Фото: Ася Добровольская/ТАСС
Если попытаться сравнить итоги уходящего года на рынке вторичной недвижимости столичного региона с каким-нибудь природным явлением, то, пожалуй, наиболее точной аналогией происходящего будет оползень. По крайней мере, именно о «сползании» по всем ключевым показателям — стоимости жилья, спросу и объему предложения — говорят аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». Причем этот процесс имел некий налет фатальной обреченности, протекая без каких-либо нервных скачков и колебаний, а плавно и неотвратимо. Кончено, специалисты отмечают, что в целом ситуация уложилась в рамки ожиданий большинства покупателей и продавцов, но им, собственно, ничего другого на безрадостном общеэкономическом фоне ждать и не оставалось. В общем и целом в этом сегменте рынка недвижимости обновились практически все многолетние минимумы, что, по мнению «инкомовцев», вполне закономерное явление.
Так, на начало декабря 2017 года продавцы намеревались получить с покупателей в среднем порядка 178,2 тысячи рублей за каждый квадратный метр. Это на 2,2% меньше уровня минувшего января, и на целых 11% ниже, чем в феврале 2015 года, когда аналитики заявили о рекордной за всю историю существования московской «вторички» сумме в 200,2 тысячи за «квадрат». Таким образом нынешняя цифра является минимальной с ноября 2013 года в массовом сегменте. Однако, уточняют эксперты, речь идет всего лишь об ожиданиях собственников недвижимости, а вот ожидания покупателей — совсем другое дело. Если первые корректируют свои запросы крайне медленно, то вторые поступают наоборот. Таким образом, реальная продажная цена по итогам совершенной сделки за минувшие 12 месяцев понизилась на 8%, достигнув уровня шестилетней давности. При этом за тот же отрезок времени актуальный спрос на подержанное жилье сократился почти на 10%.
Читайте по теме
Недвижимость-2018: Доходы населения упадут, а цены на жилье не вырастут
Строительный бизнес в ожидании ухудшения ситуации
И абсолютно никаких предпосылок к тому, чтобы данный нисходящий тренд был радикально переломлен в самое ближайшее время, эксперты не видят. В частности, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома придерживается мнения, что снижение как заявленных, так и реальных расценок на подержанное жилье продолжится в течение как минимум полутора-двух лет. Именно тогда, полагает он, столичная «вторичка» по-настоящему ляжет на дно.
Та же самая история творится и с долей продаж жилья со скидкой. Как в середине 80-х годов прошлого века олимпийский чемпион по прыжкам с шестом Сергей Бубка бил рекорды взятой высоты по сантиметру, так и этот показатель по капельке, шаг за шагом, обновляет исторические максимумы. Первый такой рубеж «инкомовцы» зафиксировали в ноябре-декабре 2016 года, на уровне 86% от общего объема продаж. Следующая вершина в 87% была покорена уже через шесть месяцев, в мае 2017 года (87%). Однако не прошло и месяца, как был поставлен новый рекорд — 88% (при том, что приемлемый среднерыночный уровень, по оценкам экспертов, составляет 50−60%, как в январе 2015 года).
Правда, судя уже по ноябрьским итогам (84% продаж с дисконтом в общей доле операций с жильем), сейчас вторичный рынок немного отвоевал позиции. Только вот случилось это, пожалуй, лишь благодаря тому, что в октябре-ноябре 2017 года хоть и частично, но все же удалось реализоваться отложенному ранее покупательскому спросу, так что специалисты по продажам не считают эти данные «знаковыми» и «поворотными», расценивая лишь как временное явление. Вернуться же к привычным показателям, предполагает Сергей Шлома, рынок сможет лишь в том случае, когда изменится ценовая конъюнктура. А это, по ожиданиям специалиста, может произойти не ранее 2019 года. Кстати, сейчас в процессе торга продавцы готовы скидывать покупателям в среднем около 83 рублей с каждой тысячи.
При том, что в настоящий момент подержанные объекты массового сегмента жилой недвижимости по факту продолжают торговаться в российских рублях со всеми вытекающими отсюда отрицательными динамиками, эксперты отмечают увеличение стоимости квадратных метров в долларовом эквиваленте. За 11 месяцев этого года один «квадрат» прибавил чуть более 3% и достиг средней к концу ноября отметки в 3 025 $. Памятуя о том, что в 2014—2015 годах этот показатель сильно просел (-23,7% и -17,8% соответственно), некоторые знатоки вопроса начинают говорить о возрастании инвестиционной привлекательности вторичных объектов. Однако «инкомовцы» придерживаются иного мнения, полагая, что данный результат — не более чем следствие некоторого колебания курсов национальной валюты. И потенциальная посленовогодняя коррекция курса рубля в связи с повышенными социальными обязательствами государства, скорее всего, полностью нивелирует возможное влияние этого фактора на положение дел на «вторичке».
На подмосковном рынке подержанного жилья протекают схожие процессы. Как сообщает пресс-служба компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», стоимость объектов упала во всех поясах региона. Самую серьезную коррекцию претерпели ценники так называемого «среднего Подмосковья»: в прошлом году они понизились на 5,6%, а в нынешнем еще на 4,3%. В переводе на рубли это означает, что если в августе 2015 года «квадрат» чуть-чуть не дотягивал до 80 тысяч рублей, то сейчас он оценивается в 69,37 тысячи. Немногим меньше пострадало «ближнее Подмосковье». Здесь к настоящему моменту средневзвешенная стоимость квадратного метра достигла уровня в 93,7 тысячи рублей за штуку, упав таким образом за два с половиной года в общей сложности на 9,1% (или примерно на 10−15 тысяч рублей). На этом фоне получается, что «дальнее Подмосковье» отделалось практически легким испугом, потеряв с того же августа 2015 года в общей сложности пару-тройку тысяч рублей (-3,9% за период с ноября 2016 года по ноябрь 2017, до 51,8 тысячи рублей).
В итоге, констатируют «миэлевские» аналитики, размер средней удельной цены подержанного «квадрата» в регионе откатился на уровень весны 2012 года. И, по всей видимости, только тот факт, что «ценовое дно», зафиксированное после кризиса 2008 года, все же не было при этом пробито, удерживает знатоков вопроса от полного уныния. Некоторую стабилизацию они видят и в том факте, что при ускорении (по сравнению с прошлым годом) темпов снижения стоимости в большинстве районов области, кое-где наблюдается и их замедление. Это, в частности, юг, север и запад «ближнего» Подмосковья, а также север и восток «среднего».
Читайте также
Провал программы капремонта: Почему в России рушатся «хрущевки»
С кого спрашивать ответа за подобные ЧП?
Но, как резюмирует управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева, данная стабилизация является не более чем видимостью, и вызвана она исключительно увеличением объема предложения, а не каким-то иными факторами.
А оно, кстати, в годовой динамике заметно увеличивается. Если в 2016 году на экспозиции находилось в общей сложности немногим более 47 тысяч квартир, то к началу нынешнего декабря их насчитывалось уже 50,3 тысячи. Во многом это происходит потому, что в области на рынок не так сильно, как в самой столице, давит «синдром разочарованного продавца», заставляющий владельцев снимать объекты с продажи «до лучших времен».
Однако количество никак не переходит в качество. По свидетельству Татьяны Саксонцевой, в нынешнем году по сравнению с прошлым число сделок с подержанным жильем не увеличилось. И в следующем году, добавляет эксперт, надеяться на это не стоит. И не в последнюю очередь — из-за конкуренции со стороны столичного рынка, где ценник на объект размером в 3 миллиона рублей фактически перешел из разряда экстраординарного явления в разряд must have. Да, пусть за эти деньги, соглашается Саксонцева, можно приобрести в подавляющем большинстве случаев только студию в «спальнике», но зато рядом с ней будет находится и метро, и вся остальная необходимая инфраструктура, чего многие квартиры в области начисто лишены. Так что у продавцов никаких иных выходов, кроме дальнейшего понижения стоимости, причем серьезного, в принципе, не остается.
