Фото: Станислав Красильников/ТАСС
Время от времени эксперты столичного рынка недвижимости выводят так называемый «коэффициент доступности» московских новостроек. Этот показатель наглядно демонстрирует, сколько времени понадобится среднестатистической семье со средневзвешенным доходом для того, чтобы накопить сумму, достаточную для приобретения среднестатистической же квартиры на первичном рынке в «классических» границах мегаполиса. Методика его расчета проста — «чистый» доход двух трудоспособных и работающих членов семьи соотносится с бюджетом покупки подобного объекта. При этом в расчет принимаются официальные данные Мосгорстата о среднедушевом ежемесячном денежном доходе гражданина, а также размер официального прожиточного минимума, установленного по данному региону.
Осуществив такой расчет в начале третьей декады марта нынешнего года, аналитики компании «Метриум» выяснили, что, получая в среднем по 56 тысяч рублей ежемесячно на каждого, к исходу 2017 года такая ячейка общества накопила бы порядка 905 тысяч рублей (за вычетом прожиточного минимума на каждого члена семьи в размере около 18 тысяч рублей). Стоимость же типовой квартиры, подходящей ей по параметрам (двухкомнатный объект комфорт-класса площадью 58,2 квадратного метра), в IV квартале 2017 года колебался на уровне 8,77 миллиона рублей. Таким образом получается, что в данных условиях среднестатистическим москвичам понадобилось бы ограничиваться исключительно минимально необходимыми расходами 9 лет и 6 месяцев, чтобы накопить необходимые для покупки этого объекта средства.
Читайте также
В воде из-под крана яда меньше, чем в бутылке
Какую гадость мы употребляем вместе с нарзаном и «Дюшесом»
Сравнив полученные результаты с данными по аналогичному периоду 2016 года, «метриумовцы» пришли к выводу, что доступность жилья для среднестатистического москвича за прошедший год снизилась. Тогда среднегодовой доход семьи был практически таким же (906 тысяч рублей), однако квартира в среднем оценивалась чуть ниже (около 8,36 миллиона рублей), а значит, накопить на ее покупку можно было за 9 лет и 2 месяца. Правда, добавляют эксперты, в докризисные года «коэффициент доступности» столичных новостроек был еще ниже, чем сейчас. Например, в условиях IV квартала 2014 года среднегодовой доход типовой московской семьи составлял всего около 840 тысяч рублей, а вот вышеуказанная квартира оценивалась примерно в 9 миллионов. Значит, тогда копить на квартиру пришлось бы аж 10 лет и 7 месяцев.
Столь заметное увеличение срока накопления, считает участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, связано в первую очередь с тем, что в течение минувшего года минимальные расходы столичных домохозяйств выросли в среднем на 6%, а среднедушевой доход стагнировал, оставшись на прежнем уровне (55−56 тысяч рублей в месяц). В то же время, подчеркивает она, средняя стоимость квартир подросла примерно на столько же (+5%).
Ситуацию с доступностью жилья, подчеркивают знатоки вопроса, спасает ипотека, которая к настоящему моменту из вспомогательного инструмента превратилась в самый настоящий локомотив рынка. В 2016 году средневзвешенный расклад по ней был таким: размер первоначального взноса составлял 20% от стоимости жилья, годовая ставка находилась на отметке в 11,5%, максимальный срок кредитования достигал 30 лет, а ежемесячная выплата составляла 65 тысяч рублей (порядка 87% месячного дохода семьи). К концу 2017 года ситуация несколько изменилась. Средневзвешенная ставка по кредиту опустилась до 10,4% годовых, а месячный платеж сократился на 3 тысячи рублей, так что к настоящему моменту семье бы пришлось отдавать банку уже 83% совокупного месячного заработка.
Но преувеличивать рост числа выдачи кредитов на покупку жилья ни в коем случае не следует. Как отмечает сама же Мария Литинецкая, едва ли в регионе найдется хоть какой-нибудь банк, который согласится одобрить кредит, погашение которого потребует столь значительных затрат со стороны заемщика. Это означает, что среднестатистической московской семье можно даже и не мечтать о типовой «двушке». Максимум, чем им придется довольствоваться в подобных условиях, рассуждает эксперт, так это бюджетной «однушкой», чей метраж не превысит 38 квадратных метров.
И ситуация на рынке подтверждает правоту этих слов. Как отмечают специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», до недавнего времени двухкомнатные квартиры пользовались большой популярностью среди ипотечников. В структуре сделок купли-продажи с участием заемного капитала на их долю приходилось без малого 50%, тогда как «однушкам» доставалось максимум 40% подобных операций. Однако пару лет назад ситуация начала меняться, и теперь за «двушками» сохраняется лишь 46% сделок, а однокомнатные квартиры отвоевали себе 44% в структуре продаж.
А за первые два месяца 2018 года, эта тенденция усилилась еще больше, и теперь «однушки», обращает внимание руководитель ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостроек» Татьяна Гусева, вообще умудрились оттянуть на себя целых 47% сделок с ипотечным жильем, тогда как объемы востребованности трехкомнатных и многокомнатных квартир вот уже несколько лет остаются неизменными (10% и 1% в структуре сделок соответственно). При этом эксперт допускает, что к концу года этот показатель прирастет еще как минимум на несколько подпунктов.
Читайте по теме
Оформить кредит чтобы взять кредит
На каких условиях банки сейчас одобряют заявки на ипотеку
Из-за того, что доходы не растут, рассуждает Татьяна Гусева, людям становится все труднее накопить денег даже на первоначальный взнос за двухкомнатную квартиру по ипотеке, поэтому все чаще они останавливают свой выбор на однокомнатных квартирах, рассчитывая сначала разобраться с кредитом, а потом уже думать, каким образом можно расширить имеющуюся жилплощадь. Причем в кредит покупают не только самые дорогие однокомнатные квартиры (6,9 миллиона рублей за объект), но даже и самые дешевые (1,2 миллиона рублей).
Но даже и в этом случае, полагают знатоки вопроса, гражданам чаще всего остается желать лучшего в плане финансового благополучия и общего качества жизни на период погашения займа. Следовательно, с учетом низких доходов населения и высоких цен на недвижимость ни рекордные темпы роста ввода жилья в эксплуатацию, ни все более активная популяризация ипотеки не способны задействовать весь огромный потенциал рынка. А это чревато очередным его коллапсом.
