Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС
Любой специалист по продаже недвижимости центрального региона знает как «Отче наш», что все Подмосковье делится на «ближнее», которое слывет более престижным, и «дальнее», куда, как известно, стоящего клиента и днем с огнем не заманишь. Деление это происходит по следующему принципу: все, что находится внутри так называемой «Малой бетонки» (Малое московское кольцо, на автомобильных картах отображаемое как шоссе А-107), считается «ближним», а все, что находится за ее пределами, соответственно, уже является «дальним» со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде пониженного спроса и едва ли не демпинговых (по сравнению, естественно, со столицей) цен на жилье.
В настоящее время, по данным крупнейших риелторских агентств региона, на непосредственно соседствующем с самой Первопрестольной рынке подержанного жилья находится в экспозиции порядка 34,4 тысячи объектов недвижимости со средневзвешенной ценой квадратного метра на уровне 83 тысяч рублей с копейками. Примыкающая же к соседним областям часть Подмосковья практически в два раза беднее по количеству готовой к продаже вторичной недвижимости (около 16,9 тысячи лотов). Средняя стоимость жилого «квадрата» здесь, само собой разумеется, ниже (причем тоже довольно заметно — ни много ни мало в полтора раза) и незначительно колеблется на уровне 53,5 тысячи рублей.
При этом аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», проанализировав статистику сделок купли-продажи за последние четыре года, пришли к очень интересному выводу: за этот срок покупательский спрос на подержанные квартиры в ближнем Подмосковье упал в общей сложности более чем на четверть (-26%), а интерес граждан к аналогичным объектам на окраинах области, напротив, возрос целых 15%.
Читайте также
Назарбаев велел русским Казахстана прикусить язык
Ущемление прав миллионов граждан может спровоцировать сопротивление
Объясняя причины столь сильного перепада покупательских предпочтений, руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов считает, что бизнес по продаже жилья в ближнем Подмосковье «подкосили» ровно те же самые факторы, что и в столице. Во-первых, уточняет эксперт, это неуверенность россиян в стабильности своего текущего материального положения, а, во-вторых, значительно упавший с 2014 года уровень их платежеспособности. Кстати, интересный пример последнего приводит исследовательский холдинг Ромир. В 2014 году, констатируют его специалисты, среднестатистическое российское домохозяйство в городе с населением свыше 100 тысяч человек, имея ежегодно порядка 17 тысяч рублей свободных денег, могло купить на эту сумму 281 двухлитровую бутылку напитка Coca-Cola. А уже в ноябре-декабре 2017 года, располагая свободными деньгами в размере 18,4 тысячи рублей, то же домохозяйство могло приобрести на них всего 233 таких емкости с газировкой.
Не стоит забывать еще и о том, что в приближенных к Москве локациях к настоящему моменту сосредоточено фактически четыре пятых всего объема подмосковных новостроек, тогда как на все удаленные остается не более 20%. В связи с этим порядка 35% покупателей предпочитают в последнее время останавливать свой выбор именно на новых, а не подержанных квартирах. Тем более что «классовую принадлежность» недвижимости не стоит сбрасывать со счетов. Если в мегаполисе на бюджетное жилье приходится всего 10%, а квартиры уровня «бизнес» и «комфорт», соответственно, оттягивают на себя 29% и 56%, то в области расклад совершенно иной. Эконом-классу принадлежат тут рекордные 59% новостроек, «комфорт» довольствуется 30%, а на долю дорогого жилья приходится каких-то 11%.
Да и ценовая политика, которую проповедуют местные девелоперы, не в пример мягче той, что придерживаются столичные застройщики. Так, средневзвешенная стоимость одного квадратного метра жилья в новых проектах в ближнем Подмосковье достигает отметки в 81 тысячу рублей, а в дальнем — 51,2 тысячи рублей. Само собой разумеется, что столь мизерная разница в стоимости нового и подержанного «квадрата» не могла не спровоцировать переток покупателей со вторичного на первичный рынок.
Что касается роста спроса на подержанные квартиры в отдаленных районах Подмосковья, то его Дмитрий Таганов объясняет увеличением миграции людей из сопредельных областей. Кроме того, свою лепту в этот момент вносит и ощутимый поток переселенцев с Украины. Тот бюджет, которым они располагают, развивает мысль специалист, весьма и весьма ограничен, да и времени на «смотрины» у них особо нет. Для этой категории покупателей крайне важно как можно быстрее закрепиться на новом плацдарме, поэтому с их стороны интерес проявляется прежде всего к жилью, расположенному по соседству с московскими производствами. Однако если таковое оказывается не по карману, то ими безо всяких проблем приобретается любое другое, укладывающееся в смету, где бы оно ни располагалось.
По наблюдениям «инкомовских» аналитиков, в пределах ближнего Подмосковья наиболее востребовано жилье в таких поселениях как Балашиха, Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово и Раменки. В разряд фаворитов же дальнего Подмосковья, в принципе, попадают все крупные населенные пункты и сопредельные с ними территории, которые могут похвастаться удобным транспортным сообщением со столицей, но при этом некоторые города выглядят чуть более привлекательными, чем все остальные. В частности, на юге это граничащий с Калужской и Тульской областями (главными «поставщиками» внутренних мигрантов) Серпуховский район, а на севере лидерство пока удерживает Дмитров.
Тем более что размер дисконта, на который соглашаются в процессе торга продавцы недвижимости, также льет воду на мельницу продаж в дальнем Подмосковье. При том, что само количество сделок со скидками что в Москве, что в целом по области остается неизменным (на уровне 85%), то их размеры находятся в прямой зависимости от местоположения объекта.
Например, в столице средний размер дисконта составляет 8,3% от первоначальной стоимости. В ближнем Подмосковье продавцы «скидывают» чуть больше, порядка 10%. А вот уже в дальнем Подмосковье девять торговцев из десяти в готовы уступить явному покупателю сразу 15% (причем в отдельных случаях доходит даже и до 20%).
