Фото: Донат Сорокин/ТАСС
Подводя итоги уходящего года, разные аналитики рынка недвижимости стараются сосредоточить акценты на тех событиях и трендах, которые по тем или иным причинам считают «знаковыми» в этой сфере.
Например, представители компании «Метриум Групп» посчитали необходимым обратить внимание на тот факт, что за последние несколько лет в первичной недвижимости столичного региона значительно изменились архитектурные тенденции.
В частности, обращают они внимание, за последние 10 лет «ритм» застройки проектов массового сегмента избавился от присущей ему ранее монотонности. На смену ей пришла динамика, и теперь вместо однообразных коробок классов «комфорт» и «эконом» стали появляться дома того же уровня, но уже с более сложной, а главное — разноэтажной, конфигурацией. Фасады этих новых новостроек отличаются оригинальными цветовыми решениями, причем персональных решений нередко удостаивается даже каждая секция проекта, а в некоторых случаях и отдельный подъезд. При отделке наружных стен в массовом строительстве теперь стал применяться не только унылый бетон, но и такие материалы как керамическая и клинкерная плитка, а также фиброцементные панели, что позволяет домам длительное время сохранять яркий товарный вид. При обустройстве балконов и лоджий уже на этапе строительства производится их остекление в едином ключе, а площадь окон постепенно увеличивается.
И в подавляющем большинстве случаев это не типовые решения, а результат воплощения в жизнь индивидуальных проектов, авторами которых выступают не только известные российские, но и зарубежные архитекторы. Все это, подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, делается для того, чтобы покупатели с ограниченным бюджетом смогли не просто решить свой жилищный вопрос, но и одновременно реализовать свои мечты о красивом и качественном жилье.
Сотрудники аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» сообщают, что по итогам 2017 года конверсия покупательских обращений в конкретные сделки с жильем в новостройках массового сегмента достигла отметки в 40%, что более чем в три раза выше показателей докризисного 2013 года (12%). Этому, по мнению экспертов, во многом способствуют ставшие более благоприятными за последние 4 года условия для приобретения недвижимости. Так, предлагаемые столичными девелоперами в процессе покупки скидки кое-где достигли рекордных значений в 31% при среднестатистическом показателе в 10−15% (против 15% и 7% в 2013 году соответственно).
Инвестиционную привлекательность первичных объектов в уходящем году «инкомовцы» оценивают также высоко. По имеющимся в их распоряжении данным, в общем потоке покупателей на долю непосредственно инвесторов пришелся 31%, и в ближайшей перспективе у них есть все шансы дорасти до «докризисного» уровня в 40%.
Наиболее востребованным покупателями механизмом приобретения жилья массового сегмента в 2017 году вполне ожидаемо стал договор долевого участия (ДДУ), причем нередко с одновременным привлечением заемных средств. К ДДУ прибегло в общей сложности 73% граждан, а на сделки с ипотекой пришлось 60% всех продаж на «первичке». С учетом того, что российским правительством объявлен курс на снижение ставок по ипотеке, эксперты предполагают, что данная тенденция в обозримом будущем сохранится.
Среди использованных в 2017 году механизмов при покупке жилья встречались и такие экзотические для рынка варианты как лизинг и тест-драйв (и тот, и другой, по сути, являются вариациями на тему аренды жилья с правом последующего выкупа). Правда, на данный момент доля подобных вариантов в общем объеме сделок занимает не более 2%. Однако, отмечают «инкомовцы», до последнего времени данные услуги вообще были единичными случаями на рынке и не имели абсолютно никакой статистической значимости.
Единственной более или менее серьезной тревожной тенденцией уходящего года в «ИНКОМ-Недвижимости» считают трехкратное сокращение числа сделок со стопроцентной оплатой. Конечно, таковых и в 2013 году было не слишком много (28% в общей доле), но к концу 2017 года таковых набралось всего-то на 10%.
Гораздо больше поводов для тревог и волнений в 2018 году увидели эксперты премии в области недвижимости Urban Awards, обратившие внимание на тенденции, которые по тем или иным причинам предпочитают не замечать остальные.
Да, подводя итоги 2017 года соглашаются они, столичное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в течение последних 11 месяцев дважды фиксировало рекорды по числу заключенных ДДУ: в марте (5418 штук) и в ноябре (5597 штук). Но при этом мало кто заметил тот факт, что две трети всех этих сделок пришлось на 10 крупнейших девелоперских структур, в то время как на территории всей Москвы сейчас работает свыше 120 застройщиков. Спроецировав эту тенденцию на конкретные проекты, аналитики выяснили, что более 30% всех заключенных договоров долевого участия оттянули на себя всего 10 жилых комплексов, и это при том, что на экспозицию свои квартиры выводит аж 250 новостроек. Если этот перекос не будет исправлен, констатируют они, то застройщики, не входящие в ТОП-20, будут вынуждены полностью остановить и продажи, и проекты за неимением спроса.
Да, констатируют представители Urban Awards, застройщики элитного класса соглашаются достраивать проблемные объекты для обманутых дольщиков. Например, Capital Group собирается начать работу над комплексами «Спортивный квартал» и «Марьино Град», которые строил, но не достроил сын бывшего министра стройкомплекса Подмосковья Марины Оглоблиной, а также планирует завершить Sky City от печально известной СУ-155. «Висяки» Сергея Полонского, чьи амбиции на политическом поприще пока терпят фиаско, возьмутся подчищать сразу два девелопера. AEON доведет до ума «Кутузовскую ривьеру», а INGRAD — одинцовскую «Гусарскую балладу».
Но тревогу вызывает тот факт, что далеко не все попытки государства навести порядок на «недостроях» заканчиваются успехом. Например, тот же ЖК «Царицыно», когда-то возводимый принадлежащей Игорю Пинкевичу компанией «Настюша», фигурирует в списке проблемных объектов столичного правительства уже давно. Казалось бы, вот-вот эта десятилетняя эпопея будет завершена — на исходе лета арестовали Пинкевича, а в октябре объявили о том, что средства на достройку выделит «Промсвязьбанк». Однако декабрьская санация этой кредитной организации по распоряжению Центробанка свела все чаяния дольщиков этого проекта на нет. И вопрос, сколько же «брошенок», подобных «Царицыно», появится в следующем году из-за того же перекошенного спроса, остается открытым. Как, кстати, и вопрос о том, сколько еще банков из-за санаций «помашет ручкой» рынку и клиентам.
А в том, что и те, и другие появятся, сомневаться, по мнению аналитиков Urban Awards, вряд ли приходится. Неспроста же, подчеркивают они, в профессиональной тусовке застройщиков все активнее муссируются слухи о создании в самом ближайшем будущем крупной государственной корпорации девелоперов.
Почва для таких разговоров более чем благодатная. Все дело в том, что такие «зубры» первичного рынка как А101, «Интеко», Группа ПСН, O1 Group и ряд других, входящих в ТПО-20 столичного рынка компаний, полностью или частями принадлежат тем или иным крупнейшим российским банкам, вероятность санации которых Центробанком в будущем весьма высока. И чтобы оздоровить кредитные организации, мегарегулятор вполне может выставить эти активы на реализацию. Если покупатель на них не найдется, то их вполне реально могут свести в единую структуру под государственным управлением, которая могла бы стать «девелопером № 2» после ГК ПИК. Тем более, то этот шаг вполне оправдан с экономической точки зрения — в ходе реновации столичных районов такой госдевелопер позволил бы, во-первых, сэкономить значительную часть выделяемых на эти цели бюджетных средств, а, во-вторых, сделать более четкими и прогнозируемыми сроки выполнения данной программы.
