На фото: дома в форме пчелиных ульев в китайском Чунцине (Фото: Zuma/TASS)
Согласно данным рейтинга Global Residential Cities Index (GRCI), ежегодно составляемого международной консалтинговой компанией Knight Frank, темпы увеличения стоимости жилой недвижимости по всему миру ощутимо замедлились. Так, если к самому началу 2017 года данный показатель достигал уровня в 6,6%, то уже по его итогам он упал более чем на 2% (до отметки в 4,5%). Конечно, это среднестатистический показатель, и на самом деле удорожание жилых домов в разных городах планеты происходило неравнозначно. Однако если в конце 2016 года крупных населенных пунктов, где объекты недвижимости прибавили в цене более 20%, аналитики насчитали аж 12, то к настоящему моменту им удалось найти всего лишь один такой.
По мнению экспертов Knight Frank, изучивших официальные данные статистических служб о ценах на жилую недвижимость в местных валютах 150 городов мира, подобный результат является результатом совокупности целого ряда причин.
Так, отмечают они, падение рейтинга GRCI в границах локальных рынков произошло по причине перехода многих государств к нормализации кредитно-денежной политики, но прежде всего — из-за отмены фискальных стимулов и внедрением контроля за финансовыми капиталами в Китае. Дополнительно на общую динамику индекса оказало замедление темпов роста стоимости недвижимости в китайских городах. Сравнивая итоги двух последних лет, аналитики отмечают интересный факт: если в 2016 году в пятнадцати включенных в рэнкинг GRCI поселениях Поднебесной цены на дома и квартиры увеличились на 23%, то спустя еще 12 месяцев — не более чем на 1,6%. Примечательно, что при этом на лидирующие позиции среди них вышел Чунцин, продемонстрировавший положительную 10-процентную динамику роста цен (23 место в общей позиции дорожающих городов мира), а предыдущие обладатели звания самых «горячих» рынков государства Пекин и Шеньчжэнь ушли на самое дно, свалившись в общем зачете соответственно, с 6 и 11 позиций на места 123 и 138.
Безусловным же лидером по темпам увеличения стоимости жилья стала Германия. В этот раз в первой десятке индекса GRCI засветились сразу несколько ее городов: Франкфурт, Мюнхен, Гамбург и Берлин. И если первые три продемонстрировали в 2017 году достаточно солидные показатели роста цен на недвижимость в диапазоне от 13,4% до !4,1%, то столица Германии и вовсе добилась рекордных 20,5%. Очевидными факторами, которые позволили этим населенным пунктам добиться столь высоких результатов, стали стабильность экономики, рекордно низкая безработица, а также высокий уровень роста населения. Не последнюю роль сыграл в этом и неослабевающий интерес зарубежных инвесторов к местным объектам недвижимости.
Как пояснила директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям компании Knight Frank Марина Шалаева, немецкие объекты — один из самых популярных путей для вложения средств российских покупателей. Причем востребованными оказываются не только жилые, но даже и коммерческие объекты. Внушительное количество запросов позволяет этому направлению стабильно присутствовать в пятерке наиболее востребованных наряду с Италией, Францией, Кипром и Великобританией.
В основном, добавляет эксперт, покупательский спрос генерируют три немецких города — упомянутые выше Мюнхен, Франкфурт и Берлин. В последнем особенной любовью среди инвесторов пользуются пулы сравнительно небольших (площадью от 40 до 60 квадратных метров) объектов, по 300−400 тысяч евро каждый, в новостройках, располагающихся в деловых кварталах и поблизости от учебных заведений. Основной интерес покупателей, вкладывающихся в жилье на этапе строительства, заключается в ежегодном приросте стоимости лота как минимум на 5% плюс стабильный доход в размере 3−5% годовых при сдаче его в аренду.
Еще одним государством, активно сопротивляющимся общемировому пониженческому тренду, стали США. Невзирая на четырежды за последние 18 месяцев повышаемые процентные ставки на покупку жилья, темпы роста цен на недвижимость ускорился. В 2017 году сразу 15 американских городов показали среднестатистический прирост этого показателя на 6,3%, а в Сан-Франциско и Сиэтле и того больше — 9,3% и 12,7% соответственно.
К сожалению, о российских городах ничего подобного сказать нельзя. В нынешнем рейтинге GRCI от Knight Frank Москва и Санкт-Петербург разместились, соответственно, на 119 и 107 местах с показателями +0,2% и +1,2% к стоимости жилья за год. И если в случае с Первопрестольной это можно рассматривать как некое достижение (ведь в 2016 году она удостоилась последнего места), то для города на Неве это сокрушительное фиаско, поскольку в тот же период он был крепким «середнячком», занимая в GRCI 83 строчку с показателем темпов роста стоимости недвижимости в +4,5%. Естественно, в сравнении с тем же Чунцином это выглядит более чем скромно, однако если принять во внимание тот факт, что Москва на тот период демонстрировала отрицательную ценовую динамику на уровне -15%, это вполне достойно.
Рассуждая о перипетиях столичного рынка жилых объектов, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что после взлета девелоперской активности в течение всего 2017 года цены на объекты жилой недвижимости в пределах мегаполиса демонстрировали относительную стабильность. За это время на столичный рынок было выведено 170 жилых корпусов в составе новых проектов, а также 34 корпуса в составе уже реализуемых. По причине роста объема предложения и, как следствие, обострения конкурентной борьбы за покупателя, девелоперы были вынуждены выводить объекты по заниженной стоимости.
При этом ценовая динамика в течение последних двух лет была разнонаправленной. Так, в 2016 году, когда ликвидность «старых запасов» подавлялась новым предложением, она имела отрицательный вектор. В следующем же году ситуация изменилась кардинально: рост цен в уже реализуемых объектах нивелировал все преимущества вывода новых проектов по привлекательной стоимости. Вместе с тем аналитики обращают внимание, что число договоров долевого участия, заключенных в этот период, стало рекордным: в общей сложности в столице за 12 месяцев было зафиксировано 54,2 тысячи подобных сделок, что дает +52% к показателям 2016 года.
