ОАК рассчитывает до конца года найти инвестора на развитие почти 60 га у станции метро «Динамо», где раньше производились самолеты МиГ. Найти применение перспективному для освоения участку корпорация пытается уже почти 8 лет
Президент Объединенной авиастроительной корпорации (ОАК) Юрий Слюсарь
(Фото: Марина Лысцева / ТАСС)
Объединенная авиастроительная корпорация (ОАК) планирует до конца года провести торги в форме открытого аукциона по отчуждению имущества и земли, сейчас принадлежащих «дочке» корпорации АО «РСК «МиГ», следует из опубликованного договора на оказание услуг по проведению таких торгов. В документе идет речь об участке в районе станции метро «Динамо» по адресу: 1-й Боткинский проезд, владение 7.
Участок с таким адресом, согласно публичной кадастровой карте, занимает 8 га. Но дома под номером 7 с различными корпусами расположены на соседних участках площадью 42,4 и 7,2 га. В пресс-службе ОАК пояснили, что закупка подразумевает комплексную оценку территории. Источник РБК на строительном рынке, знакомый с планами корпорации, подтверждает, что ОАК планирует продажу всей территории «МиГ», то есть почти 60 га в районе Ленинградского проспекта.
Несмотря на то что в документации к закупке указан четкий срок подведения итогов торгов по продаже земли — декабрь 2018 года, в корпорации настаивают, что еще не приняли окончательного решения, продавать ли недвижимость. «Привлеченные специализированные компании в рамках проводимого анализа изучат рынок, потенциальный интерес инвесторов к этой территории. Это позволит в дальнейшем принять оптимальное решение о редевелопменте данной территории или же иных формах реализации объектов», — сообщили РБК в пресс-службе ОАК.
Сейчас, как отметили в пресс-службе ОАК, эта площадка уже не используется для производства авиационной техники: «Все производственные задачи уже перераспределены между филиалами АО «РСК «МиГ» в Москве (ОКБ им. А.И.Микояна), Луховицах, Нижнем Новгороде и Калязине. Поэтому изменение статуса земельного участка и объектов на территории 1-го Боткинского проезда не повлияет на исполнение производственного плана и контрактных обязательств корпорации «МиГ».
«Стоимость участка в текущем состоянии без исходно-разрешительной документации может составить 9–11 млрд руб. (150–200 млн за гектар)», — говорит партнер Colliers International Владимир Сергунин. По его словам, при получении разрешительной документации стоимость 1 га выросла бы в три раза.
«У участка высокая транспортная доступность и развитая инфраструктура, но маловероятно, что сейчас кто-либо из девелоперов или инвесторов решит вкладывать такой объем средств без наличия разрешительной документации», — рассуждает Сергунин. Он добавляет, что поскольку планируется сделка с участием государства, то, скорее всего, покупателю будет предоставлена рассрочка. В обычной рыночной ситуации продавец, скорее всего, предложил бы часть стоимости земли будущими квартирами.
На территории «МиГа» можно построить более 1,3 млн кв. м недвижимости, говорит Сергунин. Уже сейчас в этом районе плотная конкурентная среда: квартиры здесь предлагаются в ЖК «Прайм-Парк», «ВТБ Арена Парк», «Царская Площадь», ЖК «Суббота» и других. «Вероятно, городские власти согласуют проект только с большим объемом коммерческой недвижимости и мест приложения труда», — говорит Сергунин.
«По расположению это очень интересный участок, таких осталось совсем немного, — отмечает генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк. — Тем более что когда речь идет о такой большой территории, о комплексном освоении, девелоперу проще сделать что-то интересное — как с экономической, так и с градостроительной точки зрения».
Попытки построить
Вместе с территорией «РСК «МиГ» авиастроительной корпорации в районе Ленинградского проспекта принадлежит суммарно почти 100 га. К участку «МиГ» с севера примыкает 17 га ОКБ им. П.О.Сухого. Также неподалеку, на расстоянии менее 1 км, находится 22 га Авиационного комплекса им. С.В.Илюшина.
Найти применение земле в районе станции метро «Динамо» ОАК пытается уже давно. Еще в конце 2010 года проект застройки для компании разрабатывала Москомархитектура: между аэродромом и Ленинградским шоссе планировалось возвести 900 тыс. кв. м жилой и 1,4 млн кв. м офисной недвижимости, а также объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Но проект согласован не был. В 2013 году компания «кардинально пересмотрела стратегию своего девелоперского бизнеса» и решила самостоятельно осваивать участок, рассказывал возглавлявший на тот момент ОАК Михаил Погосян. «Раньше корпорация планировала продать освобождаемые участки под застройку, а теперь займется этим самостоятельно. Это позволит ОАК извлечь максимальную прибыль из своих активов», — поясняли в ОАК. Новый проект должен был быть «сбалансированным» и снимать опасения московского правительства о «нарушении баланса» и усугублении транспортной ситуации на Ленинградском шоссе. В ОАК планировали, что освоение земельного банка авиастроителей в Москве и перевод их мощностей в Подмосковье займет не менее десяти лет. Следующая попытка запустить проект была предпринята в 2013 году; планировалось, что его реализацией займется специальная «дочка» корпорации, но, согласно данным СПАРК, «ОАК-Девелопмент» был зарегистрирован только в июле 2017 года.
В сентябре 2017 года «ОАК-Девелопмент» объявил закупку на подготовку архитектурной и градостроительной документации территории у станции метро «Динамо». Целью закупки указывалась «реорганизация всей территории АО «РСК «МиГ», занятой в настоящий момент объектами промышленно-производственного назначения, для размещения объектов жилого и нежилого назначения с объектами социальной инфраструктуры, дренаж территории улично-дорожной сетью». Но уже в декабре закупка была аннулирована.
В планах у ОАК было отдать часть «МиГ» под свой технопарк, говорит источник, знакомый еще с одним техзаданием на проектирование. Остались ли эти планы у ОАК, пока неясно. «По итогам анализа будут рассматриваться различные возможные сценарии. Надеемся, что в дальнейшем это место станет центром притяжения инноваций, в том числе и в сфере авиации», — прокомментировали эту инициативу в корпорации.
Документацию на часть территории «МиГ» — 7,2 га, которые непосредственно выходят на Ленинградской проспект, разрабатывала и компания «Интеко». В апреле 2017 года рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии Москвы постановила выдать «Интеко» градплан на этот участок. В портфолио компании RTDA (ранее — ООО «БРТ РУС»), учрежденной ГК «Интеко» и немецким архитектурным бюро BRT Architekten, есть проект, разработанный для развития этого участка, по которому здесь могут появиться около 230 тыс. кв. м жилья, а также коммерческие помещения, школы и детсады. В пресс-службе «Интеко» на запрос РБК, заинтересована ли компания в дальнейшем развитии территории, отказались от комментариев.
«Компания «Интеко» сейчас находится под жестким контролем ЦБ, но теоретически, если там будет хорошая цена, они могут вернуться к переговорам об этом участке, потому что они его детально прорабатывали, — говорит Сергей Камлюк. — Лучше них этот участок никто не знает».
