Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Данные Единого реестра застройщиков свидетельствуют: к настоящему моменту количество обанкротившихся застройщиков достигло 320 компаний, что составляет 10% от общего числа девелоперов. Таким образом с июня 2017 года до настоящего времени этот показатель вырос в 2,4 раза. При этом последние события на рынке первичного жилья наглядно демонстрируют — несостоятельной в любой момент может стать даже крупная и успешная, на первый взгляд, компания. Взять хотя бы «Су-155» и Urban Group.
На что в подобной ситуации могут рассчитывать застройщики и какой стратегии поведения им следует придерживаться?
Для ответа на этот вопрос прежде всего стоит помнить, что российские суды признают банкротами не только непосредственного застройщика (юрлицо, обладающее правами на землю и продающее жилье по договору долевого участия), но и любую другую организацию, фактически аккумулирующую средства покупателей квартир. Подобное решение принимается по результатам обращения кредиторов, наемных сотрудников, непосредственных участников долевого строительства и ряда других лиц. Чаще всего инициаторами такого процесса выступают банки, предоставлявшие кредит для ведения строительства. В случае, когда служители Фемиды не отказывают в рассмотрении обращения, назначается процедура конкурсного производства, главная задача которой — формирование реестра претендентов на имущество проблемной компании. Именно в этот период дольщикам и надо заявлять свои требования. Сформулированы они могут быть в нескольких вариантах.
Читайте по теме
Украинцы массово скупают недвижимость в Подмосковье
На областном рынке резко активировался рынок вторичного жилья
Требование 1. Готовая квартира
Это самое распространенное требование среди дольщиков, что вполне понятно, ведь именно на это люди и рассчитывали изначально. Однако его перспективность напрямую зависит от стадии строительства объекта.
Более или менее уверенным в его удовлетворении можно быть, по мнению экспертов, только в том случае, когда дом уже построен, комиссия его приняла, а передаточный акт дольщиком уже подписан. Шансы на выполнение данного требования значительно уменьшаются, если первые два условия выполнены, но передаточный акт не подписан. Тогда рассчитывать на получение готового жилья можно лишь при соблюдении ряда дополнительных условий.
Во-первых, если более 50% кредиторов четвертой очереди должны согласиться на передачу квартир. Во-вторых, если оставшегося после раздачи квартир имущества банкрота хватит на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди. В-третьих, объект не должен находиться в залоге у третьих лиц. В-четвертых, уже имеющихся или планирующихся к постройке квартир должно хватить на всех желающих их получить.
Во всех остальных случаях дольщикам целесообразней переходить к следующему варианту.
Требование 2. Объект незавершенного строительства
Дольщики имеют право потребовать признать по суду недостроенный дом своей собственностью и зарегистрировать совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Так целесообразно поступать в том случае, если дом находится на завершающей стадии строительства, достройка требует сравнительно небольших вложений, а местные власти выражают готовность достроить объект с помощью бюджета или через поиск новых инвесторов. Тогда дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который и будет принимать решение, что делать с домом — достраивать или продавать.
При этом нельзя забывать, что дольщики при таком раскладе превращаются в совладельцев долгостроя. Так что распоряжаться его дальнейшей судьбой им придется тернистым путем нахождения консенсуса между теми гражданами, кто хочет решить проблему «побыстрее», и теми, кто «полегче», а это может занять годы и привести к конфликтам.
Правда, есть в этом варианте и один несомненный плюс: недостроенный дом выводится из конкурсной массы, следовательно, для удовлетворения требований других кредиторов на торги его не выставят.
Если по ряду причин такой расклад дольщиков не устраивает, они могут попытаться продавить реализацию следующего требования.
Читайте по теме
Вадим Кумин: В московском строительстве слишком много лукавства
Обманутых дольщиков столицы по-тихому выдавливают за кольцевую
Требование 3. «Живые» деньги
Когда дольщику возвращают его денежные средства, это означает прекращение его обязательств по договору долевого участия. Только вот, по мнению аналитиков компании «Метриум», шансы на удовлетворение подобного требования минимальны, поскольку банкротство застройщика означает, что последний не в состоянии оплачивать текущие операции и обеспечивать выполнение условий договоров и соглашений. Надежда на получение денег появляется только при условии, что банкрот имеет какие-либо активы (товарные и материальные ценности или недвижимость), через реализацию которых можно покрыть расходы.
Но на практике такой сценарий воплощается крайне редко. Да и в этом случае сначала погашаются долги перед гражданами, здоровью которых был причинен вред, потом покрываются долги перед сотрудниками, не получавшими зарплату, а также производится оплата обязательных расходов на коммунальные платежи и работу арбитражного управляющего. Только потом дело доходит до рядовых дольщиков.
Какие денежные суммы «доживают» до этого момента, остается только гадать, особенно принимая во внимание, что из этих же средств компенсируются различного рода неустойки. А если еще части дольщиков удалось оформить право собственности на недостроенный объект, то конкурсная масса, подлежащая продаже с торгов, уменьшается еще значительней.
P.S. В одном из ближайших материалов «СП» расскажет о том, каким образом формируется реестр кредиторов, как получить деньги от страховщиков и какие документы нужны, чтобы рассчитывать на помощь государства.
Новости недвижимости: Повышенный НДС предлагают включать в платежки за коммунальные услуги
Проблемы недвижимости: Когда нужно отвечать перед людьми, власть присылает Росгвардию
