Фото: Артем Коротаев/ТАСС
После заявления столичных властей о расширении программы сноса хрущевок часть собственников такого жилья подняла на него цены, другая — сняла с продажи
После заявления о запуске нового этапа сноса пятиэтажек в Москве некоторые собственники изменили условия продажи. Часть владельцев хрущевок подняли на них цены, некоторые сняли свои объекты с продажи. Такими наблюдениями поделились с редакцией «РБК-Недвижимость» специалисты онлайн-сервиса объявлений «Яндекс.Недвижимость», а также риелторы компаний «Инком-Недвижимость», «Миэль» и «Азбуки Жилья».
Информация о новой программе реновации старого жилого фонда в столице вызвала ажиотаж среди москвичей, особенно владельцев пятиэтажек постройки 1950–1970-х годов, которые потенциально могут попасть под снос. По данным поиска «Яндекса», за последний месяц пользователи задали около 540 тыс. запросов про пятиэтажки. Это в десять раз больше, чем в среднем за месяц в прошлом году и в январе 2017-го. При этом 340 тыс. запросов посвящено именно сносу пятиэтажек.
В столичных агентствах недвижимости в марте отметили рост числа обращений со стороны собственников квартир в хрущевках. Во второй половине февраля в компании «Инком-Недвижимость» зафиксировали увеличение количества звонков на 25%. Люди пытаются узнать такие детали, которые пока вообще никому не известны, отмечают риелторы. В первую очередь владельцы задаются вопросом, стоит продавать жилье или подождать. Также жители пятиэтажек интересуются, куда конкретно их переселят и насколько подорожает их квартира.
Собственники ждут
Интерес к этой теме, по данным «Яндекса», вырос, достиг максимума в последней декаде февраля и сейчас остается на стабильно высоком уровне. Несмотря на то что законопроект о реновации старого жилого фонда в столице не принят, а серии пятиэтажек и список домов не утвержден, информация уже повлияла на рынок вторичного жилья Москвы, отмечают столичные риелторы.
Объем предложения в панельных хрущевках в Москве на начало апреля по отношению к февралю, по данным компании «Азбука Жилья», снизился на 25% как по количеству выставленных на продажу квартир, так и по суммарной их площади. Предложение в кирпичных пятиэтажках 1950–1970-х годов постройки также снизилось на 13%. Несмотря на то что законопроект о сносе хрущевок не принят, а серии и список домов не утверждены, продавцы занимают выжидательную позицию, отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
По данным «Яндекс.Недвижимости», с начала года количество предложений в пятиэтажках заметно снизилось: на данный момент они составляют около 10% вторичного рынка, в то время как в начале года таких предложений было около 12%.
В компании «Миэль» также отмечают снижение предложения в панельных пятиэтажках на 12% по итогам марта 2017 года. По мнению управляющего партнера компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, некоторые собственники окончательно поверили в новую программу сноса, сняли свои лоты с продаж и теперь просто терпеливо ждут получения новой квартиры и переезда.
«Часть владельцев жилья в пятиэтажках чуть ли не в последний момент отказываются от сделок, снимают квартиры с продажи. Однако таких случаев не так уж много, говорить о тотальном отказе потребителей от продаж мы не можем», — рассказал «РБК-Недвижимости» директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Некоторые собственники, наоборот, приходят к выводу, что лучше выставить жилье на продажу сейчас, пока цены не поползли ниже, чем надеяться на довольно туманную перспективу переселения в более качественное жилье, отмечает он.
Как изменились цены в хрущевках
До 15% собственников квартир в хрущевках повысили в марте цены на свои квартиры, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Некоторые люди боятся прогадать, продав свою собственность дешевле, чем они, как им кажется, могли бы это сделать. После заявления мэра Москвы они решили, что уже вытащили счастливый билет и являются владельцами чуть ли не элитных квартир, так как снос домов и переселение состоятся буквально в считанные дни, и переубедить их практически невозможно. Поэтому продавать свою квартиру в пятиэтажке по реальной цене они уже не хотят», — отмечает Михаил Куликов.
По данным «Яндекс.Недвижимости», медианная цена квартир в таких домах растет: 11 марта она впервые с начала года поднялась до 8 млн руб. и остается на том же уровне (ранее этот показатель составлял 7,8 млн). «Двушки» подорожали до 9 млн руб., хотя ранее ценник на них составлял 8,7–8,8 млн.
По словам Михаила Куликова, некоторые собственники поднимают цену примерно на 300 тыс. руб. «То есть они возвращаются к той стоимости, по которой квартиры в пятиэтажных домах выставлялись на продажу полтора-два года назад, однако за это время они подешевели в среднем по рынку от 10% (кирпич) до 13% (панель)», — поясняет эксперт. Есть собственники, которые поднимают цену еще выше, потому что считают, что владеют эквивалентом новой качественной квартиры. Однако покупатели не соглашаются на эти условия, они не хотят приобретать то же самое жилье (по сути — низкокачественное) по цене более высокой, чем еще пару месяцев назад, отмечает Куликов.
В хрущевках изменение средней цены предложения по итогам марта находится в пределах погрешности, несмотря на то что есть владельцы, которые или повышают цены, или отказываются от дисконта, отмечает Марина Толстик. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в марте средняя цена продажи «однушек» в хрущевках составила 4,8 млн руб., двухкомнатных квартир — 5,6 млн руб., трехкомнатных — 6,9 млн руб. В «Азбуке Жилья» тоже отмечают, что стоимость таких квартир практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,4 тыс. руб. кв. м, в кирпичных — 177,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Что касается покупателей, то, по словам Михаила Куликова, квартирами в пятиэтажных домах чаще всего интересуются люди по причине каких-то бытовых трудностей (например, разъезд с родителями или с бывшим супругом), у них недостаточно средств на приобретение более дорогого жилья. Сейчас при покупке квартиры в пятиэтажке они получают бонус — надежду на то, что их ждет «светлое будущее»: жилищные условия улучшатся автоматически — при переселении в новый дом, говорит эксперт.
Прогноз
Ситуация с ценами и ликвидностью квартир в таких домах проясниться после принятия программы сноса, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». В связи с тем что вторая программа по сносу растянется на 20–30 лет, часть собственников не станет ждать очереди 10–15 лет и приступит к решению своей жилищной проблемы в ближайшее время, прогнозирует Владимир Каширцев.
По мнению Марины Толстик, возможны некоторые локальные всплески цен, как только появится адресная программа с конкретными стартовыми площадками под строительство, но не ожидается ажиотажа ни по ценам, ни по спросу. Ликвидность же хрущевок со временем не улучшится, потому что не улучшатся потребительские характеристики, плюс фактор неопределенности не способствует росту популярности этого формата недвижимости, считает она.
По мнению риелторов, к каким-то значительным изменениям на рынке программа сноса не приведет. «Реальные сделки будут проходить по тем же самым ценам, что и раньше, объем предложения квартир в пятиэтажных домах по уже упомянутым выше причинам останется на том же уровне — порядка 11% от общего количества выставленных сейчас на продажу объектов. Динамика спроса также не изменится», — резюмирует Михаил Куликов.
