Фото: Russian Look/Global Look Press
За минувший год объекты на первичном рынке подмосковной «загородки» заметно подешевели. Как сообщают аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», этот процесс затронул все без исключения форматы, разница заключается лишь, фигурально выражаясь, в «глубине падения». Так, средневзвешенное понижение составило 16,7%, что в денежном выражении равняется 1,2 миллиона рублей. При этом заметнее всего потеряли в цене коттеджи, «серебряными призерами» по отрицательной динамике стали дуплексы и малоэтажные строения, а замкнули тройку «антилидеров» участки без подряда. Самыми стойкими к кризисному ветру перемен в ценовой политике застройщиков, констатируют «инкомовцы», оказались только таунхаусы, чья средняя стоимость предложения с третьего квартала 2016 года по настоящее время снизилась всего на 0,9%.
Как считает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, в вопросе определения стоимости своих продуктов на волне столь массового демпинга застройщики руководствуются соображением, что лучше продать хоть что-то, чем остаться совсем без прибыли. Тем более что сейчас инвесторы, по убеждению его коллеги, руководителя одного из офисов компании Антона Архипова, отнюдь не лыком шиты, и если уж принимают решение о вкладе в тот или иной проект, то выбирают такой, у которого самый высокий потенциал. Однако таких, констатирует Дмитрий Таганов, сейчас на «загородке» очень мало, а уж лоты с невысокой ценой вообще в большом дефиците, так что в основном гражданам приходится выбирать среди более дорогих объектов.
Читайте также
С российской «элитки» сбили понты
Где теперь располагается самое дорогое жилье в мире
Несколько советов по выбору наиболее беспроигрышного на данный момент времени варианта читателям «СП» дал генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян.
Периодически на рынке загородной недвижимости появляются новые игроки. Чаще всего именно они и допускают при реализации проектов фатальные ошибки, которые впоследствии бросают тень на весь рынок. Так что желательно иметь дело с фирмами, созданными более 10 лет назад и имеющими прозрачное портфолио успешно реализованных проектов. «Не будет лишним посетить построенные поселки, убедиться в их существовании и исследовать качество строительства, а также созданной жилой среды. Опасно покупать у непрофильных компаний, делающих первые шаги в этом сегменте рынка недвижимости, либо у домостроительных холдингов, которые специализируются на массовой застройке и не в состоянии индивидуально подходить к каждому проекту», — отмечает эксперт.
Изучите финансово-правовую конструкцию сделки и приобретайте жилье только по договорам долевого участия, соответствующим федеральному закону о долевом инвестировании (214-ФЗ). Ознакомьтесь с правилами жизни в поселке и договорами, которые застройщик и эксплуатирующая поселок компания заключают с собственниками. Например, если владельцам жилья не запрещено возводить капитальные строения на приватных участках, прилегающих к домам, есть риск, что за следующие несколько лет поселок превратится в «шанхай» с хаотичной застройкой. Необходимо обратить внимание на документы, регламентирующие вопросы эксплуатации домов, что позволит избежать недоразумений в жилищно-коммунальных вопросах. При покупке таунхауса эксперт также рекомендует обратить внимание на гарантийные обязательства, которые берет на себя застройщик.
«Если вам по демпинговым ценам обещают город-сад в чистом незастроенном поле, то от инвестиций в такой стартап лучше отказаться. Как правило, в низкую цену заложены высокие инвестиционные риски. Демпинг означает, что у девелопера попросту нет стартового капитала для запуска проекта», — подчеркивает Григорян.
«Высокое качество жилой среды обеспечивается не метражом, а продуманной квартирографией и оптимальными планировочными решениями. Например, в 150-метровом таунхаусе с эффективной планировкой будет больше пространства, чем в 250-метровом коттедже. Распространенная ошибка — покупка объекта с гаражом. Во-первых, гараж „съедает“ до 20% от полезной площади дома. Во-вторых, владельцу придется раскошелиться на дорогостоящую вентиляцию. Оптимальная высота не должна превышать 2−3 этажей, включая мансарду. В противном случае владельцу придется круглые сутки штурмовать лестницы дома», — приводит примеры спикер.
За рубежом одним из ключевых факторов ликвидности является наличие на территории поселка объектов социальной инфраструктуры, в частности, школы. В России таковые имеются отнюдь не везде. В этом случае необходимо оценить качество образовательной инфраструктуры в расположенных поблизости населенных пунктах. По оценкам аналитиков «KASKAD Недвижимость», наиболее выигрышными локациями являются поселки, расположенные в окрестностях таких подмосковных городов, как Домодедово, Подольск, Троицк, Апрелевка, Московский, Мытищи, Долгопрудный.
Следует избегать проектов, девелоперы которых стремятся к максимальной плотности застройки. Выбирайте концептуальные проекты, в которых создана комфортная для жизни атмосфера: реализована концепция благоустройства, имеются прогулочные зоны, территория закрыта и надежно охраняется. Не стоит недооценивать имиджевую составляющую, которая всегда вносит существенный вклад в капитализацию загородного проекта и повышает ликвидность каждого домовладения в отдельности.
Читайте также
Москва: Художества Собянина скоро отразятся в наших платежках
Жители столицы заплатят за грандиозное благоустройство города повышением налогов
Для выполнения отделочных работ выгоднее привлечь профессиональные компании, зарекомендовавшие себя на территории поселка. «Действительно, часто у нас к ремонту свежеприобретенной недвижимости привлекают каких-то знакомых и друзей, но это подход еще из времен Советского Союза. Далеко не все пока понимают, насколько важно привлекать профессиональную команду для ремонта. Большинство покупателей недвижимости еще застали времена КПСС, у них всегда есть друзья или подруги откуда-нибудь из Молдавии, штукатуры, маляры, которые приезжают и делают очень хорошую побелку, а люстры знакомые из Китая возят. Потому многие пока ментально отстают от профессиональных услуг по ремонту жилья. При этом такая услуга крайне востребована среди тех людей, которые уже пару раз меняли жилье и заселялись в новостройки. Они понимают, что такое ремонт, и почему делать его силами друзей выходит не дешевле, а в разы дороже», — резюмирует Григорян.
