноэтажным деревянным домом и брусовой баней за 3 миллиона рублей (примерно столько сейчас, кстати, и просят за объекты с аналогичными характеристиками продавцы в дальних районах Подмосковья).
В первую очередь, советуют эксперты по продаже недвижимости, продавцу по возможности следует привести в порядок и дом, и участок. Если на территории продаваемого землевладения располагается какой-либо недострой (неважно, что именно — гостевой домик, хозблок, баня, сарай), его нужно либо разобрать совсем, либо достроить (как минимум — хотя бы завести под крышу). В противном случае подобный «арт-объект» сразу съест от первоначально запрашиваемой стоимости 10−15%.
Да, признает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов, хорошо разбирающихся в особенностях строительства покупателей на рынке немного, однако вне зависимости от степени такой «подкованности» для всех без исключения важное значение имеет даже не соответствие конструкции каким-то архитектурным нормам и стандартам, а внешний вид дома, который планируется приобрести. Особенно если учесть, что в массе своей на загородном рынке покупают недвижимость либо женщины, либо семейные пары, а для представительниц прекрасного пола эстетическая сторона вопроса играет огромную роль при принятии окончательного решения. Так что строительный мусор и прочую грязь необходимо с участка удалить.
Проинспектировать перед показом собственнику придется и инженерные системы в жилом помещении. Если там обнаружится неисправность, ее лучше устранить. Первое, на что бросается в глаза покупателям — это водопроводные краны, заостряют внимание эксперты, так что если из них вода не льется вообще, то надо их заменить, иначе в глазах возможных покупателей это вызовет негатив, и никакие отговорки и оправдания этого не изменят. А подобное упущение может обойтись продавцу еще в 12% потери от ожидаемой суммы сделки.
Если показ объекта приходится на холодное время, обращает внимание еще один «инкомовский» специалист, руководитель департамента загородной недвижимости Антон Архипов, надо побеспокоится о его заблаговременном обогреве, иначе комфортным даже недолгое пребывание гостей в нем не назовешь.
С украшениями, улучшениями и «изюминками» сегодня нужно обращаться очень аккуратно, напоминают эксперты. Полагать, что их появление в меблировке и отделке помещения поможет ускорить процесс продажи недвижимости — заблуждение. Имитация венецианской штукатурки на картонных перегородках и пенопластовые полуколонны в комнатах, подчеркивает Дмитрий Таганов, не принесут пользы. Вложения не окупятся, даже наоборот — в зависимости от масштабов «улучшений» это отнимет от желаемой стоимости еще 7−10%. И не стоит даже пытаться позиционировать перед визитерами дряхлый бабушкин комод как некий «винтаж» и «раритет». Это просто хлам, которому уже давно место на ближайшей свалке.
Естественно, сильное впечатление на потенциальных покупателей произведет наличие полного пакета всех документов по конкретному объекту недвижимости. Причем в оптимальном варианте сюда нынче должны входить не только обязательные бумаги вроде правоустанавливающих свидетельств и выписок из ЕГРН, но еще и договоры со всеми подрядными организациями, которые когда-либо проводили здесь хоть какие-то работы. Таким образом продавец может, во-первых, нивелировать страхи покупателей относительно юридической «нечистоты» объекта, а, во-вторых, показать себя ответственным партнером по сделке. Конечно, само по себе отсутствие какой-то части документов, по мнению экспертов рынка, не слишком критично, однако все же способно уменьшит цену лота в результате торга примерно на 5%.
Принимая во внимание все перечисленное, получается, что условный продавец условного вышеозначенного земельного участка, допустивший все перечисленные промахи, по самым грубым подсчетам рискует потерять практически миллион рублей (ровно столько же, к слову, имеет возможность выгадать расчетливый и внимательный покупатель в процессе обсуждения сделки).
Но тут есть еще пара интересных моментов. Прямых убытков при несоблюдении этих факторов они продавцам не принесут, зато при грамотном подходе вполне способны нивелировать все остальные промахи и выйти из торга с покупателем с наименьшими финансовыми потерями.
Во-первых, это грамотный показ продаваемого объекта. Под этим термином понимается не просто голая демонстрация лота, а целый комплекс мероприятий. Тут и встреча покупателя, и доставка его на объект, и умение убедительно рассказывать о неявных преимуществах самого места расположения продаваемой недвижимости.
Во-вторых, важную роль при покупке загородного объекта играет и наличие доброжелательных соседей. Если эти люди приятны в общении, резюмирует Антон Архипов, да еще и смогут пообщаться с возможным покупателем прямо во время показа, это поможет созданию нужного эмоционального настроя и повысит приоритет конкретного объекта на фоне других аналогичных предложений на рынке.
Проблемы загородной недвижимости: Какие сюрпризы готовит власть для дачников в 2019-м году
