Тверская улица
Фото: Антон Белицкий/ТАСС
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров жилья московских районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Тверской район риелторы называют сердцем столицы. Это центр Москвы (включая территорию Кремля) с уникальной историей и инфраструктурой. В целом Тверской район представляет собой одну из самых престижных для проживания локаций Москвы, которой соответствует и класс жилых зданий, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» столичные риелторы.
По форме Тверской район довольно вытянутый — от Кремля до Третьего транспортного кольца (ТТК) в направлении Савеловского вокзала. Жилой фонд разнообразен: от хрущевок у ТТК до элитных клубных домов. По данным риелторов, основная доля предложения приходится на вторичный рынок (чуть более 90%), его объем предложения составляет около 600 квартир со средней стоимостью 521 тыс. руб. за 1 кв. м.
Первичный рынок Тверского района представлен исключительно элитным предложением, 93% которого приходится на премиум-класс (этот сегмент находится между бизнес-классом и элитным). На конец марта 2017 года продажи идут в девяти новостройках.
Инфраструктура
По данным Федеральной службы государственной статистики, площадь территории Тверского района — 565 га, численность постоянного населения — около 60,5 тыс. человек, площадь жилого фонда — 1,4 млн кв. м.
Тверской район входит в состав ЦАО и представлен такими улицами, как Новослободская, Долгоруковская, 1-я Тверская-Ямская, Садовая-Триумфальная, Садовая Каретная, Тверская, Страстной бульвар, Петровка, Охотный Ряд. В районе есть вся необходимая инфраструктура — социальная, торговая, развлекательная. Тверская по праву признается главной торговой улицей столицы, здесь можно найти и самые дорогие бутики мировых брендов (в основном в районе Столешникова переулка), и маленькие продуктовые магазинчики с доступными ценами.
Здание Исторической сцены Государственного Большого театра России
Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС
Это уникальный район с точки зрения истории и инфраструктуры, один из старейших и богатейших культурных мест Москвы: на его территории расположены 17 действующих церквей, 19 театров (в том числе Большой и Малый), 10 музеев и 11 библиотек, три кинотеатра и три концертных зала, множество памятников. Из знаковых объектов инфраструктуры нужно отметить Концертный зал имени Чайковского, МХТ имени Чехова, театры «Ленком», Сатиры и им. Моссовета, сады «Эрмитаж» и «Аквариум».
Также в Тверском множество офисных центров, масса станций метро разных веток, большое количество маршрутов общественного транспорта. В районе кипит ночная жизнь, работают многочисленные рестораны и ночные клубы. Детские сады, школы, лицеи также представлены в большом количестве и входят в число лучших образовательных учреждений столицы.
Респектабельный и богемный
Жилой фонд Тверского района Москвы разнообразен, его основу составляют дореволюционные доходные дома, а также здания, построенные для советской элиты в сталинский и брежневский периоды. Встречаются и типовые кирпичные и блочные дома 1960–1970-х годов, монолитно-кирпичные, возведенные в 1990–2000-х, и современные постройки, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
По мнению управляющего партнера риелторского агентства Contact Real Estate Дениса Попова, Тверской район — респектабельный и богемный. Однако он застроен достаточно плотно, поэтому новые проекты вызывают интерес и ажиотаж у потенциальных покупателей, добавляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
На Большой Никитской улице, открытой после реконструкции Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
У риелторов свое понимание этого кластера, в соответствии с которым Тверской район проходит от Садового кольца до Моховой улицы по границам Тверской улицы, Тверского бульвара, Большой Никитской, Каретного ряда и Петровки, говорит Денис Попов. «В этой исторической части Москвы представлен в основном жилой массив, расположено множество добротных сталинок. В 2000-е годы здесь возводились новостройки, в которых сейчас реализуются квартиры на вторичном рынке», — уточняет эксперт. Из новых проектов риелторы выделяют ЖК «Итальянский квартал», «Сад-лабиринт», «Дом на Селезневской», «Тверская Плаза», Green Рlaza и «Сады Пекина».
Новостройки
Тверской занимает четвертое место среди столичных районов по стоимости квадратного метра в новостройках и уступает лишь Хамовникам, Арбату и Якиманке, отмечает Александр Шибаев. По его словам, за последний год район стал более доступным для приобретения квартиры: с начала 2016-го средняя цена на первичном рынке снизилась почти на 50% — до 630 тыс. руб. за 1 кв. м по состоянию на март 2017 года. По данным «Миэль» и «Азбуки Жилья», средние цены в новостройках составляют около 550 тыс. руб. за 1 кв. м.
В структуре всего элитного рынка Москвы Тверской район, по данным Blackwood, увеличил свою долю предложения до 7,3% и занимает 4–6 места среди районов. Всего в районе на первичном рынке предлагается 230 лотов. А совокупный объем предложения, по данным компании «Миэль-Новостройки», составляет около 20 тыс. кв. м.
Новый элитный жилой дом на Никольской улице Фото: Vesper
Александр Шибаев отмечает, что ввиду центрального расположения района большая часть его первичного рынка представлена объектами реконструкции. По данным Blackwood, проект Depre Loft является реконструкцией французского винного дома Депре 1902 года. St. Nickolas — реконструкция Шереметьевского подворья. ЖК «Советник» — реконструкция фасадного здания начала ХХ века доходного дома Обуховой. Корпус Heritage в ЖК «Реномэ» — реконструкция исторического корпуса кондитерской фабрики «Реномэ» ХIХ века.
Новостройки Тверского района Москвы, март 2017 года
Название
Адрес
Класс
Застройщик
Срок сдачи
Средяя цена (тыс.р./кв.м.)
Chekhov
ул. М. Дмитровка, д. 18а
де-люкс
Vesper
2-й кв. 2017г.
1447,3
Depre Loft
Петровский бул., д. 17/1
премиум
KR Properties
4-й кв. 2017г.
574,0
«Каретный Плаза»
Б. Каретный пер., вл. 24/12, стр. 2
премиум
«Промстройинвест-М»
сдан
915,7
«Реномэ»
Новослободская ул., вл. 24, стр. 2–11
премиум
Sminex
4-й кв. 2018г.
441,0
«Резиденция Тверская»
2-я Брестская ул., 6
премиум
«Ковакс»
2-й кв. 2017г.
591,5
«Советник»
ул. Б. Дмитровка, вл. 7/5
де-люкс
INSIGMA
сдан
829,0
St. Nickolas
Никольская ул., 10/2
элитный
Vesper
сдан
1410,0
«Сады Пекина»
Б. Садовая ул., д. 5
элит
«Галс-Девелопмент»
сдан
386,0–761,0
Таблица: «Миэль», «Азбука Жилья», Blackwood, Kalinka Group
Наиболее бюджетный вариант — жилой комплекс «Реномэ», где средняя цена квадратного метра составляет 441 тыс. руб. Проект расположен хоть и в Тверском районе, но на Новослободской улице, между ТТК и Садовым кольцом. Наиболее высокая средняя стоимость в проекте Chekhov — 1,447 млн руб. за 1 кв. м. В основном это обусловлено расположением проекта — внутри Садового кольца, у сада «Эрмитаж».
Вторичный рынок
На вторичном рынке Тверского района, по данным «Азбуки Жилья», на продажу выставлено около 550 квартир общей площадью 58,6 тыс. кв. м. Средняя стоимость составляет 521,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако стоимость разнится в зависимости от удаленности от центра города, отмечает Владимир Каширцев. Так, в районе станций метро «Пушкинская» и «Театральная» средняя стоимость составляет 585,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а в районе «Менделеевской» и «Новослободской» — 393,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Спрос на недвижимость в Тверском районе остается стабильным среди покупателей жилья высокобюджетного сегмента, утверждает Денис Попов. Однако, по мнению Надежды Хазовой, этот спрос неоднозначен. «Тверская сама по себе очень специфична с точки зрения покупательского спроса, так как окна выходят на шумные улицы. Ей присущи высокий людской трафик, большое количество магазинов и ресторанов. Среди покупателей дорогих квартир спросом пользуются тихие переулки и районы, прилегающие к Тверской улице», — отмечает она.
Вид на Тверской и Никитский бульвары Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева делит вторичный рынок Тверского района на две категории: квартиры в фасадных домах (на главных улицах) и рынок жилья в переулках. По ее словам, целенаправленно ищут квартиру в фасадных домах те, для кого важна историческая составляющая и, условно говоря, количество мемориальных досок на фасаде. «Деятели культуры, актеры, известные музыканты как раз любят торжественные, фасадные, исторические дома. Мотивация — «я хочу из окна видеть красивую архитектуру», — продолжает Татьяна Саксонцева.
«Жилье в переулках — более камерное, и пусть дом будет внешне не столь торжественный, как на Тверской, но здесь уютнее и тише, если это слово применимо к центру Москвы. Многие дворы закрыты, а пространство ухоженное и облагороженное. Мелочи вроде скамеек и цветочных клумб создают удивительную атмосферу, ценителей которой среди покупателей очень много. Часто так и говорят: я хочу старый московский дворик», — дополняет Татьяна Саксонцева.
Самое дешевое и дорогое предложение
Самое дешевое вторичное жилье в Тверском районе предлагается за 7,49 млн руб. За эти деньги в 1-м Тихвинском тупике можно купить квартиру-студию площадью 33 кв. м с видом на тихий и благоустроенный двор с детской площадкой.
Самое дорогое предложение на рынке представлено в историческом особняке на Малой Бронной, 32. Шестикомнатная квартира площадью 541 кв. м выставлена на продажу за 1,31 млрд руб. Из окон последнего этажа открываются красивые виды на Патриаршие пруды. В квартире выполнен дизайнерский ремонт в классическом стиле, в подъезде сделана дорогостоящая отделка и оборудовано лобби. Покупателю предоставляется два машино-места на охраняемом придомовом паркинге.
Перспективные проекты
В Тверском районе довольно много исторических зданий, которые впоследствии могут быть переделаны под клубные дома класса люкс, считает Наталья Шаталина. В Kalinka Group знают о разработке в этом районе восьми площадок под строительство жилых проектов элитного и премиального классов. Продаваемая площадь в них составит более 100 тыс. кв. м. Однако в активной стадии развития находятся только три из них, отмечает Екатерина Румянцева.
Улица Малая Дмитровка Фото: Николай Галкин/ТАСС
Риелторы называют перспективными площадками проект реконструкции трех исторических зданий по адресу ул. Большая Дмитровка, вл. 15–17. В рамках проекта предполагается частичный снос старых построек, новое строительство и реконструкция исторических зданий, говорит Александр Шибаев. Наталия Шаталина рассказала о реконструкции двух зданий с возведением сопутствующей инфраструктуры по адресу Камергерский переулок, вл. 4, а также о строительстве многофункционального комплекса «Пушкинский сад» в Настасьинском пер., вл. 2, 4. В «Миэль-Новостройках» поделились информацией о новом доме на 149 квартир на Петровке, 26, стр. 9. В Contact Real Estate напомнили о планах девелопера «Ташир» построить на месте редакции «Известия» 120 тыс. кв. м жилья, офисов и магазинов.
История района
Тверской район всегда являлся историческим центром Москвы и в связи с этим постоянно эволюционировал. В течение многих веков здесь создавалась уникальная зона историко-архитектурной и культурной ценности, включающая шесть памятников и более 150 ценных зданий.
Старая Москва. Гостиница «Националь». 1900 год
Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС с дореволюционной открытки
Главная магистраль в Москве — Тверская — сейчас представляет собой нарядную улицу с красивыми фасадами домов, щеголеватой отделкой магазинов и пассажами. Со времен Ивана Калиты здесь пролегала торговая дорога в Тверь. В XVI веке шли по ней в Ливонские походы рати Ивана Грозного. Дорога в XIV веке была покрыта бревенчатой мостовой. В конце XVI века по указу царя Бориса Годунова у дороги на Тверь возникла Тверская-Ямская слобода. По ней в XVIII—XIX веках ездили цари из Северной столицы на коронацию в первопрестольную. На Тверской, 13, был расположен центр административного управления города — дом генерал-губернатора, ныне — мэрия Москвы.
Улица Горького. 1963 год Фото: Грановский Наум/Фотохроника ТАСС
В 1932 году Тверская улица была переименована в честь М. Горького. За домом, где ныне дает спектакли театр имени Ермоловой, расположен Центральный телеграф (1927) — одна из первых построек советской Москвы. В 1933 году пошел первый троллейбус от площади Революции до Белорусского вокзала.
