Если вы не можете платить ипотеку и вам нужно продать квартиру

Фото: DPA/ ТАСС

В вопросах вывода экономики из кризиса российские чиновники и околоправительственные эксперты возлагают большие надежды на сегмент ипотечного кредитования. И действительно, данные Центробанка свидетельствуют — всего за 8 месяцев 2018 года банки выдали населению в общей сложности 914,5 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 1,8 триллиона рублей. Это на 65% превышает итоги аналогичного периода 2017 года. При этом средняя сумма подобного займа к началу 2018 года выросла на 8%, а на договоры по ипотеке с низким первоначальным взносом к настоящему моменту приходится уже целых 40% всей выдачи.

Вместе с тем аналитики рынка отмечают и тревожные тенденции. Так, например, объем просроченных жилищных кредитов с сентября 2017 к настоящему моменту увеличился на 8,25%, что в денежном выражении составляет довольно внушительную цифру — 63,7 миллиарда рублей, что, по оценкам знатоков вопроса составляет 6,5−7% российского ВВП.

Пока, утверждают эксперты от экономики, бить в тревожные колокола рано, даже с учетом того факта, что катализатором печально известного ипотечного кризиса в США стали такие же займы с низким первоначальным взносом, что так популярны сейчас в России. Однако на вторичном рынке нашей страны уже порядка 7−10% всего объема предложения составляют как раз ипотечные квартиры. И владельцы выставляют их на продажу не только потому, что разводятся или переезжают, но и потому, что становятся неплатежеспособными под воздействием экономических обстоятельств.

И это не удивительно, если учесть, что минимальный размер семейного дохода, необходимый для безболезненного обслуживания взятого кредита, в последнее время заметно увеличился. В частности, аналитики национального бюро кредитных историй (НБКИ) считают, что теперь адекватным соотношением ипотечных платежей к доходам заемщика должно составлять 1/3. Это означает, что, например, в Москве и области по состоянию на октябрь 2018 года «комфортный» совокупный доход семьи, взявшей ипотеку, должен составлять как минимум 136 и 101 тысячу рублей соответственно.

Правда, далеко не все из них знают, как продавать подобное имущество, из-за чего нередко наживают на свою голову проблемы с кредитором, доверяясь неграмотным, а то и откровенно жуликоватым «специалистам по продажам». Все дело в том, что ипотечная недвижимость не является в полной мере собственностью держателя кредита (в юридической среде принят о использовать термин «квартира с обременением»). Обязательства по погашению займа ограничивают право свободного распоряжения объектом. Поэтому в случае необходимости продажи жилья с таким статусом правильным являются только три алгоритма.

Вариант № 1. Погашение ипотечного кредита за счет продавца

Вкратце схема действия следующая: владелец продаваемой квартиры находит покупателя, который согласен передать ему сразу всю сумму для погашения обязательств перед банком. В этом случае сначала кредитор получает причитающееся по договору ипотеки, а уже потом недвижимость обретает нового собственника. Но поскольку люди вполне естественно опасаются отдавать большие суммы малознакомым людям, совершенно справедливо опасаясь лишиться и денег, и квартиры, стороны вначале должны заключить предварительный договор купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества. В этом документе детально описывается объект продажи, а также содержится обязательство заключить основной ДКП по факту снятия обременения с квартиры (срок снятия обременения также указывается в обязательном порядке).

Пошагово это выглядит следующим образом:

Покупатель погашает всю сумму задолженности текущего владельца объекта, которая рассчитывается банком-кредитором на конкретную дату. В связи с этим аналитики рынка недвижимости настоятельно рекомендуют: поскольку в дальнейшем именно эта сумма будет фигурировать в основном ДКП, инициировать подобные расчеты лучше сразу после внесения очередного планового платежа по ипотеке, чтобы в запасе на проведение сделки оставался месяц до момента наступления следующего планового взноса.

Банк выдает продавцу квартиры справку о погашении задолженности. При этом в случае реализации объекта недвижимости по цене, превышающей размер ипотечной задолженности с процентами, покупателю следует заложить разницу в банковскую ячейку или открыть соответствующий аккредитив.

Продавец предоставляет справку о погашении задолженности и закладную на квартиру в МФЦ, после чего в течение трех рабочих дней из государственного реестра запись об ипотеке удаляется, а документальное уведомление об этом выдается на руки обратившемуся. Опытные риелторы советуют в этом случае накидывать еще пару-тройку дней на пересылку документов, возможные сбои в работе МФЦ и прочие непредвиденные обстоятельства.

Стороны сделки заключают основной ДКП, после чего производится регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. Зарезервированные в ячейке или на аккредитиве денежные средства продавец может получить по факту предъявления соответствующей выписки из ЕГРН и зарегистрированного договора купли продажи с отметками Росреестра.

Вариант № 2. Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В случае, когда покупатель не соглашается на единовременную передачу всех денег продавцу, опасаясь возможных рисков, он может погасить жилищный заем за собственника самостоятельно. В этом случае пошаговая схема действий сторон выглядит примерно так же, как и в предыдущем случае:

Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, главным пунктом которого становится условие обязательного заключения основной сделки (чтобы она состоялась, текущему владельцу квартиры предстоит получить закладную и снять обременение).

Продавец обращается в банк с письменным заявлением о полной выплате кредита, указывая при этом данные покупателя, закрывшего вместо него задолженность.

Покупатель, в свою очередь, выплачивает требуемую сумму банку, указывая в платежном поручении все необходимые реквизиты договора и прочие необходимые данные.

Продавец регистрирует снятие обременения (см. пункт 3 предыдущего варианта).

По факту получения необходимых подтверждающих документов из МФЦ подписывается основной ДКП и в соответствии с законом регистрируется переход права собственности.

Правда, отмечают эксперты по продаже недвижимости, в этой схеме есть одно серьезное «узкое место», в связи с которым эта схема не пользуется народной любовью. Теоретически, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум», продавец вполне может отказаться от переоформления собственности после снятия обременения. Суды, конечно, в этом случае практически со стопроцентной гарантией встают на сторону покупателя, однако разбирательства могут занять несколько месяцев.

Вариант № 3. Переоформление ипотечного кредита на покупателя

Из-за того, что в сумма тела кредита и процентов по договору достаточно велика, у покупателей чаще всего не хватает средств для его погашения, так что ипотеку приходится просто переоформлять. При этом одного лишь обоюдного желания продавца и покупателя недостаточно, подобная сделка станет возможной лишь в том случае, если банк-кредитор сочтет заемщика подходящим. Ее сценарий будет выглядеть следующим образом:

Три стороны — покупатель, продавец и банк — заключают соглашение по переводу жилищного кредита на покупателя. Таким образом последний становится собственником недвижимости и принимает на себя все обязательства по платежам, включая пени и штрафы, возникшие по вине предыдущего владельца. Правда, в этом случае покупатель имеет возможность договориться с банком о рефинансировании кредита (особенно если его платежеспособность выше, чем у первоначального заемщика). Банк проведет перерасчет и выдаст новый заем с учетом уже уплаченных ранее средств.

Стороны заключают договор купли-продажи, без которого оформить право перехода собственности на объект от одного лица к другому невозможно.

Покупатель подает пакет документов в МФЦ, после чего в реестр вносятся сведения о новом праве собственности, а также о смене залогодателя по ипотечному кредиту.

При этом специалисты по продажам недвижимости напоминают, что в целях компенсации потерь по уже уплаченным процентам продавец, как правило, настаивает на том, чтобы сумма по договору купли-продажи превышала остаток долга по жилищному кредиту.

Новости ипотеки: Рекорд российского рынка ипотеки: взят 1 млн кредитов на сумму около 2,1 трлн рублей

Проблемы ипотеки: Россияне больше не смогут приобретать недвижимость

Источник