Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Аналитики рынка столичной недвижимости наконец-таки получили долгожданную возможность поговорить о позитивных тенденциях в сегменте арендного жилья. Они, в частности, обратили внимание на то, что в среде нанимателей ощутимо выросла востребованность съемных квартир в новостройках эконом-класса, сданных в эксплуатацию в последние три года. По данным экспертов, к настоящему моменту на долю подобных объектов приходится 9,7% всего имеющегося спроса, что в два раза превосходит данные позапрошлого года и вполне сопоставимо с итогами докризисного 2013 года.
Представители компании «ИНКОМ-Недвижимость» склонны объяснять сложившуюся ситуацию несколькими факторами. Прежде всего, по их мнению, такие результаты есть следствие беспрецедентного по своим объемам метража нового жилья, введенного в строй в течение 2017 года. Во-вторых, сотрудники «инкомовского» аналитического центра обращают внимание на то, что число вторичных объектов, выставленных на реализацию в аналогичных новых домах, за последний год тоже увеличилось примерно в два раза, достигнув отметки в 11% общего объема предложения. Однако многие владельцы жилья, стремящиеся избавиться от своей собственности, не испытывают уверенности в том, что сделка купли-продажи будет проведена достаточно оперативно, поэтому они размещают объявления «двойного назначения» — и с целью продажи, и для аренды. В-третьих, определенный объем квартир в новостройках вновь, как и в прежние времена, стал приобретаться, так сказать, про запас (например, для передачи во владение подрастающим детям), но чтобы это жилье не простаивало вхолостую, оно также выставляется для найма.
Читайте также
Старики не доживут до обещанной пенсии в 25 000 рублей
Что делать, если нет надежды на государство
Правда, на вопрос, что же побуждает потенциальных нанимателей останавливать свой выбор на подобных объектах, «инкомовцы» отвечают вполне в духе времени. По их словам, основным мотивом становится, естественно, невысокая ставка найма, напрямую зависящая от местоположения объекта (как правило, отстоящие далеко от центра мегаполиса районы). Кроме того, не последнюю роль играет и размер теперь уже фактически неминуемого дисконта. Если его средний размер колеблется в диапазоне 7−10%, то в ряде случаев вполне можно выторговать у собственника и все 15% (например, если квартира располагается на высоких этажах, а лифт либо не функционирует совсем, либо работает с заметными перебоями). Также можно снять жилье и вовсе без арендной платы, но тогда на арендаторов ляжет обязанность по проведению ремонтных работ.
Как утверждает замдиректора «инкомовского» департамента аренды квартир Оксана Полякова, идти на такие жертвы собственников заставляет тот факт, что в течение трех лет с момента подписания акта приемки дома в среде профессиональных игроков рынка его принято считать новостройкой. Следовательно, этот период рассматривается как адаптационный, поскольку здание дает усадку, функционирование инженерных систем еще только отлаживается, плюс практически во всех квартирах проводятся ремонтные работы. Далеко не все граждане согласны мириться с подобными неудобствами, что и заставляет собственников соглашаться на скидки.
Кстати, если в 2014 и 2015 годах поток арендаторов, прибывших из других регионов страны и из-за рубежа, сокращался, то с осени 2016 года начался обратный процесс. И к концу минувшего года выходцы из российских регионов, а также стран ближнего зарубежья составили 90% от общего числа нанимателей квартир в Москве. Как говорят специалисты по продаже недвижимости, столичные окраины привлекают этих людей по двум причинам. Во-первых, развитие линий метрополитена нивелирует проблему удаленности жилья от центра города. Во-вторых, при условии, что все жители нового дома еще не спаяны долгой дружбой и не считают себя «коренными», людям со стороны гораздо проще выстраивать с ними отношения, что называется, на равных.
Что же сейчас представляют собой наиболее востребованные наемные квартиры?
По свидетельству все тех же «инкомовцев», максимум 40% объектов для аренды уровня эконом-класса в настоящее время могут похвастаться наличием современного косметического ремонта. Еще 20% требуют подновления, а 10% имеют существенные недостатки и требуют проведения серьезных отделочных работ. И только 30% сдающихся в наем объектов в полной мере держат баланс по соотношению показателей «цена-качество».
С точки зрения меблировки низкобюджетных квартир расклад выглядит следующим образом: 36% жилых помещений укомплектовано современными элементами обстановки, 34% мебели не имеют, а 30% (среди которых, в подавляющем большинстве вторичные «сталинки», «брежневки» и «хрущевки») отличаются откровенно ветхой что с моральной, что с физической стороны обстановкой.
Владельцы квартир последней группы, уточняют знатоки вопроса, не склонны уменьшать арендные ставки только лишь по причине дряхлости интерьера. Но вместе с тем и наличие свежего ремонта, даже вкупе с новой мебелью, повышающим фактором при определении размера платы за их наём служить не могут. Гораздо актуальнее в этом плане меры по благоустройству.
Читайте по теме
Дешевые московские квартиры стали дорожать
Изменение закона о долевом строительстве грозит рынку новостроек новым ступором
Примечательно, что в 2015 году порядка 80% владельцев квартир низшей ценовой категории готовы были по просьбе арендаторов осуществлять обновление или даже частичную замену бытовой электроники, сантехники или мебели. В 2016 году армия таких покладистых арендодателей заметно поредела (до 60%), а к концу 2017 года сократилась еще на 20%. На излете второго месяца 2018 года от силы 35% собственников квартир эконом-класса готовы пойти навстречу пожеланиям нанимателей.
Арендаторы, в свою очередь, никаких претензий относительно качества и состояния низкобюджетного жилья уже не предъявляют, и никаких дополнительных условий по приобретению бытовой техники или мебели при заключении договоров не выдвигают. Такая практика осталась лишь при найме объектов, входящих в более высокую ценовую категорию.
Таким образом, констатируют агенты по недвижимости, любые квартиры эконом-класса в экспозиции не задерживаются. Те, что похуже, простаивают без жильцов максимум несколько дней, а наиболее ликвидные, то есть находящиеся в хорошем состоянии и неподалеку от метрополитена, уходят влет буквально за несколько часов.
