Из-за введения в действие очередного пакета антироссийских санкций со стороны США нашу национальную валюту и фондовые рынки трясет уже несколько дней. Резкие взлеты, падения котировок, крайне противоречивые прогнозы экспертов. Россияне впадают в панику и не знают, куда бежать — то ли менять деньги в первом попавшемся обменнике, то ли хватать любую квартиру в ближайшем агентстве недвижимости. «СП» поинтересовалась у экспертов, как повлияет новый финансовый расклад на рынок жилья в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
— В краткосрочной перспективе резких колебаний цен на рынке жилой недвижимости не предвидится, — уверен управляющий партнер ООО «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Что касается покупательского спроса, ослабление национальной валюты может привести к увеличению числа инвестиционных сделок. Такой сценарий уже не раз повторялся, и если в течение нескольких месяцев рубль продолжит терять свои позиции по отношению к доллару и евро, частные инвесторы начнут возвращаться на рынок. Однако ажиотажного спроса на рынке массового жилья не будет, так как количество платежеспособных клиентов сильно ограничено. Колебания курсов валют, безусловно, сказываются на платежеспособности населения. Сейчас есть все предпосылки для ускорения темпов инфляционного роста. Также из-за санкций в некоторых компаниях могут случиться сокращения рабочих мест и зарплаты. Кроме того, негативные последствия от санкций могут стать препятствием для дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, что безусловно отразиться на доступности ипотеки. Таким образом, число покупателей, приобретающих недвижимость для собственных нужд, может уменьшиться.
«СП»: — Как долго придется рынку недвижимости выбираться из этой курсовой ямы?
— Рынок недвижимости, — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — может и не попасть в «курсовую яму», если валютные котировки в скором времени стабилизируются. Во-первых, недвижимость и строительство — это очень инертные отрасли, которые всегда позже других секторов экономики реагируют на изменение конъюнктуры. Во-вторых, сейчас валютные колебания не имеют глубоких макроэкономических причин. В частности, цены на нефть тоже обновили четырехлетний максимум, достигнув $ 73 за баррель. Поэтому, я полагаю, прежде чем рынок недвижимости успеет отреагировать на изменения, рубль либо восстановит прежние позиции, либо стабилизируется на новых, но не столь экстремальных рубежах.
— Мы вообще не можем сказать, — уточняет директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, — что рынок недвижимости находится в курсовой, равно как и в какой-либо другой, яме. Более того, мы прогнозируем к концу года рост числа сделок на 50% без привязки к курсовым скачкам.
«СП»: — Как застройщикам придется корректировать свою политику?
— В свете последних событий есть вероятность, что ЦБ увеличит значение ключевой ставки, — предполагает Андрей Колочинский, — что повлечет за собой рост стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. В такой ситуации им придётся включить дополнительные расходы в конечную стоимость продукта. В то же время увеличение цен может привести к снижению динамики продаж, поэтому застройщики будут очень аккуратно действовать в этом вопросе. А вообще основные проблемы в строительной отрасли сейчас лежат в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях перенасыщенного рынка и реформирования законодательства, регулирующего долевое строительство, что требует от девелоперов умения быстро адаптироваться под изменения. Как раз на решении этих проблем они сегодня в большей степени сконцентрированы.
«СП»: — Не вернутся ли «долларовые» ценники на квартиры?
— После кризиса 2008 года первичный рынок работает в рублевой зоне, поэтому влияние колебаний курсов на стоимость новостроек и недвижимости минимально, — утверждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Соответственно, колебания валют не будут так значительны для экономики отрасли и недвижимости, это не экспортируемые отрасли, они работают в зоне национальных валют. Напомню, что с 2015 года большинство застройщиков элитного жилья переписали стоимости по ценам, номинированным в рублях. Тем более это не коснется более крупных сегментов рынка массового и бизнес-класса, где у большинства клиентов доходы рублевые, а не валютные. Долларовые ценники могут вернуться, только если будет спрос со стороны покупателей, а чтобы такой спрос сформировался, необходимы возможности.
«СП»: — Насколько сильно продавцы вынуждены будут поднять цены в связи с удорожанием стройматериалов из-за роста курса валют? Будут ли вводиться или усиливаться какие-либо акции?
— Сегодня застройщики, во всяком случае если мы говорим о новостройках комфорт-класса, перешли на отечественное инженерное оборудование и стройматериалы, — свидетельствует генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Поэтому столь резкого скачка цен на материалы, какой мы наблюдали в 2008 или 2014 годах, скорее всего, не произойдет. Однако на строительных площадках по-прежнему работает зарубежная техника, а значит может вырасти стоимость ее эксплуатации, что найдет отражение в ценах на услуги подрядчиков. Кроме того, могут подняться цены на некоторые виды отделочных материалов, если новостройка сдается с ремонтом от застройщика. Если девелопер не предпочтет отечественные аналоги, подорожает сантехника и фурнитура. Соответственно, это может привести к росту стоимости квартир с отделкой.
— Чаще всего девелоперы используют лифтовое оборудование иностранного производства, системы кондиционирования и инженерные системы, высококачественные отделочные материалы. Безусловно рост цен себестоимости в дорогих проектах случится, — соглашается Андрей Колочинский, — и девелоперы будут вынуждены учитывать это в ценообразовании. Сказать, на сколько именно вырастут цены, сложно, корректировка будет разной в разных проектах.
— Однако сильно поднять цены на свои объекты из-за удорожания стройматериалов зайстройщики не смогут, так как при настолько большом избытке предложения, какой наблюдается сейчас на «первичке» Москвы и Подмосковья, они просто не выдержат конкуренции с другими девелоперами, а продажи в их проектах просто встанут, — поясняет Михаил Куликов. — Хотя некоторые игроки первичного рынка на волне волатильности курсов подогревают интерес к своим проектам и, словно мантру, повторяют, что цены будут только расти. В противовес этому отмечу, что за последние три с лишним года действия санкций на «первичку» Московского региона вышел колоссальный объем предложения, и при этом мы не фиксировали существенного повышения цен в данном сегменте. Более того, скидки в отдельных проектах доходили до 30%. Скидки имеют место и сейчас, в среднем в диапазоне 5−6% по столичному региону.
На вторичном рынке жилья, по нашим наблюдениям, сейчас 80% продавцов выставляют свою собственность на продажу по завышенной, докризисной, стоимости, причем их крайне трудно уговорить на снижение цены предложения. Некоторые из них ждут выхода на сделку уже в течение года-двух, если не больше, и резкий рост курса иностранных валют вряд ли склонит их к быстрой продаже. И лишь 20% продавцов готовы реализовать свою собственность по адекватной нынешнему рынку стоимости. Возможно, последние, торопясь как можно скорее продать жилплощадь и получить деньги на руки (чтобы, например, конвертировать их в валюту), более охотно пойдут на уступки потенциальным покупателям, например, предоставив скидку большего размера.
«СП»: — Что произойдет в связи со скачком курса валют с количеством предложения на рынке жилья?
— Санкции и колебания курсов валют могут только косвенно способствовать снижению объема предложения на рынке жилья, — резюмирует Андрей Колочинский. — Вот если экономическая ситуация серьезно ухудшится и девелоперам не на что будет строить… В целом же объём предложения в сегменте новостроек не зависит от колебания курса валют. В последние годы было выдано большое количество ГПЗУ в Московском регионе. Застройщики пытались ускориться и получить разрешительную документацию на свои проекты заранее, до вступления в силу новых поправок в законодательство о долевом строительстве. Сейчас зафиксирован рекордный объем предложения, однако со временем динамика выхода новых проектов снизится.
Если говорить о рынке вторичного жилья, не исключаю, что в свете последних событий некоторые продавцы могли принять решение повременить с продажей своих объектов, опасаясь остаться с большим количеством обесценивающихся рублей на руках. Однако люди, совершающие альтернативные сделки (продажа старой и покупка новой квартиры), вряд ли станут откладывать решение квартирного вопроса. Поэтому в целом существенного изменения объема предложения на вторичном рынке также не предвидится.
