Фото: Алексей Филиппов/ТАСС
В конце прошлого года аналитики столичного рынка вторичной недвижимости зафиксировали увеличение покупательской активности в этом сегменте жилья. Многие эксперты стали выдавать прогнозы на 2018 год с позитивной окраской. По их мнению, рост актуального спроса на подобные объекты в ближайшей перспективе должен был происходить поступательно каждый месяц в размере 10−15% к показателям аналогичных периодов прошлого года. При этом к осени, когда на рынке недвижимости традиционно наступает деловой сезон, разрыв, по их мнению, имеет все шансы стать еще более ощутимым.
Однако, анализируя итоги московский «вторички» в первом квартале нынешнего года, представители риелторского сообщества выявили, что в реальности ситуация развивается вразрез с обозначенной ранее перспективой сегмента. Так, основываясь на количестве внесенных авансов по сделкам, сотрудники департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» определили, что в январе 2018 года уровень спроса на подержанное жилье не только на целых 20% превзошел итоги января 2017 года, но еще и оказался на 5% выше, чем в декабре того же года (и все это — несмотря на длительные новогодние каникулы). Нынешний февраль также оказался богаче своего прошлогоднего собрата по календарю на заключение договоров о предоплате (+10%). Также он на целых 30% опередил по этому показателю и минувший январь. А вот этот март продемонстрировал уже куда более скромные успехи. Своего прошлогоднего тезку по показателям уровня спроса на вторичные квартиры он опередил всего лишь на 5%, а результаты февраля 2018 года перекрыл на 15%, да и то только потому, что в том оказалось меньше рабочих дней.
Читайте также
Путин пытается придать бюджету «человеческое лицо»
Кремль решает, за чей счет срочно раздобыть 10 трлн. на финансирование загибающейся «социалки»
Руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома предполагает, что прогнозы о значительном росте покупательской активности относительно результатов 2017 года заметно корректируются последними внешнеполитическими событиями, наиболее заметными из которых являются эскалация военного конфликта и недавние ракетные удары на территории Сирийской Арабской Республики, ухудшающиеся отношения между Россией и ведущими западными странами, массовая высылка российских дипломатов с подачи Великобритании и так далее. Все это, развивает мысль эксперт, негативно отражается на экономическом развитии нашей страны, поскольку привело к введению новых пакетов антироссийских санкций, резким отрицательным изменениям курсов отечественной валюты, а также к падением котировок акций российских компаний на международных биржах.
Такая нестабильность в политической и, главное, экономической сферах не могли не повлиять на поведение покупателей жилья, которое к настоящему моменту укладывается в две наиболее распространенные модели.
Первая характерна для тех потенциальных собственников подержанных квартир, которые сосредотачивают усилия по поиску требуемых объектов в сегменте массового жилья (стоимостью до 10 миллионов рублей). Дело в том, что они чаще всего хранят свои сбережения в рублях, поэтому при возникновении малейшей, по их мнению, угрозы обесценивания имеющихся капиталов, предпочитают конвертировать их в жилые «квадраты». В этом случае люди рассматривают варианты как на первичном, так и на вторичном рынках (что, без сомнения, выгодно для риелторов), при этом объекты в большинстве случаев приобретаются не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду.
Представители второй группы предпочли придерживаться иной тактики. Еще в марте, констатируют «инкомовцы», предчувствуя новый виток напряженности и предвосхищая введение в действие очередных пакетов антироссийских санкций на международной арене, они отложили свой выход на сделку. По мере локального усугубления экономической ситуации эта поведенческая модель к началу нынешнего апреля начала превалировать.
Более того, заметное число вероятных покупателей подержанных жилых объектов с ценниками свыше 15 миллионов рублей, являющихся, к тому же, обладателями валютных вкладов, также приняли решение на время затормозиться с приобретением недвижимости, лелея надежду, что в скором времени соотношение иностранных валют к российскому рублю изменится в лучшую для них сторону. Когда за 1 американский доллар, например, начнут давать в обменниках по 100 рублей, они и собираются выходить на сделку в надежде заработать себе внушительный профит, сыграв на курсовой разнице.
Из-за реализации такого сценария, который, по мнению все того же Сергея Шломы, является совершенно неправдоподобным, в марте и первой половине апреля 2018 года рынок подержанного жилья в столице потерял, согласно имеющейся у риелторов статистике авансовых платежей, порядка 15% вероятных сделок.
К настоящему моменту объем предложения в границах «старой» Москвы практически не изменился. Если к концу февраля на этом рынке было представлено 32,42 тысячи квартир, то на начало апреля их оказалось всего на 1% меньше — 32,11 тысячи лотов. Кстати, относительно данных по марту годичной давности этот показатель меньше аж на 13,3% (тогда на этом рынке находилось в общей сложности более 37 тысяч объектов). Стоимость квадратного метра в подержанных квартирах тоже снизилась — со 179,54 тысячи рублей в феврале против 178,81 тысячи в марте 2018 года (в марте годом ранее один такой «квадрат» торговался на отметке в 182,23 тысячи рублей).
Читайте также
Зачем москвичам говорят неправду о состоянии их домов
И сколько триллионов рублей уйдет на откаты по реновации
Очень красноречивым и показательным, по мнению риелторов, является сокращение размера дисконта на подержанное жилье. Если ранее он находился на уровне в 8,3%, то сейчас средневзвешенная скидка на вторичный объект составляет 6,9%. Кстати, общая доля сделок со скидкой остается неизменной с февраля и колеблется на отметке в 84%, при этом стоимость наиболее качественного вторичного жилья перестала падать. Ровно то же самое происходит и с самыми дешевыми объектами, которые реализуются сейчас относительно быстро, менее чем за 3 месяца (если, конечно, грамотно оценены и не выводятся на экспозицию по изначально заоблачным ценам). Зато доля ипотечных сделок с марта 2017 года к настоящему времени возросла с 25,8% до 31,5% в общей доле сделок с заемным капиталом
На этом фоне знатоки вопроса предполагают, что апрель в целом если и опередит по уровню спроса аналогичный период прошлого года, то максимум на 5%, а то и вовсе останется с такими же показателями.
Конечно, ситуацию могла бы переломить стабилизация внутренней экономики страны и нормализация общеполитического расклада, что поспособствовало бы возвращению покупательской активности на запланированные рубежи, к ежемесячному превосходству в диапазоне 10−15% текущего года над минувшим. Но, скорее всего, считают эксперты, гораздо более реалистичным выглядит вариант с очередными осложнениями в этих сферах. Особенно если учесть, что до Чемпионата мира по футболу 2018 года остаются практически считанные недели.
Недвижимость, ипотека: Медведев: каждая третья семья в РФ может позволить себе ипотеку
