Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
К настоящему времени рынок загородной недвижимости столичного региона насчитывает в общей сложности 876 поселков, тогда как в начале прошлого года их было 859. Однако на это двухпроцентное количественное увеличение, полагают знатоки вопроса, ни в коем случае не стоит смотреть с оптимизмом, потому что основным показателем положительной динамики развития этого сегмента является темп вывода новых проектов. А он, полагают, в частности, эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», как раз роста не демонстрирует.
За весь 2017 год, констатируют они, на экспозицию в регионе было выведено в общей сложности 67 поселков, из которых 76% из них не имели никакой застройки. Результаты же предыдущих лет были более впечатляющими. В 2014 и 2015 годах, констатируют «инкомовцы», на московской «загородке» вводилось в строй по 118 проектов, из которых на долю земельных участков без подряда (УБП) приходилось, соответственно, 70% и 71%. Итоговое предложение 2016 года было заметно меньше, но даже тогда это был 81 поселок, где на УБП приходилось все те же 70%.
Получается, что фактическое падение темпов ввода проектов составило за этот период целых 43%. Но главной бедой рынка является даже не это, а то, что, несмотря на рост процентных показателей число «пустых» земельных наделов, в течение последних 8 лет выполняющих роль основополагающего фундамента для всей «загородки», стремительно сокращается. И это при том, подчеркивает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, что максимальный бюджет, которым располагает большинство покупателей, колеблется в диапазоне от 1 до 1,5 миллиона рублей. Понятно, что с такими деньгами рассчитывать на что-то более существенное крайне проблематично.
Читайте также
Российские олигархи молят США о пощаде
Бизнес-элита в панике от предстоящей финансовой войны, а чем это грозит всем нам?
Да и у самих девелоперов дела идут все хуже и хуже. Для создания конкурентоспособного продукта, свидетельствует эксперт, у них зачастую элементарно не хватает средств. А в том, чтобы подписываться под заведомо нерентабельными вариантами, они, естественно, не видят никакого смысла. И получается замкнутый круг — средств на инвестиции во что-то стоящее взять негде, так как уровень продаж слишком низок, а повысить его нельзя, поскольку чего-то мало-мальски стоящего покупателям не предлагается.
Динамика продаж за последние три года подтверждает этот неутешительный вывод. Согласно «инкомовским» данным, за весь 2014 год в пределах региона риелторам удалось реализовать без малого 18 тысяч лотов. В 2015 и 2016 годах было продано примерно одинаковое число объектов (14,9 и 15 тысяч соответственно). Показатель минувшего года немного не дотянул даже до 13 тысяч, проиграв кризисному 2014-му 29%.
Из этого числа на спорные с точки зрения привлекательности дуплексы пришлось 3%, 9% покупателей остановили свой выбор на готовых коттеджах (и еще столько же оттянули на себя таунхаусы), доля квартир в малоэтажках составила 29%, а ровно половина проданного оказалась участками без подряда. Причем с позиции «классовой принадлежности» расклад выглядел следующим образом: 5% «элитки», 5% бизнес-класса, владельцев объектов комфорт-класса стало больше на 16%, а львиная доля в 74% принадлежала низкобюджетным объектам.
Однако несмотря на то, что 2017 год оказался крайне беден на позитивные для игроков первичной «загородки» события, последние не теряют оптимизма при взгляде в ближайшее будущее.
Так, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов полагает, что 2018 год станет куда более успешным для сегмента даже несмотря на то, что вывод новых проектов в этом периоде пока ожидается на уровне 10 проектов. Эксперт считает, что роль катализатора в процессе улучшения дел сыграют вступающие в силу с 1 июля поправки в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ).
По мнению Яхонтова, застройщики высотных городских проектов, которые не смогут играть по новым правилам, вполне могут переключиться на загородное жилье. Ведь то же грядущее требование о наличии в портфеле как минимум 10 тысяч квадратных метров уже реализованной недвижимости для выдачи разрешения на строительство, утверждает он, может быть соблюдено в том числе и за счет строительства поселков на 50−100 коттеджей. Тем более что спрос на готовое жилье за городом, уверены «миэлевцы», будет расти.
В качестве доказательной базы под эту позицию ими подводится, например, вывод о том, что к настоящему разница между затратами для самостоятельного возведения дома на пустом участке и стоимостью покупки готового жилья под ключ колеблется в диапазоне 5−15% в зависимости от «классности» проекта. И для тех граждан, которые рассматривают недвижимость за городом в качестве не временного, а постоянного места жительства (причем с более высоким уровнем комфорта и лучшей по сравнению с городской средой экологией), подобный разбег не является существенным и решающим.
Правда, не исключено, что эта лодка радужных надежд вполне может вдребезги разбиться о камни региональной политики. Известно, что муниципалитеты Подмосковья сейчас активно разрабатывают генпланы и планы земельной застройки в рамках так называемого комплексного освоения территорий для строительства. Здесь и строительство автомобильных дорог с развязками и транспортно-пересадочными узлами, и возведение рекреационных, а также общественных зон, и планы по обустройству новых мусороперерабатывающих комплексов. В этом свете перед местными властями остро встает вопрос об изъятии под эти нужды «в государственных интересах» земельных участков не только у юридических, но также и физических лиц.
До настоящего времени в России подобных изъятий еще не проводилось, однако не далее как 23 января в Московской областной думе обсуждались нюансы этого вопроса, так что Подмосковье имеет все шансы для того, чтобы стать в этом вопросе «пионером». Как сообщил представителям СМИ председатель думского комитета по имущественным отношениям и землепользованию Владимир Шапкин глава, конкретный механизм будет разработан в течение ближайших полутора месяцев. Предполагается, что в случае возникновения необходимости подобного изъятия земельного участка его собственнику будет выплачиваться денежная компенсация, размер которого будет определять Минмособлимущество. Если предложенная сумма владельца по каким-то причинам не устроит, он получит право обратиться в суд, чтобы оспорить там ее размер.
Читайте также
Либеральной верхушке оскорбительно тратить деньги на развитие России
Поэтому людей ждет повышение налогов на фоне колоссальных сверхдоходов госбюджета
По завершении детализации процесса областные чиновники планируют выйти с инициативой о внесении изменений уже в федеральное законодательство. Примечательно, что уже сейчас заместитель начальника Главного управления архитектуры Подмосковья Надежда Зыкова заявила, что уже в ближайшем будущем с перспективой подобного изъятия предстоит столкнуться собственникам участков в Балашихе, Воскресенске, Зарайске, Люберцах, Фрязине и Химках.
С учетом такой законодательной инициативы сложно предположить, что граждане кинутся раскупать новые (впрочем, и старые тоже) предложения, рискуя практически в любой момент получить уведомление о принудительном праве прекращения прав собственности на приобретенный за свои кровные объект. Особенно принимая во внимание тот факт, что величина назначаемых государственными конторами денежных компенсаций обычно заметно меньше реальных рыночных цен.
