Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
В своем последнем послании Федеральному собранию Владимир Путин поручил увеличить ежегодные объемы жилищного строительства к 2024 году до уровня 120 миллионов квадратных метров ежегодно. При том, что в последние два года этот показатель признавался Министерством строительства практически рекордным и колебался в диапазоне от 79,2 до 80,2 миллионов «квадратов», получается, президент требует едва ли не удвоения производства.
«СП» побеседовала с экспертами в этой области, чтобы выяснить — не ставит ли президент невыполнимые задачи, и каких жертв потребует их выполнение? И прежде всего — зачем вообще понадобилось так резко увеличивать объемы строительства?
— Жилищный вопрос в России всегда был актуальным, и было бы странным со стороны президента в период выборов не акцентировать внимание общества на этой сфере, — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — При этом подчеркну, что задача обеспечения населения жильем стоит не только на уровне политической риторики, но и имеет вполне реальные основания. Россия отстает по обеспеченности жильем (25 квадратных метров на человека) даже от Китая, где этот показатель составляет 28 квадратных метров. А ведь речь идет о развивающейся стране, которая ликвидировала свое отставание от нас всего за 15−20 лет. Темпы ввода жилья в России находятся на уровне развитых стран (порядка 400−500 квадратных метров жилья в год на тысячу человек), однако если мы хотим увеличить обеспеченность, то эти темпы должны опережать европейские показатели, соответственно, на 20−30%. А, к примеру, в Норвегии вводится порядка 600−700 квадратных метров жилья в год на тысячу человек.
— Еще одна проблема нашей страны в том, что, помимо новостроек, очень много старого жилого фонда, — уточняет декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. — Их гораздо больше 4%, которые называются в официальной статистике. И которые надо утеплять. Я смотрела доклад одной очень крупной строительной фирмы: люди индивидуально утепляют свои квартиры, накладывают дополнительные панели, утеплительные материалы и сверху какие-то строительные материалы, которые защищают от дождя и ветра. Потому что старая панель 60-х годов вся продуваема. Ее надо всю полностью облицовывать. Порядка 36% общей площади жилья в стране приходится на индивидуальные дома, из которых примерно 40% не может считаться жильем вообще, потому что они лишены канализации, газа и водоснабжения. Это практически дореволюционные избы. Как видите, качество имеющегося жилого фонда требует, чтобы его меняли. А менять можно, только создавая новое жилье и снося старое. То есть вся программа реновации, вся программа изменения панельного жилья, все это тоже вписывается в эти 120 миллионов, которые требует президент.
«СП»: — Не пострадает ли качество новостроек при таких объемах?
— Нет, — уверен директор по продажам RDI Group Валерий Кузнецов, — качество строительства не пострадает, так как сегодня отработаны все технологии, позволяющие строить жилье максимально эффективно. Застройщик предлагает продукт, соответствующий всем нормативам. Кроме того, последние несколько лет Минстрой занимается внедрением BIM-технологий, позволяющих максимально эффективно выстраивать все циклы работ над проектом, начиная от проектирования и заканчивая технической эксплуатацией здания на протяжении всего его жизненного цикла. На промышленных предприятиях рост темпов строительства также скажется положительно, так как это позволит развивать технологии и расширять производство. Вопрос в другом: выдержит ли такую серьезную финансовую нагрузку банковский сектор с учетом перехода строительной отрасли на проектное финансирование?
«СП»: — А наша промышленность в принципе сможет выдержать такие темпы?
— Что касается возможностей строительной отрасли, — рассуждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, — то на данный момент порядка 34% руководителей строительных компаний констатируют недостаток заказов на работы, а треть застройщиков испытывает дефицит квалифицированных строительных кадров. По данным «Единого реестра застройщиков», объем незавершенного строительства среди застройщиков в активной стадии банкротства только за последние девять месяцев показал прирост в 70%. Поэтому я полагаю, что в ближайшей перспективе для запуска процесса наращивания строительных объемов в отрасли хватит мощностей, а вот вопрос с дефицитом специалистов строительных специальностей, инженеров и проектировщиков пока не обсуждается.
— По данным Минпромторга, — дополняет коллегу Мария Литинецкая, — отечественная промышленность строительных материалов загружена только на 60−80% при общей площади текущей застройки в России в 114 миллионов квадратных метров и прогнозу по вводу на 80 миллионов. Полная загрузка мощностей может дать примерно 100 миллионов «квадратов». Для дальнейшего рывка нужны масштабные инвестиции в отрасль, решение кадровой проблемы, техническое переоснащение и инновации. Все эти задачи сопряжены с необходимостью выхода из экономической рецессии.
«СП»: — Но если предположить, что промышленность такие объемы все же спокойно «потянет», не приведет ли это в итоге к затовариванию рынка и падению цен?
— Это очень сложный вопрос, — считает Елена Иванкина. — Ведь затоваривание рынка зависит не только от того, сколько мы построим, но и от того, какая будет инфляция и как будет расти заработная плата у работающих. Если реальная заработная плата не будет падать так, как она падала последние 11 лет, на 12%, а будет расти — то тогда люди смогут покупать. А если инфляция будет падать, то будет падать ставка по кредитам и люди будут брать больше кредитов. Они сейчас уже берут в 2 раза больше, чем в прошлом году. То есть, это все завязано на макроэкономику страны: повышение заработной платы, строительство новых предприятий, строительство дорог. Да полстраны можно было бы занять на строительстве дорог при жестком соблюдении технологии и полном отсутствие воровства, потому что на дорогах воруют до 70% бюджета. Поэтому здесь нельзя сказать, что это только затоваривание из-за того, что много построят. На самом деле обеспеченность жильем, качество этого жилья, все это недостаточно для развитой страны, поэтому нужно строить намного больше, а для этого нужно развивать стройматериалы, а для этого нужно строить новые заводы, а для этого нужно поднимать заработную плату, производительность труда и так далее.
— Кризисное положение дел с доходами населения создает предпосылки к затовариванию рынков жилья, — добавляет генеральный директор LevelGroup Кирилл Игнахин. — С 2014 года реальные доходы населения постоянно сокращаются. В конце 2017 года, по данным НИУ ВШЭ, 38% россиян были признаны бедными по оценке потребительских возможностей, то есть они испытывали проблемы с покупкой продуктов питания и одежды. В таких условиях профицит может стать хроническим, поэтому единственная возможность избежать его и достигнуть целевых показателей ввода — повышать потребительскую активность населения, развивать внутренний спрос. В таких условиях будут ликвидированы существующие излишки жилья (в частности, в Московской области), а также найдет своих хозяев новое жилье.
«СП»: — Так а почему столько нельзя было строить раньше, когда не было кризиса, когда был профицитный бюджет?
— Мы живем в условиях рыночной экономики, подавляющее большинство организаций в строительстве — частные, поэтому они не руководствуются общей стратегией развития или достижения каких-то показателей, спускаемых сверху. Никто не ставил задачу увеличения объемов ввода жилья. Напомню, что среднегодовые объемы ввода жилья на уровне показателей позднего РСФСР (60 миллионов квадратных метров в год), были достигнуты совсем недавно — в 2010-е годы. К 2015 году этот показатель вырос до 80 миллионов квадратных метров в год. То есть мы имели дело с нормальным поступательным восстановлением и развитием отрасли.
«СП»: — И кому же будет предлагаться такой объем жилья, если федеральные целевые программы вроде «Жилища» приостановлены? Или все же государство их возродит в том или ином виде, и начнет честно и полностью выполнять соцобязательства?
— Этот вопрос, конечно, лучше задавать кому-нибудь из официальных чиновников, — считает Елена Иванкина, — но я бы работала с чистым рынком, развивая параллельно рынок арендного жилья. В том числе рынок социального жилья для первых трех бюджетных групп населения, которые никогда ничего не смогут купить на коммерческом рынке, для государственных служащих, которые не имеют возможности приобрести дорогое жилье, для людей, работающих вахтовым методом. Это целая группа людей, нуждающаяся в помощи государства для того, чтобы приобрести новое жилье. Сами они на свои зарплаты это сделать не могут, а государству эти люди нужны.
— Не исключаю, — допускает Мария Литинецкая, — что государство начнет возводить социальное жилье для долгосрочной льготной аренды, которое поможет временно решать жилищный вопрос определенным группам населения. Но, на мой взгляд, полностью решить проблему с переизбытком нового жилья можно только с помощью инструментов массового характера. К примеру, через ипотеку. Однако ставки свыше 10% – это нонсенс для развитых стран, по сути, это заградительная стоимость кредита, которая не позволяет огромному числу граждан приобретать жилье. Как мы знаем, психологический порог в 10% был преодолен только в прошлом году. В настоящее время порядка 60% россиян считают ставку в 6% годовых наиболее комфортной для своих финансов. Если средняя стоимость жилищного кредита достигнет этого значения, то спрос на новое жилье действительно может вырасти в 2−3 раза, однако, напомню, что сейчас идет речь лишь о 8%, которые не дадут значительного и долгосрочного эффекта.
«СП»: — А что будет с уже построенным, но нераспроданным жильем? Ведь в той же Балашихе, Королеве, Мытищах и прочих городах-спутниках Москвы простаивают пустыми сотни тысяч, если не миллионы «квадратов»?
— Здесь очень интересно сравнение между Москвой и Московской областью, — считает Елена Иванкина. — Конечно, Москва более интересный инвестиционно город, чем Подмосковье. Но в Москве и цены значительно выше. Когда Собянин пришел к власти, он сделал пересмотр всех инвестиционных контрактов и отсеял очень многие. И, несмотря на то, что сохранилась точечная застройка, в Москве все-таки жилье очень привлекательно. А в Подмосковье не было такого сурового отбора новых инвестиционных проектов. И, так как места много, то строили огромными микрорайонами и никогда не рассчитывали, кто сможет это купить и для кого это все строится. То есть концепции застройки, расчета того, с какими деньгами придут люди, откуда они придут — этого никогда не было практически ни в одной компании. А собственники — те даже слова «концепция» не знают. Поэтому в Подмосковье построено столько домов, что их в ближайшее время вряд ли смогут раскупить по сегодняшним ценам. Вы знаете законы рынка: продать можно абсолютно все в зависимости от того, какую цену вы поставите. И в Подмосковье по сравнению с сегодняшним спросом и объемом построенного жилья цены завышены.
«СП»: — А в принципе, сколько и как вообще нужно строить жилья в России, чтобы соблюсти баланс между ценой и качеством новостроек?
— Успешное достижение заявленных президентом целей, полагает Мария Литинецкая, — возможно только при ежегодном экономическом росте в 4−5%. Без улучшения общей ситуации в экономике не удастся добиться прорывов на отдельно взятом участке. Необходимо повышение рентабельности строительства в регионах, что прямо связано с уровнем доходов россиян. Платежеспособность покупателей объясняется примитивной структурой отечественной экономики и неравенством развития отдельных субъектов федерации, а данный аспект, в свою очередь, завязан на бюджетную политику и так далее. Проще говоря, необходим комплексный подход.
