Фото: ZUMAPRESS/ Global Look Press
Согласно данным, имеющимся в распоряжении специалистов по продаже недвижимости, к середине второго квартала нынешнего года качественный состав предложения новостроек столичного региона несколько изменился. В первую очередь, отмечают они, довольно ощутимо уменьшилось число квартир бизнес-класса. Если ровно год назад на их долю приходилось 12% в общем объеме предложения, то теперь их насчитывается не более 8%. Зато объектов комфорт-класса стало больше, и сейчас их доля составляет уже 36%, тогда как к концу прошлого апреля их было менее 30%. А вот количество лотов категории «стандарт» (то, что до недавнего времени называлось «эконом-классом») не претерпела практически никаких метаморфоз: 56% в общем объеме предложения сейчас против 57% в прошлом апреле.
Предпочтения покупателей с апреля прошлого года до настоящего времени также подверглись метаморфозам, причем неоднократным. Например, в самом начале 2018 года настоящими бестселлерами рынка были квартиры «стандартного» уровня, на которые приходилось 55% общего объема спроса. Объекты комфорт-класса с показателем в 38% заняли второе место, а однозначным аутсайдером оказался бизнес-класс, которым в то время интересовалось не более 7% покупателей. Но в период с начала марта по конец апреля квартиры в новостройках классов «стандарт» и «бизнес» сдали свои позиции. Интерес потенциальных покупателей к последнему варианту вообще упал до показателя в 6% (почти вполовину по сравнению с уровнем аналогичного периода прошлого года в 11%). «Стандарт» же откатился на второе место с долей спроса в 46%, уступив звание лидера квартирам комфорт-класса, популярность которых поднялась в середине весны до 48% (против 46% в минувшем году).
Эти данные, однако, не следует рассматривать с той позиции, что у рядовых жителей центрального региона за последние четыре месяца увеличились доходы и они в массовом порядке стали позволять себе рассматривать покупку квартир более высокого класса. Дело здесь совсем в другом.
Комментируя вышеприведенные данные, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, признавая, что в настоящее время вся Россия находится под влиянием экономического кризиса, подчеркивает — в различных локациях и регионах он проявляет себя по-разному. Например, в Москве, уточняет эксперт, потенциальные покупатели более платежеспособны и вполне могут рассмотреть вариант приобретения жилья с превышением первоначально выделенного на эти цели бюджета, если потребительские характеристики объекта недвижимости окажутся более качественными. А вот в Московской области, развивает он мысль, как и ранее, главным мерилом при выборе жилья остается, как и раньше, ценовая доступность. Поэтому львиная доля спроса концентрируется здесь на объектах низшей ценовой категории. Присутствие же в составе предложения заметного количества лотов класса «комфорт» объясняется тем, что возводящие такие проекты девелоперы привлекают внимание к ним с помощью разнообразных скидок и бонусных программ.
Не привязываясь к «классовой» принадлежности покупаемого в регионе жилья, эксперты рынка первичной недвижимости также обращают внимание, что абсолютными лидерами по покупательским предпочтениям становятся квартиры без отделки от застройщика. К настоящему времени в общем объеме уже приобретенных объектов на долю подобных вариантов пришлось 72%. Кстати, стоит отметить, что и сами застройщики не спешат переламывать эту сложившуюся за последний год тенденцию, предлагая гражданам порядка 78% квартир с «голыми» стенами.
Конечно, говорит, Дмитрий Таганов, итоговая стоимость новой квартиры зависит от многих факторов, среди которых — габариты помещения, класс использованных в отделке материалов и сама категория ремонта (под ключ, под чистовую отделку и так далее). Но в любом случае отделка, выполненная силами девелопера, увеличивает стоимость предложения. В «стандартном» классе разница в стоимости отделанной и «пустой» квартиры в среднем достигает 10 тысяч рублей с каждого квадратного метра. И коль скоро в Московской области чувствительность граждан к ценовым показателям выше по сравнению с Москвой, то, понятное, дело, варианты нового жилья без отделки превалируют. Тем более что многие россияне с настороженностью относятся к предложениям с отделкой, не доверяя качеству типового ремонта, выполненного не под их личным контролем.
Еще один крепнущий весенний тренд на рынке первичной недвижимости — более чем в двенадцать с половиной раз подскочивший интерес к новым домам, находящимся не на нулевом или начальном уровнях строительства, а на стадии монтажа этажей. Сейчас к подобным предложениям приковано внимание 76% потенциальных собственников, в то время как весной прошлого года подобными объектами интересовалось только 6% граждан. «Котлованными» предложениями, естественно, люди по-прежнему интересуются, но сейчас их доля составляет всего 16%, что без малого в шесть раз меньше, чем год назад. Примечательно, что в середине второго квартала 2017 года предложениями на стадии отделки квартир и во введенных в эксплуатацию домах практически никто не интересовался. Теперь же подобные варианты популярны среди 8% областных покупателей.
Такой расклад знатоки вопроса склонны объяснять даже не столько тем, что таким образом россияне пытаются снизить возможные риски при выборе застройщика и хоть как-то обезопасить свои вложения от исчезновения (а надо сказать, что в Подмосковье ситуация с обманутыми дольщиками остается, несмотря на заверения властей в обратном, весьма тревожной), сколько сокращением ценовой разницы между различными уровнями готовности объектов. Если пару лет назад, отмечают знатоки вопроса, разрыв стоимости между начальной и завершающей стадиями строительства составлял примерно 20%, то к настоящему моменту эта разница заметно ниже. А в некоторых случаях застройщики и вовсе отказываются от поднятия цен по мере готовности своих объектов.
Несмотря на заявления Федеральной службы госстатистики о том, что в марте 2018 года реально располагаемые денежные доходы россиян выросли на 4,1%, а заработная плата по итогам первого квартала увеличилась на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, квартиры просторней люди покупать себе не стали. Наоборот, согласно данным аналитиков компании «МИЭЛЬ-новостройки», средняя площадь приобретаемых квартир уменьшилась в среднем на 10% по сравнению с прошлым годом (с 57,8 до 52 квадратных метров).
Заметнее всего, констатируют «миэлевцы», снизилась площадь квартир, приобретаемых со стопроцентной оплатой (с 61,3 до 52,6 квадратного метра). Именно такие чаще всего покупают граждане старше 50 лет. Собрать полную сумму для покупки более просторного жилья для своих подросших детей им проблематично, поэтому другого выхода, кроме поиска более компактных вариантов, у них не остается.
Посредством различных акций и предоставления дисконта девелоперам еще удается удержать спрос на достаточно высоком уровне, резюмирует гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек» Наталья Шаталина, однако граждане все чаще останавливают свой выбор на квартирах и студиях в так называемом «евроформате», в которых кухня совмещена с гостиной. Причем покупатели стараются оформить эту зону таким образом, чтобы она могла выполнять еще и функции спальни.