Фото: Донат Сорокин/ТАСС
Учитывая актуальные критерии, предъявляемые нынешними покупателями к объектам на рынке первичной недвижимости Москвы, эксперты по продаже жилья выделили несколько районов столицы, наиболее подходящих потенциальным собственникам.
Так, самым оптимальным по меркам ценителей экологии, говорится в пресс-релизе компании «Метриум Групп», может считаться «старомосковский» Метрогородок. Его территория (а это, на минуточку, свыше 2,7 тысячи га) более чем на 90% состоит из лесопарка «Лосиный остров». А это значит, что общая площадь имеющихся здесь зеленых насаждений превосходит размеры всего Садового кольца.
Звание «самого детского» присуждено району Марьино. Согласно имеющейся в открытом доступе статистической информации, в настоящее время здесь насчитывается в общей сложности 46,5 тысячи детей (22,3% всех жителей), из которых более 19 тысяч приходится на малышей в возрасте до 6 лет. Это, по логике аналитиков, означает, что как образовательная, так и развлекательная детская инфраструктура здесь хорошо развита. В подтверждение этого вывода они ссылаются также на то, что показатель обеспеченности детскими садами и школами в этом районе намного выше, чем в соседних с меньшим числом детей.
Читайте по теме
Любая новостройка может рухнуть через 10 лет
Проблема неграмотных строителей и плохих стройматериалов глобально не решена
Титулом «самого безопасного» района награждено Южное Бутово. Мотивируя это решение, эксперты сослались на данные полицейской статистики. Согласно им, на каждые 10 000 жителей района правонарушений приходится более чем в три раза меньше, чем на Арбате — менее 100. Некрасовка, в свою очередь, удостоилась звания «самого просторного» района по количеству квадратных метров на душу населения (в среднем более 36 «квадратов» на каждого). Правда, секрет такого успеха не в том, что в данном районе возводят какие-то сверхвместительные новостройки, а в том, что их здесь очень много, просто далеко не все они заселены. Так что такие результаты получаются исключительно при чисто математическом делении уже имеющегося метража на число проживающих.
При этом уточняется, что так называемый «порог входа» на первичных рынок в указанных районах довольно низок: от 3,05 миллиона рублей за объект в Южном Бутово до 3,53 миллиона рублей в Некрасовке. На сегодняшний день, по меркам представителей риелторского сообщества, эти показатели выглядят довольно привлекательными.
Однако гражданам, вдохновленным на поиски жилья в позиционированных таким образом районах столицы, не стоит забывать и о нависающей над ними угрозе. А она, полагают эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», отнюдь не иллюзорна и вполне способна свести на нет любые преимущества самых перспективных новостроек.
В качестве мощной «мины замедленного действия» выступает рынок вторичного жилья. По данным «инкомовцев», в границах наиболее бюджетных районов мегаполиса (располагающихся либо на окраинах города до МКАДа, либо уже за ним), продолжает падать стоимость квадратного метра в подержанных квартирах. По этому показателю, кстати, одними из лидеров являются упомянутые выше Некрасовка (110,7 тысячи рублей за метр на ноябрь 2017 года) и Южное Бутово (132,6 тысячи рублей за единицу жилплощади на тот же период). Компанию им, помимо Старого Марьино и Метрогородка, составляют также Карачарово (правда, историческое, а не административное), Текстильщики, Капотня, Люблино, Восточное и Западное Бирюлево, Гольяново и отдельные районы севера столицы — Коровинское шоссе с Ангарской улицей.
Одной из первопричин подобного явления, по мнению специалистов, является тот факт, что заметная доля объектов в таких районах принадлежит и морально, и физически устаревшим пяти- и девятиэтажным домам, которые не привлекают внимание покупателей вторичного жилья. Если объект из подобного жилого фонда выводится на экспозицию, то ее средневзвешенный срок составляет не привычные сегодня 75 дней, а все 90 (+17%). При этом 96% совершенных сделок с этой недвижимостью совершается с дисконтом, минимальный размер которого — 10% от первоначально озвученной собственником цены (против 8,3% в сегменте «вторички» в целом по Москве).
Как считает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, основными приобретателями подержанных квартир здесь являются либо так называемые «локалы» (изначально при смене жилья не планирующие покидать границы округа или даже района), либо граждане, не обладающие достаточными средствами для покупки жилья в более дорогих районах мегаполиса, и выходцы из бывших союзных республик, прибывающие в столицу в погоне за длинным рублем.
Если с первой категорией все более или менее понятно — люди привыкли к инфраструктуре района, считая ее комфортной, и не хотят рвать годами складывавшиеся связи, то последние, в своей массе, устраиваются на низкооплачиваемую работу. По этой причине получение ипотечного кредита для них очень проблематично, так что единственное, что им остается — искать наиболее дешевое на всем вторичном рынке жилье. Очень часто, добавляет эксперт, приезжие селятся неподалеку от места работы, а в этом качестве, как правило, выступают продуктовые или вещевые рынки. К тому же дополнительным фактором «притяжения» является наличие того или иного землячества в границах районов. В обозримом будущем, полагают «инкомовцы», это никак не будет способствовать желанию коренных жителей столицы переезжать в подобные места и, вероятно, может привести даже к оттоку населения.
В этой связи, высказывают мнение представители «ИНКОМ-Недвижимости», перед этими столичными районами с низкобюджетным вторичным жильем встает совсем не призрачная перспектива превратиться в самые настоящие гетто, где подавляющую часть населения будут составлять мигранты. Как в любом школьном классе имеются группы «хорошистов», «отличников» и «двоечников», рассуждает Сергей Шлома, так и столица может еще раз разделиться на престижные, малопрестижные и непрестижные районы. И в первую очередь, следует из его слов, эту судьбу вполне могут разделить сначала юго-восточные, исторически мигрантские, районы Москвы, а последуют за ними и южные, и восточные и северо-восточные.
Читайте по теме
С российской «элитки» сбили понты
Где теперь располагается самое дорогое жилье в мире
По предположению экспертов, даже грядущая реновация Москвы не в способна будет остановить этот процесс. Несмотря на то, что в упомянутых районах значительное число строений уже предназначено к сносу (а в том же Метрогородке, предположительно, под реновацию отдадут еще и долгострой), новые здания будут возводиться либо на месте демонтированных, либо в непосредственной близости от них. Следовательно, прежние жители никуда с этих насиженных мест, в принципе, не денутся. Да, те излишки квартир, которые образуются в процессе этого грандиозного строительства, будут реализовываться на рынке. Но поскольку их качество однозначно не будет относиться к высоким ценовым категориям (как максимум не престижнее комфорт-класса), то и ценники на них будут соответствующие. А раз так, то и спросом оно будет пользоваться в первую очередь у тех слоев населения, которые не обладают сколько-нибудь серьезными финансовыми возможностями.
