Фото: Руслан Шамуков/ТАСС
Как известно, 1 июля 2018 года должны вступить в силу поправки в закон № 214-ФЗ, более известный в народе как «Закон о долевом строительстве». Их довольно много, и в целом все они направлены на ужесточение требований к застройщикам. Предполагается, что эти изменения помогут навести порядок в строительной сфере и свести к минимуму вероятность появления новых армий обманутых дольщиков.
Казалось бы, ура-ура, еще месяц, и граждане, вкладывающие свои кровные в девелоперские проекты, могут наконец вздохнуть спокойно. Но в последние несколько лет в России уже даже не наметилась, а в полную силу проявилась одна интересная тенденция: любые хотя бы мало-мальски облегчающие жизнь рядовых россиян и усложняющие жизнь «большому бизнесу» законодательные инициативы под тем или иным соусом сначала сдвигаются «на попозже», а впоследствии подвергаются корректировке. Взять хоть относительно свежие лицензирование деятельности управляющих компаний (которое, по сути, вместо удаления с рынка недобросовестных управленцев превратилось по сути в обычный «пшик» с бумажками), а также запуск ГИС ЖКХ (которая подразумевала, что при отсутствии в ней ряда сведений граждане могли бы оспаривать несправедливо начисленные, на их взгляд, коммунальные платежи). А уж о законе об энергосбережении, принятом в теперь уже «лохматом» 2012 году, даже и говорить не стоит
Читайте по теме
После Москвы пережить реновацию заставят всю страну
Кто и за чей счет согласится его реализовывать
Не стали исключением и поправки к закону № 214-ФЗ, подразумевающие, среди прочего, запрет на прямое использование застройщиком денег россиян. На излете третьей декады мая группа представителей Совета Федерации в составе Андрея Кутепова, Сергея Рябухина и Олега Мельниченко собрались выносить на рассмотрение Государственной Думы законопроект, отодвигающий этот «час икс» как минимум на 6 месяцев. Сенаторы уверены, что строительная отрасль страны в ее нынешнем состоянии попросту не готова к подобным нововведениям, так что положение рядовых дольщиков не улучшится, а напротив, станет еще более тяжелым. Правда, новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, как и курирующий эту же сферу новый вице-премьер Виталий Мутко данную инициативу не поддержали. Однако примечательно, что не далее как 28 мая входящий в рабочую группу при Минстрое председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец заявил представителям СМИ, что ее членам уже удалось убедить законодателя отступиться от одной из основополагающих норм грядущих поправок «один объект — одно разрешение на строительство».
Что будет дальше — покажет время, но пока никаких однозначных решений об отсрочке или отмене вступления в силу поправок на официальном уровне не появляется, не худо бы выяснить, чем же именно так пугают игроков строительного рынка предлагаемые поправки? Тем более что многие из них придерживаются той точки зрения, что для столь масштабных реформ отведен слишком короткий срок, да и вообще необходимость в них не очевидна, а реально отлаженных механизмов — альтернатив ДДУ — до сих пор не существует, что говорит об отсутствии планомерности государственных инициатив в этом вопросе.
Прежде всего застройщики боятся, что после 1 июля удержаться на рынке смогут немногие, и как им придется «выживать» — вопрос открытый.
На самом деле пугает девелоперов не столько сам процесс каких-то изменений в основополагающий для долевого строительства закон (с момента его принятия в 2004 году он пережил как минимум 16 поправок), а факт того, что все они вносятся столь массировано и направлены, по сути, в одну-единственную мишень — квартирное строительство.
Между тем, уверен, в частности, руководитель аналитического отдела компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, июльского шока рынку первичного жилья все же удастся избежать хотя бы на первых порах. Большинство девелоперов, уточняет эксперт, сейчас прилагает усилия для того, чтобы получить разрешения на строительство новых объект по «старым» правилам. И если им это удастся, то переход на новые правила игры в сегменте окажется плавным.
Само собой, совсем бесследно это не пройдет. По мнению представителей риелторского сообщества, новые девелоперы на рынок после этой даты не выйдут, даже если и собирались изначально это сделать. Из оставшихся примерно половина предположительно сойдет с со строительной арены в течение последующих двух лет. Учитывая, что к настоящему моменту на долю настоящих «гигантов девелоперской мысли» приходится лишь одна пятая часть, а все остальное делят между собой мелкие и средние бизнесмены, то наиболее вероятный сценарий этого процесса — слияния и поглощения с целью укрупнения мощностей.
Во-вторых, девелоперы сомневаются, что обманутых дольщиков станет действительно меньше.
Резон у сторонников данного мнения таков: настоящие обманутые дольщики присутствовали на рынке в периоды кризиса 1998 и 2008 годов. Дескать, тогда пополнение их армии происходило за счет действий криминальных структур, которые среди прочего вовсю использовали такие инструменты как система двойной продажи одного и того же объекта, а также проведение различных афер в рамках вексельных схем. Однако в течение «нулевых» голый криминал был выдавлен с первичного рынка, так что уже в районе 2010 года этот вопрос свою остроту и актуальность потерял, а термин «обманутые дольщики» стал образным. И сейчас, мол, под ним подразумевают людей, потерявшим собственные вложения в результате воздействия неких обстоятельств непреодолимой силы вроде банкротства застройщика или превращение проекта в долгострой. Но при этом особо подчеркивается, что многих девелоперов при таких раскладах также можно счесть пострадавшими.
Конечно, защитники этой точки зрения признают, что недобросовестные девелоперы на рынке первичной недвижимости все же существуют, но их не так уж и много. Следовательно, из-за нескольких «паршивых овец» ломать инструмент, который используется в 80% сделок на рынке столичного региона, не следует. Коль скоро из-за этих поправок число девелоперов-банкротов в перспективе может только возрасти, что естественно повлечет за собой и рост количества тех самых обманутых дольщиков в современном понимании этого слова, то никакое это не спасение сегмента, а стрельба из пушки по воробьям.
Читайте также
Психолог: Чего ждать от людей с фамилиями Мутко, Голикова, Силуанов
Кремль при назначении правительства явно не учел мнения астрологов
Также эксперты рынка первичной недвижимости опасаются, что при вступлении поправок в силу определенная доля продаж уйдет «в тень», и вместо договоров долевого участия и купли-продажи будут использоваться более высокорисковые для граждан механизмы вроде жилищных строительных кооперативов, предварительных договоров и так далее. Здесь, в отличие от ставшей уже привычной «долевки», все же защищенной какими-никакими законами, права вкладчиков не гарантированы фактически ничем, и этот правовой пробел упорно не замечается и не восполняется. Конечно, подобные схемы используются и сейчас, но их доля в общем девелоперском «пироге» невелика, и, по подсчетам «инкомовских» аналитиков не превышает 5%. Однако если поправки в закон № 214-ФЗ обретут силу в предполагаемый срок, этот показатель может увеличиться в два раза.
По оценкам некоторых специалистов, поправки приведут к резкому скачку цен на жилую недвижимость. Диапазон увеличения предположительно составит 10%, но вероятность подвижек в сторону роста данного показателя исключать никто не берется, поскольку новые правила обяжут застройщиков выводить на реализацию только готовые квартиры в уже построенных домах, и это совершенно другой уровень себестоимости проекта. А к такому повороту событий рынок в его теперешнем состоянии окажется не готов.
