Фото: Константин Лейфер/ТАСС
Анализируя сложившуюся ситуацию со вторичным жильем столичного региона, эксперты пришли к выводу, что до его «большого взрыва» остаются считанные месяцы. И приведут рынок к этому событию, уточняют представители компании «ИНКОМ-Недвижимость», несколько основных факторов.
Фактор № 1. Низкоинфляционный режим
По итогам минувшего года уровень инфляции впервые в истории современной России упал до рекордно малого показателя в 2,5% (при том, что изначально планировалось опустить ее только до четырех процентов). Однако это, в свою очередь, вызвало в среде риелторов некоторые опасения — рост цен заставляет инвесторов торопиться с вложением средств (если не купить сегодня, завтра будет дороже), а низкая инфляция, напротив, сдерживает оборот капитала. На этом фоне потенциальные покупатели начинают все чаще рассуждать в духе «а зачем мне торопиться с приобретением, если завтра квартира будет стоить ровно столько же» (а примерно так они и рассуждают с 2015 года), что существенно ограничивает спрос. Но в конце 2017 года Центробанк поставил перед собой задачу слегка «подстегнуть» инфляцию, чтобы она подскочила до тех самых изначально ожидаемых, комфортных для экономики в целом четырех процентов. Это, естественно, не замедлит отразиться на ценниках за объекты.
Фактор № 2. Снижение ключевой ставки и повышение доступности ипотеки
Тот факт, что сейчас ее значение практически вплотную приблизилось к уровню четырехлетней давности (7,25% сейчас против 7% в апреле 2014 года), позволяет коммерческим банкам смягчать условия кредитования населения, что, в свою очередь, стимулирует деловую активность инвесторов. Так, в настоящий момент средневзвешенная ставка по ипотечному займу на покупку подержанной квартиры в ряде кредитно-финансовых организаций составляет 9,9% (вместо 19,5% в марте 2015 года и 11,5% в аналогичном периоде прошлого года).
Знатоки вопроса ожидают, что к концу 2018 года ключевая ставка упадет еще (предположительно до уровня в 6,75%). Соответственно, годовые проценты по ипотечным кредитам понизятся еще (примерно на 1−2 процентных пункта), а значит, станут еще более доступными для граждан.
Фактор № 3. Снижение доходности банковских вкладов
В конце 2014 и начале 2015 годов ключевая ставка ЦБ РФ находилась на уровне 17%. В то же время средневзвешенный годовой процент по депозитам физлиц в крупнейших банках колебался в диапазоне от 11,24% до 12,1%. С апреля 2015 года оба этих показателя поползли вниз, и несколько раз годовые проценты по вкладам опускались ниже в 6%. Однако этот уровень рассматривался россиянами как вполне комфортный, особенно на фоне того, что рублевые цены на вторичное жилье также падали (реальная цена продажи, по данным «инкомовских» специалистов, в период с 2014 по 2107 годы понизилась на 23%).
При таких раскладах в 2015 году гражданин, располагающий пятью миллионами рублей, мог себе позволить не покупать срочно какую-нибудь «однушку» на первом этаже «хрущевки» где-то в районе станции метро «Севастопольская», а положить их на депозит сначала под 10%, а еще через год под 7% годовых, и в итоге через два года снять в банке уже 5,9 миллиона рублей, чтобы купить себе уже «двушку» на четвертом этаже «брежневки».
Но в январе нынешнего года ставки по вкладам упали до каких-то 5,6% годовых. И заявленная Центробанком на ближайшую перспективу политика позволяет предположить, что выше 6% они уже вряд ли поднимутся. Более того, у экспертов есть основания предположить, что скоро они вообще рухнут до 4%. А в таких условиях снова будет выгоднее вкладывать средства не в банк, а в недвижимость. Тем более если учесть, что, наметившаяся тенденция на ее подорожание, по прогнозам знатоков вопроса, будет только укрепляться. К настоящему моменту, констатируют в «ИНКОМе», средневзвешенная стоимость квадратного метра подержанной квартиры колеблется на уровне 180 тысяч рублей за штуку, начав расти с лета прошлого года.
Кроме того, в самом ближайшем будущем на рынок вторичной недвижимости могут вернуться так называемые консервативные инвесторы, которые полностью «выбыли из игры» в 2015 году. Их интерес заключался в том, чтобы не преумножить, а сохранить имеющиеся сбережения через покупку недвижимости и последующую сдачу ее в аренду. Такая политика позволяла им получать на типовом жилье доходность на уровне 5−8 процентов. Снижение же ставок по депозитам вновь создало для подобной деятельности неплохие предпосылки. Конечно, массового «камбэка» подобных покупателей ожидать не стоит, но на прирост в размере 10% риелторы все же надеются.
Фактор № 4. Внедрение проектного финансирования на «первичке»
С первого июля 2018 года вступают в силу поправки к закону № 218-ФЗ (о долевом строительстве). Согласно им, итоговая модель финансирования нового строительства изменится, очень скоро граждане не смогут приобретать квартиры (а по сути — всего лишь право требования) на этапе котлована, пусть это даже на 30% дешевле, чем готовое жилье. Девелоперы обязаны будут использовать исключительно средства банков, что приведет к удорожанию себестоимости одного жилого «квадрата» как минимум на 25%.
Учитывая, что себестоимость новостроек и без того растет в силу разных причин (среди которых — удорожание стройматериалов, возрастающие расходы на логистику, повышение налогового бремени), эксперты предполагают, что многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка, а оставшимся придется в целях выживания заметно сократить объем предложения. В конечном счете разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройке и на «вторичке» сократится еще заметнее., тем более что за последние два года он и так уменьшился (с 21,4% до 19,2% в сегменте эконом-класса и с 22,8% до 5,1% в комфорт-классе).
На этом фоне, резюмируют представители риелторского сообщества, спрос на подержанное жилье подскочит как минимум на 50%.
