В интервью РБК владелец Urban Group Александр Долгин рассказал о причинах передачи компании под санацию, переговорах с инвесторами и «силах, заинтересованных в жонглировании цифрами»
Александр Долгин
(Фото: Владислав Шатило / РБК)
«Сейчас идет колоссальное жонглирование цифрами со многими нулями»
— Какой сейчас у Urban Group портфель проектов?
— По всем проектам Urban Group — это 2,137 млн кв. м. Из них в стадии строительства — 774 тыс. кв. м, остальное — не начатое, на часть получены разрешения на строительство.
— О каком объеме проблемного жилья сейчас идет речь?
— Сейчас идет колоссальное жонглирование цифрами со многими нулями, а ущерб оценивают даже больше всех продаж компании. Но ситуация иная. Все квартиры в проектах компании и дома разбиты на три группы. Первая — это юридически проблемные дома, по которым просрочка девять месяцев. Такой всего один дом, и, чтобы его достроить, нужно всего 6 млн руб., что составляет 1% его сметной стоимости. Этот дом готов на 99,9%, при наличии финансирования — это около недели работы или даже три дня. Там нужно только марафет навести и сдать.
Вторая группа — это дома, в которых начато строительство и начаты продажи. Вот в этой группе домов 16904 квартиры, из них около трети — 5368 квартир — имеют просрочки шесть месяцев. Необходимый общий бюджет на достройку этих квартир — около 2 млрд руб., что равняется среднемесячной выручке Urban Group. Домов — около 15–16 млрд руб. Есть еще третья группа: дома, в которых нет продаж, они свободны от обязательств. По этим домам прогнозные финансовые результаты, выручка, при минимальных ценах [за кв. м], и если отнять все затраты, которые нужны на выполнение обязательств по второй группе, то получится чистый доход более 26 млрд руб. Если взять цены чуть выше консервативной плюс 5% — доход будет 32 млрд руб. И при слегка оптимистичном варианте — минимальные цены плюс 10%, или 88 тыс. руб. за кв. м, — это 38,2 млрд руб. чистого дохода. Вот такие результаты компании.
Исходя из нашего расчета, в течение 1,5 лет нужно вложить примерно равными долями по 800 млн руб. в месяц, итого около 16 млрд. В итоге эти вложения окупятся, прибыль проекта составит от 32 млрд до 38 млрд руб. У проекта есть рентабельность, и он может финансироваться на коммерческих основаниях. Будет очень жалко, если финансирование ляжет бременем на государство. В ближайшие дни ситуация должна определиться: пойдет ли процесс по линии санации с помощью госбюджета или по линии бизнес-инвестирования. Я считаю, что правильно вкладывать деньги бизнеса, а не тратить деньги государства. Я сделаю все, чтобы соглашение с инвесторами состоялось, и я готов принимать любые условия. В том числе я готов передать компанию за символическую плату — за 1 руб., но при условии, что по ней не будет претензий. В прошлом, в будущем и так далее. Я готов.
— Кто эти инвесторы?
— Крупнейшие банки — Промсвязьбанк и ВТБ, а также крупные бизнес-компании. Это пул инвесторов. Сейчас идет взаимодействие с уполномоченными государственными органами — как этим инвесторам реализовать свои намерения. Решается вопрос, удастся ли договорится.
— С этими компаниями у вас устные предварительные договоренности или что-то подписано?
— Эти компании посмотрели всю фактуру по нам, это несложно. Например, Промсвязьбанк кредитовал компанию долгие годы, и он ее хорошо знает. У меня есть устные сообщения о положительном решении, сейчас оно должно обрести юридическую форму
— На каком уровне это решается?
— На уровне самых высоких кабинетов. По моей информации, на уровне взаимодействия с Фондом защиты прав граждан [участников долевого строительства] и зампредседателя правительства — Виталия Мутко. Я жду приглашения на деловые переговоры, в ходе которых я намереваюсь проявить добрую волю, направленную на общественное благо. А общественное благо — это достроить квартиры людям, использовать коммерческие деньги, а не государственные, сохранить работников компании, которым сейчас ой как не сладко и которые вместе со мной полностью осознают и принимают ответственность за то, что происходит.
Фото: Владислав Шатило / РБК
— И инвесторы должны будут дать 16 млрд?
— Да, в течение полутора лет, может, чуть больше. Это также зависит от того, как быстро будет восстановлена репутация компании и как быстро компания получит возможность продавать и восстановить собственные денежные потоки. Сделать это можно относительно быстро. Я думаю, в течение месяца при принятии положительных решений и прекращения раскачивания общественного мнения.
У компании и у меня лично в связи с этим есть несколько важных задач. Во-первых, как можно эффективнее передать эстафетную палочку инвесторам или Фонду, чтобы развернуть работу как можно быстрее. Сейчас еще это можно сделать, потому что в компании есть команда, которая несет ее генетический код и знает, где рубильник, где подключаются дома, какие есть нюансы. Во-вторых, я заинтересован, чтобы проекты были построены в том виде, в котором они были спроектированы и анонсированы покупателям. Я знаю, что Фонд защиты дольщиков намеревается сделать это именно в таком виде, и это очень конструктивное положительное намерение. Сейчас мои усилия направлены на то, чтобы максимально сохранить компанию и стройки в таком состоянии, чтобы их было можно быстро возобновить. Если этого не сделать, процесс передачи может растянуться на годы.
— Оперативное руководство компанией, как считаете, должны будете осуществлять вы, или кто-то из группы инвесторов, или «Дом.РФ»?
— Я готов выступить в той роли, которую определит правительственный орган и инвесторы. Я готов все свои знания, знание команды, знание узловых точек передавать. Обеспечивать максимально плавную передачу всех дел. Я готов достраивать все начатое. Любой режим, который будет сочтен эффективным, я буду принимать. Я приступил к управлению компанией месяц назад в роли антикризисного директора, за это время получил результаты двух аудитов: внутреннего, проделанного самой компанией, и внешнего. Я получил детальную картину по каждому дому, сколько построено, сколько осталось построить, сколько осталось продать, сальдо по всем домам, по всем проектам вдоль и поперек. Эта картина в наличии. Параллельно ведется аудиторская проверка компанией Ernst&Young, привлеченной «Дом.РФ». Я приветствую это.
— Когда будут результаты этого аудита?
— На совещании у зампредседателя правительства, которое было в позапрошлую субботу, я слышал о том, что Ernst&Young попросила десять дней. Значит, это вот-вот должно произойти, посмотрим. Я жду этих результатов. Я против того, чтобы циркулировали цифры от балды, причем преувеличенные многократно, разжигающие ненужное. Говорится о каких-то безумных тысячах обманутых дольщиков, а в достройке всего один дом, который нужно достроить за неделю.
«Компания переоценила свои силы в санации СУ-155»
— Почему в принципе возникла ситуация, которая сейчас разворачивается?
— Компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило. То есть в этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением. В сложной ситуации менеджментом были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб. и сформировали то, обо что компания споткнулась. Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию. Кроме того, проект «Лайково» полтора последних года находился под запретом Верховного суда, отменившего решение по землеустройству. Притом что на данный момент в апреле получено положительное решение в пользу компании Urban Group благодаря работе губернатора Московской области, благодаря работе Минстроя, но 2,5 года с момента своего старта гигантский проект находился под запретом. К чему это привело: примерно половина покупателей отказывалась от своей покупки, а другая половина соглашалась покупать, резонно требуя дисконт за эту неопределенность. Поэтому строительство целого «города» (площадь — 116 га. — Прим. РБК), гигантский проект, практически взлетал, как перегруженный лайнер, ему было очень тяжело.
После возникновения этого кассового разрыва возникла блокировка договоров долевого участия, процесс пошел по нарастающей. Проблемы у компании есть, но они многократно преувеличены. Мы вскрыли нецелевое расходование средств, строительные нарушения, прочую муть и т.д. Но, по сути, основное в том, что компания споткнулась. Баланс компании сугубо положительный — от 26 до 38 млрд руб. в зависимости от прогнозных цен. Идеальным решением с точки зрения экономики было бы продолжение строительства через эскроу-счета, когда банк финансирует, надеюсь, под не очень высокую ставку строительство домов до их завершения, а продаваться они могут только в законченном виде.
Незавершенное строительство домов застройщика «СУ-155»
(Фото: Сергей Бобылев / ТАСС)
— Зачем вы взяли проект СУ155? Не оценили риски?
— Urban Group видело свою миссию, и я лично, в том, чтобы создать в стране образцы комфортного жилья для среднего класса в массовом сегменте. По сути Urban Group строило бизнес-класс и продавало его по цене эконом-класса. Такие же в точности дома, расположенные в Москве, строят в три раза дороже. Но мы научились строить эти дома предельно экономично. Да, вся красота, которая в них вложена, которая при первоначальном расчете была 10% инвестиционной стоимости, в реальности обошлось дороже. Объективно — мы тренировались. Но в любом случае это кратно меньше, чем умеют делать другие компании на рынке. Поэтому когда предоставилась возможность построить не просто проект в виде одного района, а настоящий город, это была мечта. Вот мечты и миссия привели к тому, что компания надорвалась.
— Складывается впечатление, что вы дистанцируетесь от истории с СУ155 — потому что не вели тогда оперативные процессы?
— У компании был генеральный директор, я акционер, я работал над развитием, получал лишь обобщенную информацию, в трюмы компании не погружался. Это же очень сложная конструкция, над которой работали лучшие умы. Но я не знал, что проект будет запрещен Верховным судом, в тот момент, и что это продлится 2,5 года.
— Генеральный директор, о котором вы говорите, — Андрей Пучков, ему принадлежала доля в компании. Сейчас он остается акционером?
— Это была неоформленная доля. На данный момент он не акционер и не генеральный директор компании, поскольку мы разошлись во взглядах на то, как нужно управлять. Я также увидел, что средства направлялись не в те проекты, в которые должны были.
— Нецелевое расходование средств? Возможно, какое-то судебное или уголовное преследование? Кто виноват?
— Это сейчас выявил аудит. Оценку этому я еще не получил. Про преследование — без комментариев, это не мое дело, на это есть уполномоченные органы. Свою первую задачу я выполнил — я эксплицировал реальное экономическое положение компании, я понимаю ее реальную экономику. Своевременное оказание помощи сейчас позволит компании очень быстро восстановиться и приняться строить с удвоенной скоростью. Если эту помощь не оказать, будет то же, что происходит в обычной медицине.
Сейчас много сил и внимания привлечено к тому, чтобы докопаться до причин прошлого. Я бы очень приветствовал, чтобы такая же активность была в настоящем и в будущем. Вопрос идет о том, будет ли все заморожено на год и потом как-то из пепла восстанавливаться, или все будет передано так, как высокими мастерами передается эстафетная палочка, и она дальше пойдет.
Другой вопрос, с моим участием или без моего участия [будет идти процесс восстановления], — это как решат. Я признаю ответственность за то, что произошло, как акционер я должен был следить. Недоглядел.
«Финансовая дыра — это скоропортящийся продукт в магазине»
— У вас есть версии, откуда взялась оценка финансовой дыры в компании вплоть до 50 млрд руб.?
— Это то, что я называю жонглированием. Во-первых, что такое дыра компании? Баланс компании положительный — от 26 млрд до 38 млрд руб. Да, у компании есть кассовый разрыв, я его размер назвал — это 800 млн руб. в месяц инвестиций. Представьте себе, что мы работаем в рыбном магазине, нам выключили холодильник с морепродуктами и сказали: «Ну чего теперь, как ты будешь продавать, какая у тебя финансовая дыра?» Финансовая дыра — это скоропортящийся продукт в магазине. Если же можно продавать дальше и холодильник включить, тогда другая. Если восстановить репутацию компании, если сюда придет коллектив инвесторов, если будет строитель, тогда все получается. Тогда это возвращается в русло нормального девелоперского проекта.
Александр Долгин
(Фото: Владислав Шатило / РБК)
— Но сейчас-то выключен холодильник — Росреестр не регистрирует договоры с покупателями. Звучавшее объяснение этому — компания перестала отчислять деньги в Фонд дольщиков.
— Это совсем не так. Все деньги в фонд перечислены. Мы написали много писем, запросов, претензий по этому поводу. Какое-то время это называли технической ошибкой, потом еще как-то, но официального ответа нет. У меня складывается ощущение, что есть некие силы, которые заинтересованы в жонглировании цифрами, но их мотивы мне неясны.
— Каким образом появилось решение о фактической санации компании за счет средств Фонда, о которой было объявлено в минувшую пятницу, 1 июня?
— К сожалению, мне не дали информацию по этой публикации [«Дом.РФ»], поэтому я могу только лишь догадываться. Я об этом знаю ровно столько, сколько написано на сайте «Дом.РФ». Мне не до конца все в этом понятно, например, предполагает ли участие Фонда взаимодействие компании с инвесторами. Надеюсь, что да. Есть конкретные механизмы, но их конкретный дизайн или схема пока до меня не доведены.
— То есть не было никаких консультаций с вами по этому вопросу?
— Я хотел бы большего объема консультаций со мной, тем более что я располагаю цифрами, за которые отвечаю. Я хотел бы таких консультаций, чтобы пресечь домыслы и раздувание того, что на деле на порядок меньше, чем об этом говорится.
Положительное решение инвесторов было донесено до меня в пятницу вечером, 1 июня. И ровно в тот момент, так совпало, когда была опубликована на сайте «Дом.РФ» та информация, которую выдал уполномоченный орган правительства.
— Но вы донесли уже свою позицию до Минстроя или «Дом.РФ»?
— Вот доношу.
«Красота потребовала жертв»
— У вас есть долги перед подрядчиками?
— И у подрядчиков по отношению к компании. И в целом эта дебеторская и кредиторская задолженность на уровне 1 млрд руб. где-то сбалансирована.
— Какой объем кредитного портфеля Urban Group?
— Общая сумма кредитов по девелоперским проектам — 6,4 млрд руб. от восьми банков: Сбербанк, «Российский капитал», ПСБ, Московский инвестиционный банк, «Возрождение», МИА Банк, «Тройка Диалог», СДМ. Все примерно в равных суммах: минимальная [сумма кредита] — 400 млн руб., максимальная, в «Российском капитале», — 1,424 млрд руб. Такой портфель, исходя из активов застройщика, считается сравнительно низкой нагрузкой в отрасли. Это примерно меньше трети годовой выручки компании.
— Нет проблем с обслуживанием в текущей ситуации?
— Проценты выплачиваются. Затруднения возникли по телу кредита, в котором была просрочка оплаты МИА Банка. 28 апреля не погасили тело кредита, поскольку средства должны были идти в стройку. Проценты обслуживаются.
— Получается, тем, кто возьмется спасать компанию, инвесторам, нужно будет еще вопросы решать с кредитами?
— Да. И этим вариант привлечения коммерческих инвесторов для банков, мне кажется, может быть предпочтительнее. Потому что если это будет идти по сценарию жесткому, то банки там будут не в первой очереди.
— По жесткому, вы имеете в виду, если будет банкротство?
— Я не знаю сейчас форм, которые в итоге будут приняты Фондом защиты дольщиков. Просто я сказал, что мой интерес — начать стройку как можно быстрее.
— Ситуация, которая возникла с Urban Group, — единичный случай и стечение обстоятельств, или можно прогнозировать, что такое в сложившейся на рынке ситуации может случиться и с другими компаниями?
— «Отягчающим» обстоятельством для Urban Group было стремление строить красиво, а красота потребовала жертв. Я лично вложил в эту компанию очень большие средства на старте — свыше 4 млрд руб., или, с учетом разницы курсов, около $100 млн. Эти же проекты не брались ниоткуда, их никто тогда не кредитовал в 2005–2006 годах. Считайте, средства мной потеряны. Да, я признаю, что недоглядел, но я за это все потерял. Компания, капитализация которой еще два года назад исчислялась большими суммами, сейчас представляет интерес только сильным группам. Потому что если ей еще какое-то время не давать денег, то будет, как в холодильнике с морепродуктами.
— То есть у вас это уникальный и единичный случай, и другие компании сейчас не могут тоже в такой ситуации оказаться?
— Если бы мне положили на стол отчет аудитора про другие компании, я бы мог судить обоснованно.
— Сейчас у строительной отрасли новый вице-премьер, новый министр. Повлияло ли это как-то на вас или рынок?
— Трудно сказать.
— Отношения с предыдущим руководством строительной отрасли были лучше?
— Нет. Как я сейчас вижу, они были отлажены бывшим гендиректором далеко не лучшим образом.
