Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС
По признанию риелторов, в последние два-три года российский рынок первичной недвижимости худо-бедно удерживается на плаву практически лишь за счет программ ипотечного кредитования. И это при том, что в настоящее время средневзвешенные ставки по ним колеблются на отметке в 10,5% годовых. Правда, власти страны обещают понизить их до 7%, однако не сразу, а в недалеком будущем, тогда как кредитные организации, страхуясь от возможных убытков, уже сейчас систематически ужесточают требования к потенциальным заемщикам.
Каким же критериям должны теперь соответствовать россияне, и как им нужно себя вести, чтобы выйти из горнила андеррайтинга не с пустыми руками, а с достаточным для покупки заветных квадратных метров кредитом? Эксперты компании «Метриум Групп» приоткрыли завесу тайны над внутрибанковской «кухней» и дали читателям «СП» несколько советов.
Совет № 1. Загляните в паспорт и трудовую книжку
Прежде всего, предупреждают они, подателю заявки на получение ипотеки стоит внимательно посмотреть на дату своего рождения. Все дало в том, что официальные для всех банков возрастные границы (от 21 до 75 лет) действуют лишь в теории. На практике же нижняя планка одобрения кредита располагается на уровне 23 лет, а верхняя ограничивается 55 годами для женщин и 60 для мужчин.
Конечно, из этого общего правила бывают исключения. Например, в некоторых случаях одобрить кредит могут даже восемнадцатилетним юношам и девушкам, а также людей старше 65 лет. Но, во-первых, только в том случае, если они не являются основными, а уж тем более — единственными, заемщиками, при этом пожилых людей еще обяжут застраховать свою жизнь по ставкам с повышенными тарифами. Во-вторых, банков, практикующих такой подход к клиентам, на самом деле считанные единицы.
Читайте также
Лишь презентация «Кинжала» прочистила уши Америке
После послания Путина сенаторы США просят Госдеп срочно начать диалог с Москвой
Кроме того, кредитные организации в подавляющем большинстве всеми силами стараются не иметь дела с гражданами, которые не являются резидентами России. Естественно, среди них находятся и те, кто готов рискнуть и связаться с иностранцем. Но стоит ли говорить о том, что в этом случае оценивать состоятельность таких заемщиков будут с особым усердием и придирчивостью? Кстати, для российских подданных будет лучше, если в их паспорте будет фигурировать постоянная или временная регистрация в любом из регионов страны. Само собой, если потенциальный заемщик продал свое предыдущее жилье, а регистрироваться ему пока негде, ему придется указать в анкете хотя бы адрес места проживания. Но надо иметь в виду, что отдельные банки принципиально более лояльны только к тем, кто обладает регистрацией исключительно в регионе нахождения кредитной организации или ее филиала.
Что касается источников дохода, то они, понятное дело, должны быть регулярные и официальными. Это может быть функционирующий не менее одного года собственный бизнес, алименты, дивиденды от сдачи недвижимости в аренду, пенсии, пособия и тому подобное. Работники по найму должны иметь общий трудовой стаж не менее 1 года, причем минимальная продолжительность занятости на последнем месте работы должна составлять как минимум 3−6 месяцев.
Единовременные выплаты и нелегализованные доходы к рассмотрению не принимаются.
Совет № 2. Выберите правильную стратегию подачи заявления
Чтобы увеличить шансы на одобрение кредита, необходимый пакет документов лучше подавать в несколько банков одновременно, благо что сейчас это вполне можно сделать, даже не выходя из дома, посредством личного кабинета, имеющегося на сайте любой мало-мальски уважающей себя организации. Если же заемщик придерживается стратегии нанесения старых добрых персональных визитов к консультантам, то ему следует внимательно следить за своим внешним видом. Если одежда будет неопрятной, а клиент демонстрирует признаки затуманенного сознания и на его теле видны характерные для преступивших закон татуировки, напоминают «метриумовцы», вероятность получить отказ в кредите значительно возрастает.
Полный список необходимых справок и выписок следует уточнить заранее, чтобы не бегать в банк дважды. Предложенную менеджером анкету лучше заполнить максимально тщательно, а не ограничиваться лишь указанием фамилии-имени и желаемых параметров кредита. Чем большее количество граф заполнено — тем лучше. Понятно, что вносить в них нужно исключительно правдивую информацию, поскольку многие сведения проверяются работниками банков по различным базам данных. Указание клиентом не соответствующих действительности данных является негативным сигналом для кредитных организаций и расценивается многими из них как повод для отказа в выдаче.
Совет № 3. Приведите в порядок кредитную историю
Когда банк получит от клиента все документы, то первым делом поинтересуется его кредитной историей. И вот здесь граждане, гордящиеся тем, что никогда до этого момента не брали в долг, могут потерпеть полное фиаско. Дело в том, что человек без кредитной истории в глазах кредитной организации является «темной лошадкой», от которой непонятно, чего и ждать в критической ситуации. Логично предположить, что в этом случае вероятные риски будут просчитываться по самым высоким ставкам.
Чтобы произвести на финансистов благостное впечатление, знатоки вопроса советуют перед подачей заявления на ипотеку оформить кредит буквально на пару-тройку месяцев для покупки какой-нибудь вещи, даже если есть возможность приобрести ее сразу и без лишних заморочек. Переплата в этом случае будет минимальной, но зато за плечами появится положительная кредитная история.
Если таковая у клиента уже имеется, то никаких предварительных кредитов ему на себя взваливать не надо и переживать ему, ясное дело, особо и не за что. А вот если в кредитной истории есть темные пятна в виде просрочек, это заметно осложняет дело и добавляет неопределенности. Ведь каждый банк сам определяет, что конкретно в ней считать негативом, а что нет. Для одного, например, стоп-фактором станет задержка свыше 5 дней в течение последних 10 лет, а для другого это будет просрочка платежа на 30 дней за тот же период. А какие-то кредитные организации вообще оценивают историю только за предыдущий год. Но некоторая закономерность тут все же проглядывает: чем крупнее банк и выгоднее ставка — тем жестче оценка кредитной истории клиента, и наоборот.
Как говорится, от греха подальше, заемщику после каждого погашенного кредита нужно не лениться, а требовать от банка справку о том, что никаких претензий друг к другу у сторон не имеется, все расчеты произведены, а пени и проценты погашены полностью. Иначе забытые впопыхах какие-нибудь три копейки через несколько лет выльются в серьезные денежные штрафы.
Совет № 4. Трезво оцените параметры сделки
Немаловажную роль в одобрении заявки на ипотечный кредит играет размер первоначального взноса, поскольку кредитор в процессе андеррайтинга оценивает не абсолютные размеры имеющихся у клиента денежных средств, а их соотношение к стоимости приобретаемой недвижимости. Условно говоря, если у человека есть 1 миллион рублей, то он может составить либо 50% от стоимости квартиры в 2 миллиона рублей, либо 20% от стоимости жилья в 5 миллионов рублей, либо 10% от стоимости недвижимости в 10 миллионов рублей. Поскольку наиболее оптимальным считается первоначальный взнос в размере 20%, само собой разумеется, что при таких раскладах шансы получить ипотечный кредит во втором случае гораздо выше, чем в третьем. Если же размер собственного капитала составляет менее 20% стоимости желаемого жилья, с ипотекой лучше подождать и подкопить еще немного денег.
Занимать средства у банка лучше всего не одному, а с созаемщиком. В этом плане некоторое преимущество появляется у супружеских пар, поскольку при подаче заявки «вторая половинка» чаще всего приобретает такой статус автоматически, вне зависимости наличия или отсутствия у нее дохода. А уж коль скоро оба супруга являются работающими людьми, то шансы на успех предприятия повышаются еще сильнее. В крайнем случае в качестве созаемщика можно привлечь и постороннего человека, но с учетом имеющейся судебной практики в глазах банка неродственная связь будет скорее минусом, чем плюсом.
Так как ипотека — продукт долгосрочный, то соглашаться на кредит, ежемесячные выплаты по которому превысят 50% дохода заемщика, даже в пылу азарта не стоит. Все намерения потерпеть, ужаться и «подтянуть пояса» могут привести к катастрофическим последствиям.
В заключение генеральный директор «Метриум Групп» и участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова отмечает, что рассмотрение заявок на кредит является сложным процессом. Даже при соблюдении всех вышеуказанных рекомендаций в заявке на кредит гражданину может быть отказано. Причем обусловлено это может быть совершенно непредсказуемыми и нелогичными причинами, в том числе техническим сбоем или пресловутым «человеческим фактором» при вводе в систему первоначальных данных.
