Генеральный директор ГК «А101» Сергей Качура
Генеральный директор группы компаний А101 Сергей Качура рассказал «РБК-Недвижимости», почему Новая Москва не станет очередным спальным районом
— Какой будет Новая Москва в ближайшие пять — десять лет? Огромным спальным районом с шаблонными жилыми корпусами?
— Надеюсь, что нет. Ключевое отличие Новой Москвы — земельным банком здесь владеют частные компании. На фоне всех очевидных возможностей для городского эксперимента это еще и ответственность за то, каким будет облик значительной части столицы, и риски недополучения прибыли, если не сможешь предугадать потребности рынка.
И давайте будем честными: гордо называясь девелоперами, большая часть компаний на рынке, наверное, лет пять назад таковыми точно не являлась. Застройщиков много, а вот тех, кто действительно развивает территорию, назвать нетрудно. Пальцев на двух руках точно хватит.
Конкурентный и вполне пресыщенный рынок, изменившаяся экономика, власть и сам покупатель ждут от девелоперов качественных изменений.
Иногда договариваясь с банком о той или иной ипотечной программе, тратишь много времени на обсуждение условий: на какой уровень надо «поднять» дом (второй — четвертый этаж), чтобы получить лояльные условия. Формальный подход банка играет против него, так как ипотечная программа тебе уже не нужна — квартиры в некоторых проектах в Москве и Новой Москве раскупаются даже на стадии еще не вырытого котлована.
Однако времена, когда покупается все, что строится, заканчиваются.
Присоединенная территория колоссальна по своим размерам. Фактически она в два раза больше старого города. По сути, Новая Москва — это экспериментальная площадка в масштабах города и даже всей страны.
В пределах МКАД вы можете построить объект с оригинальной архитектурной концепцией, воплотить идею на ином техническом и функциональном уровне, но речь всегда будет идти об отдельно стоящем доме и комплексе, который не сможет кардинально изменить окружающее городское пространство.
Новая Москва дает возможность создавать продукт совершенно иного уровня, влияя на формирование структуры всей территории. Девелоперский проект в Новой Москве — это проект на десятки гектар, где необходимо взаимоувязывать и коммерческую составляющую, и бытовые, и социокультурные условия, и жилую инфраструктуру. Сейчас мы говорим о простейшем уровне проработки.
— И все-таки — какой будет Новая Москва? Что вы понимаете под экспериментальной площадкой?
— Нас совершенно точно ожидает город нового формата. Текущая застройка, от поселков таунхаусов, малоэтажных комплексов до высоток более 30 этажей, пока только начинает «собирать», как из кусочков пазла, Новую Москву.
Проанализируйте информационный поток — каждый из застройщиков Новой Москвы считает своим долгом подчеркнуть то внимание, которое уделяется в его проекте формированию комфортной и благоустроенной среды.
Но разнообразие застройки, яркие, а порой и кричащие «глянцевые» фасады, дворы без машин, панорамное остекление, нестандартные планировки, входы в подъезды на уровне земли, комфортные и многофункциональные общественные зоны не решают задачи по созданию реально лояльной к человеку городской среды на сто процентов.
Бизнес-план группы компаний А101 на 30 лет предполагает строительство 20,7 млн кв. м и жилой, и коммерческой недвижимости.
Власти ожидают, что к 2025 году количество жителей Новой Москвы увеличится до 1 млн, а к 2035-му — до 1,6 млн человек. Только в наших плановых проектах — 550 тыс. человек. Для сравнения, численность населения Владивостока составляет 630 тыс. человек. А на присоединенных столичных территориях реализуют свои проекты несколько десятков застройщиков. Какую среду, сопоставимую с городом-миллионником, мы получим в итоге?
Под боком у Москвы постепенно формируется городская агломерация, способная серьезно повлиять на экономику, социальную и транспортную нагрузку всего города.
Люди в Новую Москву едут со всей страны. Мы недавно закончили исследование — географический срез покупателей Новой Москвы. К нам едут из Старой Москвы, ближних городов — Калуги, Серпухова и Тулы, отстоящих регионов — ХМАО, Краснодарского края, Поволжья, стран СНГ. Мотивация совершенно разная: это и поиск лучшей доли, и инвестиции в недвижимость, и создание более комфортных условий для семьи.
Сергей Кочура: «Под боком у Москвы постепенно формируется городская агломерация, способная серьезно повлиять на экономику, социальную и транспортную нагрузку всего города»
Новая Москва востребована из-за соотношения цены-качества. Девелоперы продают комфорт-класс так, как еще три-пять лет назад продавали бизнес.
При этом потребитель, выбирая проект, в котором он хотел бы приобрести свое жилье, помимо фасадов, помимо планировочных решений обращает внимание на степень зрелости инфраструктуры.
Социальная инфраструктура стала конкурентным преимуществом. И мы вкладываемся: строительство соцобъектов в наших проектах опережает темы возведения жилья.
— Наличие социальной инфраструктуры не решает проблемы спального района. Насыщенная бытовая инфраструктура сделает его «спальником» с развитой социалкой.
— А вот это уже задачи совершенно другого порядка.
Ментальность строителя кварталов в принципе неуместна. Нужны другие компетенции. Мы должны научиться работать и с технологиями, и с визуальной эстетикой, и со связанностью общественных пространств, и с безопасностью среды — от экологической до личной, и с формированием городских комьюнити. Мы должны создавать программы по развитию доступности, разнообразия и качества сервисов уже на этапе обсуждения самой идеи проекта.
Мало построить детский сад или поликлинику, рассчитанные на потенциальное количество детей или посетителей в смену. При разработке проекта территории необходимо думать о качестве образования и здравоохранения в анализируемой локации.
Также крайне важно системно реализовать удобство перемещения внутри территорий, в том числе используя немоторный транспорт. В настоящее время город наращивает транспортную доступность городских районов — темпы строительства метро, развязок впечатляют. Однако транспортные артерии внутри районов при планировке территорий — это также зона влияния девелопера.
Строительная отрасль в Москве 20 лет, за исключением кризисных, демонстрировала непрерывный рост. Любые ошибки проектирования на старте нивелировались добавлением 5–10 тыс. руб. к стоимости метров. Все равно продавали. Медленнее, но продавали. Кто тогда размышлял категориями территорий?
— Рабочие места — камень преткновения в текущей дискуссии. Кто должен и может повлиять на увеличение количества рабочих мест?
— Полноценно говорить о развитии территорий, не касаясь вопроса создания рабочих мест, невозможно. Как невозможно и «лобовое» перемещение функционала — производств — из старых районов города. Кластерное развитие территории — путь в никуда, так как это повторение ситуации с моногородами, только в меньших масштабах.
Необходимо органичное развитие присоединенных территорий. Нужны якоря — новые точки притяжения. Сейчас таковыми являются Троицк как наукоград, Коммунарка как административный центр, Внуково как логистический центр. Но этого явно мало. Международный опыт показывает, что 20 лет — необходимый минимум для формирования подобных центров развития территорий. Довольно много и неудачных проектов, в том числе когда власть, пытаясь использовать свой административный ресурс в нарушении экономической логики и экономического развития территории, искусственно создавала на выделенной площадке новое образование.
Успешные проекты стали таковыми благодаря совокупности отдельных факторов, в которых немалую роль сыграли консолидированные инвестиции.
Например, город-спутник Кейптауна Сенчури-Сити. Построены офисные центры, отели, парк развлечений, торговые центры и жилые комплексы для людей разного достатка. Приятный бонус для девелопера — стоимость недвижимости превышает стоимость сопоставимого жилья в Кейптауне приблизительно в два раза. Сенчури-Сити считается одним из лучших районов для проживания среднего класса в ЮАР.
Чтобы Новая Москва не превратилась в «спальник», нам нет смысла пытаться напрямую конкурировать со старым городом. Наоборот, я бы сказал, что в Новой Москве город берет реванш за то, что не удалось реализовать в старых границах.
Внутри компании создано новое подразделение, отвечающее за стратегию развития территорий, входящих в наш земельный банк. Рабочей идеей для нас стало создание в связанных между собой локациях нескольких центров притяжения, ориентированных на ежедневные потребности человека — дом и семью, работу, здоровье, спорт и творческое развитие, развлечения.
До 2021 года мы планируем инвестировать в строительство порядка 91,2 млрд руб. Большое внимание постараемся уделить строительству социальных объектов и развитию инфраструктуры. Только на эти цели в последующие пять лет будет затрачено 30,8 млрд руб.
В проект в Сенчури-Сити за 18 лет инвестировано $1,6 млрд. При этом доля нежилой недвижимости составляет 78%. Фактически, помимо привлечения так называемых обслуживающих местное население бизнесов, город-спутник ориентирован на генерацию активностей, заставляющих людей приезжать в него на ограниченное количество времени, в том числе и за счет туристического потока.
Это очень похоже на наше видение развития Новой Москвы. Наша задача, как и многих других девелоперов, — выстроить такую модель эксплуатации территорий, которая учитывала бы экономическую эффективность, сложившуюся или потенциальную специализацию Новой Москвы и базовые принципы комфортной городской среды для человека.
