На фото: побережье Крыма (Фото: Михаил Почуев / ТАСС)
Материал комментируют:
Тамерлан Барзиев
Подходит к концу лето — сезон отпусков и поездок на курорты. Для Крымского полуострова этот год стал знаковым — 16 мая было открыто автомобильное движение по Крымскому мосту, бурными темпами идет строительство и железнодорожного моста, сообщение по которому обещают запустить уже в 2019 году.
Развитое транспортное сообщение — это улучшение общей инфраструктуры и привлечение все большего количества туристов. Сегодня россияне не только с удовольствием отдыхают в Крыму, который уже успешно конкурирует с курортами Краснодарского края, но и приобретают там недвижимость. Ведь своя квартира или домик у моря — мечта многих наших сограждан, особенно живущих вдалеке от теплых Крыма или Кавказа.
В то же время, лето 2018 года отметилось впечатляющим снижением спроса на недвижимость в Крыму и на черноморском побережье Кавказа. По данным «Avito Недвижимость», спрос упал на треть. На первый взгляд, это довольно странно — инфраструктура черноморского побережья развивается и совершенствуется с каждым годом, в Крым запустили автомобильный мост и вот-вот запустят железнодорожный.
Но и общая экономическая ситуация в стране, и чрезмерно высокие, по мнению многих россиян, цены на предлагаемую недвижимость, особенно на Крымском полуострове, делают свое дело — квартирами и домами на побережье с целью приобретения интересуются все меньше людей. Даже спрос на кратковременную аренду жилья упал на 38% – что поделать, жизнь дорожает, и люди начинают экономить на морском отдыхе. С другой стороны, статистика по уже заключенным договорам долевого участия — прямо противоположна. Согласно ее данным, продажи квартир по договорам долевого участия растут и в Крыму, и в Краснодарском крае. Но «долевку» как раз покупают местные жители — на расширение, на будущее для детей, под сдачу и т. д.
Читайте по теме
Зачем Крым яростно отпугивает от себя туристов
Желающие отдохнуть на полуострове, потом не спешат вернуться туда еще
Правовые риски россиянам не помеха
Конечно, многих россиян от покупки недвижимости в Крыму останавливают возможные правовые риски. Что таить, они есть. Адвокат Тамерлан Барзиев считает, что основная часть проблем с правовым статусом крымской недвижимости имеет политическую подоплеку. Например, Крым был отключен от украинского государственного реестра недвижимости еще 7 марта 2014 г. Сейчас очень сложно проверить историю объекта, его юридическую чистоту — ведь он может находиться под обременением, быть перепроданным до 2014 года. Более безопасна с правовой точки зрения покупка квартиры в новостройке — но здесь инвестор сталкивается с другой серьезной проблемой — непризнанием Крыма в качестве субъекта Российской Федерации со стороны большинства стран мира, что тоже влечет за собой определенные риски.
Тем не менее, многие россияне даже в такой ситуации готовы приобретать квартиры на полуострове. Правда, речь идет в основном о Ялте и Севастополе — «городах — брендах», а также о Керчи. Спрос на жилье в Симферополе ниже, а если мы будем говорить о степной части Крыма, то там продать квартиру или дом вообще проблематично и цены весьма низки и имеют очевидную тенденцию к снижению — спроса то нет, а людям продать жилье надо. В Ялте и Севастополе покупают квартиры состоятельные московские инвесторы, в Керчи — военнослужащие, особенно по военной ипотеке. Интересно, что довольно многочисленную группу покупателей составляют богатые люди из соседнего Краснодарского края и Ростовской области — очевидно, квартира или дача в Крыму рассматриваются ими как элемент престижа, да и ехать на машине считанные часы.
Как узнать, сколько стоит домик у моря?
О том, как образуются цены на жилье и сложно ли узнать реальную стоимость квартир или апартаментов в Крыму и на Черноморском побережье Кавказа, «Свободной прессе» рассказала Милана Романова, генеральный директор одной из оценочных компаний.
«СП»: — Известно, что цены на жилье в курортных городах и поселках часто завышены. Как правильно определить его стоимость?
— В отношении курортных городов и поселков в целом работают все те же правила оценки недвижимости, что и в отношении других населенных пунктов. Но есть определенные нюансы. Например, нужно учитывать, является ли населенный пункт только курортным или в нем расположены какие-то предприятия, учебные заведения. Скажем, Сочи — это не только курорт, но и экономический центр, да и поток туристов есть даже зимой. Другое дело — маленькие курортные поселки на побережье, где расположены лишь одни гостевые дома. Поэтому, несмотря на близость к морю, следует учитывать все классические факторы — наличие работы в городе, в том числе в некурортный сезон, вероятность сдачи в аренду в некурортный сезон, уровень транспортной и социальной инфраструктуры. Исходя из этого и оценивать конкретное жилье.
«СП»: — Соответствует ли кадастровая цена реальной или нет?
— Мы знаем, что кадастровая стоимость высчитывается, исходя из стоимости строительства, материалов и площади помещения. Поэтому по кадастровой стоимости квартира в относительно крупном городе и небольшом городке могут быть примерно одинаковыми, а вот рыночная стоимость их существенно отличается. Если взять побережье Кавказа, Крым, то здесь очень большая палитра цен, что связано с обилием предлагаемого жилья и возможностью не только в нем жить, но и зарабатывать на нем в курортный сезон.
Читайте по теме
Украинцы завидуют крымчанам: «А нас оставили в этой халепе»
В Киеве признали, что на полуостров приезжает все больше туристов из «незалежной»
«СП»: — Какие проблемы существуют с оценкой недвижимости в Крыму?
— Одна из главных сложностей заключается в том, что до 2014 года большинство сделок с недвижимостью в Крыму осуществлялось в «условных единицах», то есть в долларах. Поэтому когда Крым вошел в состав России, некоторое время цены на многие объекты выглядели неадекватно. Ведь доллар вырос в цене практически в два раза и если рублевые цены на недвижимость в России не повысились, то долларовые цены в Крыму стали смотреться дико по среднероссийским меркам. Во-вторых, после 2014 г. возникли проблемы с выявлением прав собственности на недвижимость — украинский реестр находится в Киеве, с Россией не сотрудничает, поэтому узнать историю вторичной недвижимости не столь просто. Все эти факторы влияют на оценку крымской недвижимости. Наконец, не стоит забывать о том, что система регистрации прав на недвижимость на Украине не совпадает с российской, границы многих земельных участков приходится обозначать заново, а значит и кадастровая стоимость может быть установлена иная.
«СП»: — И какой выход из ситуации?
— Собственно, он уже найден — это общепризнанная необходимость новой кадастровой оценки стоимости недвижимости в Крыму. Сейчас кадастровая оценка земельных участков в Крыму идет полным ходом, что приблизит крымские цены — и кадастровые, и рыночные — к российским реалиям.
Новости по теме: В СКР рассказали о страшной смерти на стройке Крымского моста
