Фото: пользователь Vladimir Lysenko с сайта Flickr.com
Совокупная площадь невостребованных офисов в Москве приближается к 3 млн кв. м — а девелоперы продолжают возводить новые бизнес-центры
О том, куда исчез спрос на столичные офисы и что ждет офисный рынок в будущем, «РБК-Недвижимости» рассказал директор департамента недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев.
— Весной международная брокерская компания Knight Frank опубликовала исследование, в котором говорилось, что предложение офисов в Москве в пять раз превышает спрос. Почему это произошло?
— В Москве построили очень много офисов. Российские девелоперы возводят здания, ориентируясь на характеристики земельного участка, а не на емкость рынка. Такова сложившаяся деловая культура: как правило, московские девелоперы — это строители. Они видят подходящий земельный участок, строят там бизнес-центр. И уже после этого начинают свой объект продавать.
Анализ емкости рынка, спроса на офисы, динамики этого спроса — по-настоящему глубокие расчеты делаются далеко не всегда. Отсюда взялись более 2 млн кв. м пустующих офисных площадей в Москве.
— Как сейчас ведут себе компании-арендаторы, которые занимают офисы в Москве?
— Они сокращают расходы. За последние годы в России упала маржинальность бизнеса во всех сегментах. Чтобы эту маржинальность повысить, бизнес идет по пути сокращения расходов. Наращивать объем заказов сложно из-за падающей экономики, поэтому наиболее действенным способом становится уменьшение затрат. Это приводит к заморозке зарплат, а также к переездам в помещения подешевле. Параллельно компании сокращают персонал, некоторые переводят сотрудников на удаленную работу, другие перемещают целые подразделения в регионы. В результате появились компании, которым больше не нужны крупные площадки в Москве, а у отдельных структур потребность в столичном офисе отпадает вовсе.
— Например?
— Очевидный пример — компания «Билайн», которая перевела значительную часть своих сотрудников на работу из дома. Это колоссальная экономия на аренде рабочих помещений. Также мне известно несколько примеров, в которых крупные финансовые структуры перенесли весь свой бэк-офис из Москвы в другие регионы.
— Куда именно?
— В Нижний Новгород и Красноярск. Это города-миллионники, где можно найти квалифицированный персонал, готовый работать за меньшие деньги, чем в Москве. Важно заметить, что речь идет не о простом перемещении в эти города существующих сотрудников, а о полноценном открытии там офиса с наймом новых людей. Для этого не годятся малые города с населением около 100 тыс. человек, так как в них не набрать достаточного количества квалифицированных работников: в тех примерах, о которых я говорил, речь идет о тысячах людей.
— Получается, компании будут просто разъезжаться из Москвы?
— Необязательно. Помимо миграции в регионы мы наблюдаем и внутригородские тенденции — например, консолидация различных подразделений в одном здании. В Москве существует множество компаний, от банков до министерств, офисы которых расположены по всему городу, а работники регулярно ездят друг к другу на совещания. В результате дублируется административный персонал, на поездки тратятся деньги и время — расходы на содержание офисов оказываются выше.
Благодаря текущему кризису такие компании ощутили все минусы сложившегося положения и стали искать способы перевезти свои подразделения в одно место. Возникла парадоксальная ситуация: в Москве пустуют миллионы квадратных метров невостребованных площадей — но при этом наблюдается дефицит более 10 тыс. кв. м.
— Где можно найти столь большие офисы?
— На окраине города и за МКАД. За такими объектами будущее. В центре города аренда крупного офисного помещения может стоить в районе 35 тыс. руб. за 1 кв. м — а за МКАД легко найти по 14 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом экономия возникнет не только за счет низких ставок, но и за счет экономии ресурсов на внутреннем взаимодействии сотрудников.
— Но за МКАД тоже есть много пустующих офисов.
— Если такие объекты и пустуют, то единственная причина — это отсутствие метро. Жертвовать станцией метро в пешей доступности наши компании еще не готовы. Если же с транспортом проблем нет, то арендаторы придут. Показателен пример «Ростелекома», который перевел свой головной офис за МКАД. Благодаря такому переезду компания смогла существенно сэкономить.
— А что происходит с теми объектами, которые освобождаются в связи с переездом компаний из центра города за МКАД?
— Они меняют свое назначение — перепрофилируются в гостиницы, кафе или что-то еще. Дело в том, что значительная часть зданий в центре Москвы, которые на протяжении последних лет занимали компании, представляют собой старинные особняки, доходные дома или просто компактные сооружения на центральных улицах. Такие помещения отлично подходят под гостиничный фонд или апартаменты. Спрос на данный формат есть, поэтому «бывшие офисы» будут просто исчезать с карты Москвы — а на их месте возникнет нечто новое.
Это отличный путь для компаний, которым принадлежат подобные здания: собственники могут продать недвижимость, перевезти офис в более дешевую локацию и прилично заработать на переезде.
— А как насчет объектов у Московского центрального кольца (МЦК)? Запуск новой железнодорожной ветки как-то повлиял на спрос в близлежащих районах?
— Да. В Москве есть сегмент офисов, расположенных вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК) и представленных в основном в классе В+. Благодаря относительно невысокой цене такие площадки пользовались определенным спросом и раньше, а после открытия МЦК их привлекательность возросла еще больше.
— Офисы за МКАД и вдоль ТТК в основном сдаются в аренду в рублях, а не в долларах. Можем ли мы ожидать полного перехода офисного рынка к рублевым ставкам?
— Несомненно. Существует очень узкая прослойка собственников и объектов, которые останутся в долларах несмотря ни на что. Это класс А прайм — не больше десятка самых дорогих предложений в Москве. Остальные объекты неизбежно перейдут в рубли.
— Почему?
— Я бы назвал долларовые ставки на столичном рынке пережитком девяностых годов прошлого века. Тогда бизнесмены измеряли свои доходы и расходы в валюте, и от такой привычки оказалось тяжело отказаться. Сейчас это выглядит странно: большинство арендаторов, которые занимают московские офисы, имеют рублевую выручку. При стабильном валютном курсе на это никто не обращал внимания: не было резких скачков, поэтому вопрос перевода долларовых ставок в рубли мало кого волновал. После резкого падения рубля в 2014 году в сознании людей произошел резкий сдвиг: теперь бизнесу нужны рублевые ставки. Думаю, убежденность в необходимости рублевого ценообразования останется навсегда — слишком сильным был тот шок.
— А как же работающие в России западные компании, у которых к доллару привязаны основные финансовые потоки? Разве им не выгоднее заключать сделки по аренде в валюте?
— Такое мнение распространено, но оно ошибочно. Возьмем компанию с выручкой в долларах или евро. Если топ-менеджер заключает сделку в валюте, то упускает возможность экономии на дешевом рубле. Как он будет отчитываться перед советом директоров? Западные компании уже сейчас настаивают на аренде в рублях. Будут настаивать и в дальнейшем.
— Как обстоят дела со спросом и заполняемостью офисов в Москва-Сити?
— Там сложилась своя специфика, которая заключается в высокой ликвидности площадей. На практике это означает, что у собственников нет трудностей с поиском новых арендаторов, а потому они могут себе позволить заключать краткосрочные контракты — на 11 месяцев и даже меньше. Это имеет смысл, так как спрос на офисы в Москва-Сити очень высок.
— Почему?
— Это «эффект сухих ног», при котором ты можешь провести весь свой деловой день, не выходя на улицу. Причина в том, что в небоскребах Москва-Сити сосредоточено очень много компаний, так что не нужно куда-то ехать для переговоров с партнерами или потенциальными контрагентами. Там расположены и офисы, и необходимая для бизнеса инфраструктура — конференц-залы, кафе, рестораны и все, что только можно себе представить.
— Есть ли у московского рынка офисов потребность в еще одном Москва-Сити — новом высотном квартале для бизнеса?
— Нет. Развитие облачных технологий и коворкингов сокращает потребность в офисных пространствах, а потому еще один Москва-Сити городу не нужен — там некому будет работать.
— Как городская политика сказывается на поведении арендаторов? К примеру, за последние годы столичные власти серьезно продвинулись в пешеходизации центральных районов города: парковки стали платными, отдельные улицы — пешеходными. Как на это отреагировал бизнес?
— Вырос спрос на подземную парковку. Теперь у бизнес-центров с маленькой подземной парковкой либо вовсе без нее возникают серьезные проблемы с поиском арендаторов.
— Сейчас на западе набирают популярность офисы с «плавающими» рабочими местами: у сотрудников может не быть жестко закрепленного стула и стола — работники рассаживаются на свободные места, свободно перемещаясь по офису в течение рабочего дня. Может ли такой формат прижиться в России?
— Да, формат уже прижился. Я знаю не меньше десятка компаний, которые перешли на подобный принцип работы. Это действенный способ сократить арендуемую площадь и сэкономить существенную сумму денег. Возможно, явление станет массовым. Сейчас компании исходят из норматива 10 кв. м на человека — с учетом всех переговорных и коридоров. Со временем метраж будет сокращаться.
— А как изменилось восприятие офисов с точки зрения обычных сотрудников?
— Нормой стали опен-спейсы (open space). Сейчас никто не удивляется тому, что сотрудники размещаются в едином пространстве. Напротив, удивление вызовет старорежимная кабинетная планировка. От такой структуры отказываются даже давние приверженцы подобного расположения. Существует пример Федеральной пассажирской компании (ФПК), которая впервые переехала в опен-спейс в 2011 году. Процесс адаптации сотрудников к новым рабочим условиям занял около года: для работников это стало мини-революцией, в первое время были жалобы на новые условия работы.
Наш бизнес вырос из советских зданий и уже ментально не готов оставаться в старых условиях — без кондиционеров и с низкими потолками. Нынешняя экономическая ситуация позволяет таким компаниям переехать из офисов класса В в более удобные объекты без существенного роста затрат. В результате меняется и менталитет сотрудников.
