Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Считанные дни (максимум — недели) остаются до завершения очередного дачного сезона. И воспоминания о нем всем россиянам стоит сохранить на всю оставшуюся жизнь, потому что такого больше никогда не повторится. С 1 января 2019 года вступают в силу положения нового Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», более известного в народе как «Закон о дачниках». За три месяца до наступления «часа икс» «Свободная пресса» будет периодически напоминать читателям об основных грядущих нововведениях.
Итак, с января 2019 года на смену всевозможным кооперативам и объединениям дачников придут только две разрешенные формы — садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества (соответственно, СНТ и ОНТ). В связи с этим руководству объединений необходимо будет внести соответствующим образом отредактировать свои уставы и другие нормативные документы. При этом эксперты настоятельно рекомендуют прописать в бумагах два момента. Первый — что данная реорганизация проводится в связи со вступлением в силу ФЗ № 217, а вторая — что новое товарищество является правопреемником предыдущего. Это, уточняет, в частности, председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова, необходимо для того, чтобы все ранее принятые документы не потеряли свою силу, и объединение не превратилось в одночасье в самострой, который обяжут снести (а такой риск особенно высок для тех дачников, чьи земли расположены в непосредственной близости от более или менее крупных городов).
Помимо изменения уставных документов, такое деление повлечет за собой и более ощутимые последствия. Так, в товариществах, которые станут «огородными», ничего внушительнее сарая, теплицы и колодца с нужником построить не получится. Те же, кому посчастливилось остаться или вновь стать «садоводами», могут возводить не только хозблоки, но даже и капитальные дома, в которых можно получить регистрацию.
Читайте также
Власть мечтает к каждой семье с ребенком приставить надзирателя
Бесчеловечный эксперимент решил обкатать на Пермском крае губернатор, присланный из Москвы
Кстати, новый закон обещает, что прописка граждан на даче наконец-то станет проще. Если сейчас такое возможно только в том случае, если суд признает дом капитальным строением, предназначенным для постоянного проживания, и вынесет соответствующее решение, то с января 2019 года достаточно будет того, что постройка размещена на садовом участке и внесена в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).
Однако юристы отмечают, что здесь имеется ряд «тонких мест». Так, например, новый закон определяет только два вида товарищества, в то время как в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123.12), создавать их могут только те граждане, которые владеют и участком земли, и долей в имуществе общего пользования (водопровод, дороги, электросети и так далее). Причем, по решению общего собрания, оно может быть передано на безвозмездной основе местным муниципалитетам или органам госвласти. В этом случае собственники лишают себя права на решение задач по управлению общим имуществом и развитие территорий общего пользования по своему усмотрению.
Кроме того, в соответствии с законом «О регистрации недвижимости» (№ 218 ФЗ), единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. К настоящему моменту процент садоводов и огородников, ограничивающихся в вопросах подтверждения права собственности такими документами, как членские книжки, подтверждающие только участие в общем землеотводе или старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, а также какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков, все еще очень высок.
Примечательно, что даже если земельные участки таких владельцев и стояли ранее на кадастровом учете (соответственно, с присвоением кадастровых номеров как ранее учтённым в кадастре недвижимости до 2008 года), то их невнесение в ЕГРН, согласно требованиям 3 пункта статьи 70 закона № 218-ФЗ означает, что данные земельные наделы совершенно спокойно могут сниматься с кадастрового учета и в качестве бесхозных земель передаваться в собственность муниципалитетам.
Еще одна проблема — сама возможность строительства капитального жилого дома на землях садового товарищества. В «Законе о дачниках» есть 23 статья, во втором пункте которой говорится следующее: «строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства». Проще говоря, приниматься во внимание будет не только разрешенный вид использования земли, но и утвержденный муниципалитетом генплан. И этот момент, полагают представители юридического сообщества, сделает строительство на садовых участках вообще невозможным, поскольку градостроительные регламенты для земель СНТ не разрабатываются.
Читайте также
Россияне больше не смогут приобретать недвижимость
Ипотека для большинства семей становится недоступной
Но самое интересное состоит в том, что для постановки на кадастровый учёт жилого дома, возведённого на землях сельскохозяйственного назначения, нужно будет предъявлять разрешение на строительство (согласно пункту 4 статьи 45 закона 217-ФЗ). Однако сегодня, подчеркивает ряд экспертов, ни один орган не подобных разрешений для земель сельскохозяйственного назначения не выдает. Районные и городские администрации это делают только для земель ИЖС (индивидуального жилого строительства). Следовательно, садоводы, задумавшие в 2019 году строительство, окажутся в патовой ситуации. Начинать работы им придется без разрешения, а для регистрации дома с них уже будут такую бумагу требовать. И далеко не факт, что дачник сможет его получить даже «задним числом». А коль скоро дом будет построен без разрешения, то вполне вероятно, что зарегистрировать его не удастся, а значит, ему «светит» перспектива признания самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Конечно, нет сомнения в том, что рано или поздно механизм, позволяющий дачникам выйти из этого замкнутого круга, будет, наконец, разработан. Но сколько сил, времени и нервов придется потратить при этом гражданам (и в какую копеечку им это в итоге выльется) — большой вопрос.
Проблемы недвижимости: Как новые законы «убьют» рынок жилья
