Фото: Артем Коротаев/ТАСС
Вступая в новый сезон, подмосковный рынок загородного жилья так и не сумел избавиться от старых проблем. На фоне крайне низкой покупательской активности (продажи к настоящему моменту упали на треть), констатируют аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», половина девелоперов в этом секторе работает в «минус», помышляя только о том, как сбыть имеющийся у них на руках товар и уйти с рынка. При этом, отмечает руководитель одного из «инкомовских» офисов Алексей Сенчук, за последние три года на территории области появилось много элементарно брошенных проектов. По оценке эксперта, к настоящему времени доля этих «призраков» составляет порядка 35% всего рынка, и с удалением от МКАДа картина становится все печальнее.
Но многие риелторы полагают, что сегмент загородной недвижимости имеет все шансы на удачное перерождение. И подарить ему вторую жизнь по ряду причин способен формат малоэтажного жилья, а именно — таунхаусы или дуплексы, пришедшие на смену советским дачам и огородам.
По своей сути такая недвижимость, уточняют эксперты «Метриум Групп», является неким промежуточным звеном между квартирой и коттеджем. С юридической точки зрения оно может быть оформлено и по первому, и по второму варианту, все зависит от статуса земельного надела, на котором возведен объект. Если участок земель населенных пунктов предназначен для малоэтажной застройки, таунхаус считается многоквартирным домом и каждая секция в нем считается квартирой с отдельным входом. А вот если те же земли поселений разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства, то все секции таунхауса оформляются как частные дома.
Читайте по теме
Стоит ли сейчас прописываться на даче
Все плюсы и минусы подобного решения
Правда, в последнем случае, подчеркивают «метриумовцы», нужно помнить о двух важных моментах. Первый — если размер участка для одной блок-секции таунхауса меньше установленного региональными властями минимума (он варьируется в диапазоне от 1,5 до 6 соток), это в лучшем случае приведет к проблемам при регистрации права собственности, а в худшем и вовсе подведет объект под нож бульдозера. Второй заключается в том, что соседствующие секции таунхаусов не должны иметь каких-либо смежных помещений, а инженерные коммуникации должны быть выполнены для каждой секции нидивидуально, что примерно на 10% увеличивает себестоимость возведения объектов.
Каждый участок, примыкающий к секции таунхауса на землях поселений под ИЖС оформляются в собственность, можно сказать, автоматически. Но коль скоро таунхаус посчитали многоквартирным строением, то, соответственно, появляются варианты. Девелоперы выгоднее оформить придомовую территорию как коллективную собственность жильцов. Но для последних такое решение чревато тем, что построить что-либо на такой земле без согласия соседей не получится, да и продажу домовладения это может серьезно усложнить. Некоторые застройщики, более трепетно относящиеся к репутации собственных проектов, все же проводят межевание, что позволяет каждому собственнику квартиры оформить свои права хотя бы на небольшой участок земли.
Но при всем этом, поясняет управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, малоэтажные проекты отличаются более комфортными условиями проживания. К ключевым преимуществам такого особого формата эксперт относит прежде всего гораздо меньшую по сравнению с многоэтажными жилыми комплексами плотность населения в границах куда более просторной территории. Сюда же добавляется определенный уровень безопасности, а также экологии. Именно в таких поселках, по мнению Яхонтова, решение вопроса организации парковочного пространства отличается своей простотой, появляется возможность обустройства просторных прогулочных зон и складываются благодатные условия для формирования тесного сообщества соседей.
В будущем, уверен он, переезд за город будет привлекать все большее число людей. Хотя бы уже потому, что существующие технологии позволяют многим гражданам отказываться от ежедневных визитов в офис, выполняя поставленные задачи удаленно практически из любой точки планеты. Таким образом в качестве делового центра столица в своих исторических границах сохранит свою актуальность только для определенного неширокого круга консервативных компаний и клерков, а присоединенные территории станут предпочтительными для проживания из-за все еще престижной московской регистрации, а также симбиоза дикой природы с городской цивилизацией. На взгляд эксперта вполне очевидно, что при возможности не покидать район для выполнения той или иной работы подавляющее большинство потенциальных покупателей остановили бы свой выбор на развитых низкоэтажных загородных массивах (а в настоящее время среди клиентов «МИЭЛЬ-Загородной недвижимости» на долю фрилансеров уже приходится более 20%). Если же по тем или иным причинам они не смогут позволить себе приобрести собственный коттедж или загородный дом, то потребность в новом жилье вполне можно удовлетворить посредством приобретения отдельных квартир в составе малоэтажного жилого комплекса.
На худой конец, такую недвижимость можно хотя бы арендовать. Владимир Яхонтов отмечает, что в США, где малоэтажное строительство наиболее развито, переезд в подобный дом рассматривается как логичный этап взросления. Сначала, поясняет он, молодые американцы арендуют квартиры совместно со своими друзьями, несколько позже делают то же самое, но семьей, перебираясь с ней чуть позже в съемный дом, о выкупе которого начинают задумываться с появлением детей. При этом арендные контракты заключаются на десятилетия, а иногда даже и передаются по наследству.
В российской парадигме ценностей малоэтажки, по мысли риелторов, могли бы играть схожую роль. Например, по их представлениям, сначала житель мегаполиса, арендующий квартиру, может приобрести небольшой аналогичный объект в собственность. Затем, с ростом своего социального статуса, гражданин обращает внимание на малоэтажное загородное жилье, а впоследствии, в очередной раз выйдя на новый уровень, в зрелом возрасте приобретает загородный дом для всей своей семьи, а также рассматривает вероятность покупки нескольких квартир с целью извлечения рентного дохода.
Безусловно, соглашаются знатоки вопроса, у малоэтажного загородного формата есть и определенные минусы.
Во-первых, редко какой малоэтажный проект может похвастаться полным пакетом объектов социальной инфраструктуры, который включает в себя дошкольные образовательные и досуговые учреждения, школы, кафе, магазины, а также службы бытовых услуг. Максимум, что присутствует из всего вышеперечисленного, так это детсад да пара-другая торговых точек.
Конечно, можно выйти из положения, размещая малоэтажные жилые кварталы в непосредственной близости от классических населенных пунктов, благо что критической нагрузки на сложившуюся в них инфраструктуру не слишком густонаселенные проекты создать не смогут. Однако стоит помнить — в свете повальной оптимизации бюджетных расходов и повсеместных объединений и слияний учреждений вполне может случиться так, что эти самые состоявшиеся населенные пункты могут в один прекрасный день объектов инфраструктуры лишиться если не целиком, то в значительной степени.
Во-вторых, задача по превращению Новой Москвы в аналог Большого Парижа к настоящему моменту не выполнена. Да, над разработкой проекта застройки присоединенных территорий трудились именно французские специалисты, поскольку Франции наиболее успешно удалось реализовать самую продуманную застройку столичных пригородов. Да вот только генеральный план застройки «новомосковских» просторов был утвержден с большим опозданием, а подавляющее большинство свободных вроде бы земель оказались частными владениями, крайне осложнив внедрение четких стандартов строительства. Еще одним фактором негативного давления на загородный сегмент стал пояс высотных жилых комплексов, который элементарно давит всю транспортную инфраструктуру и экологию. Вот только именно многоэтажное строительство так или иначе поддерживается на государственном уровне, тогда как работающие с малоэтажным форматом девелоперы фактически предоставлены сами себе и занимаются элементарным выживанием.
Так что в низких, а также средних ценовых категориях все надежды все надежды девелоперов и риелторов связаны прежде всего с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в стране, поскольку на загородном рынке доля сделок с привлечением заемного капитала достигает 65%.
Читайте по теме
Владельцам загородных домов в Подмосковье грозят выселением
Инициативы чиновников о принудительном изъятии недвижимости начнут воплощать в жизнь
И на первый взгляд кажется, что эти надежды имеют все шансы стать реальностью ипотеки, ведь доля таких сделок на «загородке» достигает 65%. Но без «ложки дегтя», обращает внимание Алексей Сенчук, тут все же не обходится: в связи увеличением числа должников по кредитам на фоне рекордного роста объемов выданной ипотеки банки серьезно ужесточили требования к заемщикам. Да и вообще — рынок замер в ожидании выборов. Естественно, все игроки надеются, что после них ситуация изменится к лучшему, хотя прекрасно понимают, что одномоментно это все равно не случится.
Эта позиция находит свое отражение в осторожных прогнозах. «Учитывая новые реалии, как экономические, так и рынка загородной недвижимости, в 2018 году не ожидается значительного изменения ситуации, — резюмирует директор департамента загородной недвижимости „Метриум Групп“, участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. — С целью реализации низколиквидных лотов застройщики либо будут идти и дальше на прямое снижение цен, либо продолжат предлагать крайне высокие дисконты. В связи с чем средняя цена будет либо ползти вниз, либо стагнировать».
