Фото: Григорий Сысоев/ТАСС
Раньше в России налог на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимости взимался в том случае, если срок владения ими продавца составлял менее трех лет. Правда, с недавнего времени он законодательно увеличен, так что теперь, если права на строения и земельные участки возникли после 1 января 2016 года, их собственник может быть освобожден от выплаты этого налога только тогда, когда срок владения ими превысит 5 лет, то есть не ранее 2021 года.
Как известно, все налогоплательщики поделены на две группы: резидентов и нерезидентов. К последним относят тех людей, которые в течение одного календарного года проводят за пределами нашего государства более 183 дней. Как правило, это сотрудники предприятий и организаций, находящиеся в длительных загранкомандировках, студенты зарубежных вызов, а также те, кто самостоятельно уехал жить и работать в другую страну. И носители подобного статуса, принимая решение продать имеющуюся в их распоряжении недвижимость, вынуждены это делать по более жестким, нежели у резидентов, условиям. Так, если для последних ставка по налогу на доходы физлиц составляет 13%, то для нерезидентов она почти в три раза больше — 30%. При этом, уверяют знатоки вопроса, никакие льготы по закону им не положены. На них не распространяется даже норма о предельных сроках владения имуществом, поэтому в случае реализации имеющегося в собственности жилья нерезиденты обязаны отдать фискалам те самые 30% от всего объема полученного дохода вне зависимости от того, сколько лет оно находилось в их распоряжении.
Однако уплата налога и в 13% с учетом нынешней экономической обстановки может стать для многих россиян ощутимой потерей. Конечно, при продаже своей недвижимости они могут воспользоваться рядом льгот, которые предусмотрены действующим российским законодательством. Но как быть тем, кто в «льготные» категории не вписывается, но по каким-то причинам поставлен перед необходимостью избавиться от своей собственности до истечения минимального срока владения? Представители департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet дают на этот счет несколько полезных советов.
Совет № 1. Продать квартиру надо по частям
В случае, когда реализуемая недвижимость досталась ее нынешнему владельцу в качестве подарка, а также унаследована или приватизирована, но срок владения этим имуществом не дотягивает до установленного законодательством «ценза», есть способ снижения налогооблагаемой базы на один миллион рублей. Таким образом, если рыночная стоимость объекта составляет 5 миллионов рублей, то в результате можно уплатить в качестве налога не 650 тысяч рублей (13% от этой суммы), а всего лишь 520 тысяч рублей.
Добиться подобного снижения можно, свидетельствует ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова, если квартира находится в долевой собственности. В процессе отчуждения этих долей по отдельности каждый правообладатель может оформить налоговый вычет на сумму в 1 миллион рублей. Получить его, по словам эксперта, реально только в том случае, если каждая доля отчуждается по отдельно взятому договору.
В целом, заверяет она, этот способ на правовой статус объекта никакого влияния не оказывает, поскольку на объект выдается единый кадастровый паспорт. Единственным минусом этого варианта сделки можно считать ее большую трудоемкость для покупателя, которому в итоге предстоит объединить несколько оказавшихся в руках долей в одну целую квартиру.
Совет № 2. За что купить, за то и продать
Чтобы не «заморачиваться» с разделением недвижимости на доли, налогоплательщик может воспользоваться правом уменьшения суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В переводе с казенного на простой человеческий это означает, что если имеющаяся в собственности квартира была продана ровно за ту же сумму, что и куплена, то по факту никакого дохода в итоге ее собственник не получил. Следовательно, никакой базы для налогообложения нет, а раз так, то налог, естественно, не уплачивается.
Эта норма, уточняют эксперты, также будет распространяться и на договор мены как встречной купли-продажи.
Само собой разумеется, что подобный вариант, предупреждают специалисты рынка недвижимости, подходит только для тех граждан, которые в свое время при приобретении квартиры не пошли на сознательное нарушение закона и не согласились на занижение стоимости, настояв на том, чтобы в договоре купли-продажи была отражена ее реальная рыночная (или максимально приближенная к ней) цена.
Совет № 3. Купить на выручку новую квартиру в том же налоговом периоде
В том случае, если текущий владелец продаваемой квартиры никаких расходов на ее приобретение не понес, то в случае ее продажи он может рассчитывать на сокращение налогооблагаемой базы в индивидуальном порядке. Этот вариант возможен в том случае, если гражданин продал доставшуюся ему в наследство или по договору дарения недвижимость до истечения установленного минимального срока владения, но в течение того же налогового периода приобрел на выручку иное жилье, ранее не использовав предоставляемый один раз в жизни при покупке недвижимости налоговый вычет с двух (или трех, если объект приобретается по ипотеке) миллионов рублей.
Чтобы его реализовать, необходимо подавать в налоговые органы заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет понижения налогооблагаемой базы с продажи. За счет этого, например, можно, продав свое жилье за 15 миллионов рублей и купив другое (по любой стоимости) в течение одного налогового периода, уменьшить налогооблагаемую базу на размер налогового вычета с совершенной покупки (2 миллиона рублей) до 13 миллионов. Кроме того, одновременно можно оформить и налоговый вычет с продажи в размере 13% от 1 миллиона рублей.
Особенной популярностью, отмечают представители риелторского сообщества, подобная схема стала пользоваться именно сейчас, когда налогооблагаемая база в рамках безвозмездной сделки составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.
