Вокруг нового вида поборов разгораются нешуточные страсти.
И без того немалые затраты россиян на ЖКХ заметно выросли. Но если отопление и канализация необходимы, что называется, здесь и сейчас, то взнос на капремонт – своего рода плата за счастливое будущее, которое, как мы знаем из своего горького опыта, не наступает никогда.
Обязанности без прав
Для начала совершим краткий юридический экскурс в недавнее прошлое. Когда в самом начале 90-х началась приватизация жилья, квартиры переходили в собственность их обитателей на безвозмездной основе. Но романтический период казенного альтруизма длился недолго. Власти скоро сообразили, что в конструкции с бесплатным сыром отсутствует ключевой элемент – мышеловка.
Если первоначально объектом приватизации было только жилое помещение, то ситуация кардинальным образом изменилась с 1 января 1995 года после введения в действие первой части Гражданского кодекса РФ. Данный правой акт установил, что собственникам помещений (квартир) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
Получается, что тем россиянам, кто приватизировал к тому времени свои жилища, задним числом в качестве нагрузки всучили «общее имущество», которое государство в свою очередь ловко сбыло с рук.
Причем, это квазиимущество не выделяется в натуре, его нельзя ни продать, ни наследовать, оно отсутствует в структуре сделки купли-продажи, с него не взимается налог на недвижимость. Возникает вопрос – а на самом ли деле речь идет о собственности и праве, из которого на практике вытекают одни лишь обязательства? Юристы не в состоянии дать четкий ответ на этот вопрос. Так известный правовед Г.Ф. Шершеневич сетует, что «общая собственность … представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы». Если у специалистов данный пункт вызывает «значительные трудности», что же говорить о рядовых гражданах…
Похоже, что сомнительное «право на долю в общем имуществе» понадобилось государству лишь для того, чтобы перенести все тяготы обслуживания многоквартирных домов на плечи собственников. С 1995 года законодательство продвинулось в данном направлении настольно далеко, что сегодня положения принятого позднее Жилищного кодекса уже не стыкуются с ГК РФ, что опять же признают правоведы. Именно Жилищный кодекс (ст. 30, 36 и ст.158) возложил на собственников квартир ответственность за содержание этого самого фантомного «общего имущества». Отсюда остался один шаг до закона от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ и соответствующих поправок к ЖК РФ, которые обязали собственников за свой счет проводить капремонт.
Мышеловка захлопнулась…
Один за всех, все за одного
Впрочем, российская бюрократия изменила бы своей многовековой сути, если бы не породила противоречия в законодательной базе, которые ставят гражданина в тупик. Так до сей поры действуют положения закона о приватизации жилого фонда (ст.16), которые сохраняет за бывшим наймодателем, то бишь государством, обязанность произвести капитальный ремонт, если таковой требовался на момент начала приватизации. Данное положение, актуальное для подавляющего большинства МКД (многоквартирных домов), власть проигнорировала. Получается, что жители «старых» домов советской постройки, перечисляя сегодня взносы на капремонт, платят не только за «того парня», которому посчастливилось жить в доме, который попал в начало очереди на реконструкцию, но и за государство, не выполнившее обязательства, возложенные на него законом.
Казалось, обитатели «новых» постсоветских домов избавлены от сомнений и раздумий, ведь они приобрели недвижимость у частного застройщика, и государство им как бы ничем не обязано. Но – «в каждой избушке свои погремушки». Во-первых, платить этой категории собственников, как правило, приходиться больше, поскольку метраж квартир в среднем выше. Во-вторых, если жильцы «старых» домов хотя бы имеют основания рассчитывать на капремонт в обозримом будущем, то в случае с «новыми» домами речь идет о нескольких десятилетиях.
Многие пожилые люди, с которых сегодня берут деньги за капремонт, попросту не увидят его при жизни, ведь программы рассчитаны на срок до 2040 года.
Скепсис подкрепляет знакомство с графиками работ по реконструкции МКД, где кривая растет по экспоненте – чем дальше, тем больше объемы. Так в Челябинской области в 2015 году капремонт коснется 2% домов, включенных в региональную программу, в 2016 году – менее 4%. В соседней Свердловской области ситуация оптимистичнее, но ненамного: 3,3% в текущем году и 6% в будущем. По сути, львиная доля работ откладывается на потом, что невольно порождает предположения об элементарном жульничестве, или, скажем мягче, о желании правительства решить сиюминутные проблемы, не задумываясь о будущем.
Как в настоящий момент выполняются и без того скромные планы, можно судить на примере Саратова, где в 2015 году должны были отремонтировать 458 домов, по факту же к середине сентября работы закончены в двух и продолжаются в четырех. Городская администрация сетует на то, что на нужды капитального ремонта собрано 33% от выставленных счетов. Но если удалось собрать ровно треть необходимых средств, почему же у отцов города дошли руки только до 1,5% запланированных объектов? Согласитесь, совершенно неприличная пропорция.
Новый порядок оплаты капремонта нередко сравнивают с финансовой пирамидой.
Упрек не вполне справедливый. Представьте, что вы исправно перечисляете взносы, и – о счастье! – лет через десять в вашем доме произвели долгожданный ремонт. Однако это не освобождает вас от последующих выплат. Во всяком случае, действующее законодательство о такой возможности деликатно умалчивает. Так что при настоящей схеме не одни платят за других, как в случае с пирамидой, а все платят за всех. Такая вот своеобразная справедливость, если, конечно, это понятие применимо к складывающейся ситуации.
Методом «тыка»
Что же собой представляет новый порядок проведения капремонта? Субъекты Федерации формируют региональную программу и устанавливают размер взноса для собственников жилья. Программы сверстаны незатейливо: в них одним чохом включены все существующие на данной территории МКД. Отдельный вопрос – здания, износ которых превышает 70%. По официальным данным доля ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда в 2011 году составила 3% – 99 млн. кв. метров. Однако до развалюх и бараков капремонт может и не добраться. Включать или нет в программу «аварийку» – прерогатива местных властей. Дело в том, что ремонтировать ее нецелесообразно, поскольку дешевле построить новое жилье. В таком случае субъект РФ должен в течение полугода определить порядок и источники финансирования сноса таких зданий и переселения их жителей. Только вот бюджеты большинства регионов на подобные траты не рассчитаны – например, Иркутской области на эти цели потребуется 34 млрд рублей, и потому велик соблазн аварийные объекты не сносить, а подлатать за счет взносов.
Сегодня у составителей программ капремонта и у региональных операторов, которые призваны претворять их в жизнь, нет ясного представления: какие дома в какой срок потребуют реконструкции, какие именно работы понадобиться проводить и в какую сумму они выльются.
Столь же произвольной выглядит и калькуляция целевых взносов. Вероятно, какая-то аналитическая проработка имеет место быть, но судить об объективности данных, на основе которых производятся расчеты, не представляется возможным.
Отсюда – разброс цифр и разница в подходах. Так в Москве с 1 июля введен обязательный взнос 15 рублей с квадратного метра общей площади, а в Санкт-Петербурге (при сопоставимом уровне жизни и более изношенном жилом фонде) городские власти нашли возможность установить дифференцированный – в зависимости от типа МКД – взнос в диапазоне 2,6 – 3 рубля, да еще и предусмотрели бюджетное софинансирование.
В целом по стране сбор взносов идет неважно. Так в Региональном фонде капремонта МКД Омской области отмечают, что за год – с сентября 2014 года – омичи задолжали свыше полумиллиарда рублей; при том, что показатель собираемости в области (70 %) выше среднего по России на 5 %. Но так как взятая с потолка величина взноса не обусловлена реальным объемом работ и соответствующими затратами, невозможно заключить – много это или мало. Быть может, той же Омской области (или другому субъекту РФ) хватит с лишком и 50% собранных взносов, или наоборот – и 150% окажется недостаточно. Интересно, что региональные программы капремонта должны ежегодно корректироваться – в отличие от размеров взносов.
Что варится в «общем котле»?
Собственники квартир имеют право направлять свои взносы в «общий котел» – прямиком региональному оператору, либо в любой момент провести собрание и принять решение об открытии спецсчета в выбранном ими коммерческом банке, на который будут перечисляться средства на реконструкцию. Такая возможность предусмотрена вышеупомянутым законом от 25.12.2012 №271- ФЗ. Какой вариант предпочтительнее?
– Однозначно надо открывать счёт, — убеждена руководитель общественной «Организации народного контроля» Наталья Чернышова. — Это единственный способ хоть как-то отследить свои платежи. При выборе «общего котла» контроль невозможен в принципе. Это идеальная ситуация для «распила» и коррупции. Ведь что такое «региональный оператор», за который настойчиво агитируют власти? Это учреждённая ими же некая управляющая компания, «за душой» у которой ничего нет. Она собирает со всех деньги, сама выбирает подрядчиков, а ремонтирует те дома, которые посчитает нужным. Некие дяди так же будут определять и виды работ. Конечно, есть типовой перечень работ по капитальному ремонту, но не факт, что именно он нужен конкретному дому.
Во что на практике выливается капремонт за счет «общего котла», испытали на себе жители первых домов, отремонтированных в соответствии с новыми веяниями.
Так Фонд капитального ремонта Тульской области занялся реконструкцией дома № 17/13 по улице Мира в г. Алексине. Выбрал организацию, которая составила смету. В результате в нее почему-то не попала замена труб горячего водоснабжения, оказался существенно занижен диаметр стояков отопления, в результате чего часть дома будущей зимой может просто замерзнуть. Подрядчик, также выбранный по конкурсу региональным фондом, приступив к ремонту с почти месячным запозданием, снял все старое кровельное железо, оставив взамен целлофановую пленку, пообрезал трубы отопления и… остановил работы на три недели. За это время прошли дожди, и протекли потолки жителей верхних этажей.
Конечно, можно сослаться на досадное недоразумение, на первый блин, который получился комом, но, вероятнее всего, подобные казусы станут правилом, а не исключением из него. В частности, на недавнем совещании региональных операторов программ капремонта Уральского округа отмечалось, что даже при предоплате в 25-30% от сметной стоимости работ конкурсы по выбору подрядчика нередко удается провести лишь с четвертой попытки, почти на 40% конкурсов заявляется всего по одному участнику. Правда, выступавшие умолчали, какие параметры они закладывают в условия конкурса. Понятно, что за три копейки провести капитальный ремонт подряжаются умельцы подобные тем, что осчастливили жителей Алексина, населяющих «сталинку» на улице Мира.
По данным председателя думского комитета по делам ЖКХ Галины Хованской только 13% россиян избрали вариант с открытием спецсчета. Причиной тому не только инертность собственников, но и позиция местных властей, замалчивающих альтернативу «общему котлу». А как иначе, если региональные операторы, созданные администрациями регионов, живут непосредственно за счет взносов населения.
Несмотря на очевидные плюсы, которые сулит собственникам жилья открытие спецсчета, и столь же очевидные неэффективность и непрозрачность, характерные для деятельности региональных операторов, не стоит однозначно ратовать за первую схему. Ее преимущества раскрываются в условиях хотя бы относительной экономической стабильности.
Если мы смутно представляем, что произойдет с инфляцией, курсом рубля, банковской системой через год, то каковы шансы сохранить собранные жильцами средства, когда речь идет о пяти- десяти- и более –летнем сроке.
За выполнение региональным оператором своих обязательств субсидиарную ответственность несет субъект Федерации, но так как большинство из них ныне в долгах как в шелках, гарантия оборачивается фикцией. Однако в варианте со спецсчетом даже о фикции не приходится говорить. По сути, нам предоставлен выбор между ужасным и очень плохим. Как в том советском блокбастере: «Тебя сразу убить или помучаешься?». При таком раскладе в выигрыше может остаться только киношный красноармеец Сухов.
Не думай о «текущем» свысока
Неудивительно, что парламентская оппозиция категорически не приемлет новый порядок финансирования капремонта. По мнению КПРФ, обязательные взносы противоречат Жилищному кодексу и закону о приватизации. Представители фракции считают, что граждане обязаны платить только 15% этого взноса, а остальную часть должны вносить государство и муниципалитеты. Лидер «Справедливой России» Сергей Миронов заявил, что активисты его партии собрали миллион подписей за приостановку сборов на капитальный ремонт, которые в ближайшее время будут переданы главе правительства вместе с законопроектом об отмене взносов до 2020 года.
У федерального правительства и региональных властей позиция предельно понятная и на первый взгляд логичная – раз у домов есть собственники, то они и обязаны за свое имущество отвечать, а не ждать помощи от государства, у которого на это нет средств. А таковых по изрядно устаревшим расчетам требуется не менее 10 триллионов рублей.
Вот типичное заявление на этот счет из уст заместителя губернатора Челябинской области Сергея Шаля: «Несмотря на популистские заявления отдельных политиков о необходимости отменить взносы на капремонт, большая часть россиян понимает, что без них уже очень скоро может случиться коллапс. Жилой фонд катастрофически стареет – рушатся стены, проваливаются крыши, падают балконы, выходят из строя системы жизнеобеспечения приватизированных домов. Бюджет не в состоянии и не должен нести расходы по содержанию жилья, у которого есть конкретные собственники».
Между тем, отстаивая противоположные подходы к организации капремонта, оппоненты дружно игнорируют один важный, если не ключевой, фактор. Обитатели МКД уже давно оплачивают из своего кошелька расходы по графе «содержание и текущий ремонт».
Правда, при этом большинство, как управляющих компаний, так и жильцов полагают, что данная позиция подразумевает лишь периодический променад по двору гастарбайтера с метлой или газонокосилкой, а также мелкие косметические поделки. Отнюдь. И здесь полезно обратиться к судебной практике, ведь суды в отличие от политиков и чиновников рассматривают весь корпус правовых актов, а не выхватывают из контекста отдельные положения, которые выгодны для обоснования той или иной точки зрения.
Например, в определении Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года оценивается попытка ООО «УК Тракторозаводского района» снять с себя обязанность по замене аварийного балкона и возложить ее на собственника квартиры. Суд посчитал данные претензии безосновательными, поскольку «в соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома».
Вспомним, что, рисуя апокалипсическую картину грядущего коммунального «коллапса», челябинский вице-губернатор упомянул как раз «падающие балконы». Только вот в соответствии с законом, если возникла проблема с балконом, ее обязана разрешить управляющая компания, которая к тому же должна подобные проблемы своевременно выявлять. И не только с балконом, но и с инженерными сетями, фасадом, кровлей, фундаментом, подвальными помещениями и всем прочим пресловутым «общим имуществом».
Следовательно, если управляющие компании добросовестно выполняют свои обязательства, ни о какой коммунальной катастрофе, которой нас стращают чиновники, не может идти и речи.
Но, увы, положительные примеры здесь – большая редкость. Уже знакомый нам Фонд капитального ремонта МКД Тульской области сообщает, что специальный счет позволил собственникам трех домов в областном центре провести капитальный ремонт ранее срока, указанного в региональной программе. Замечательно. Только этот капремонт почему-то ограничился заменой оконных блоков в местах общего пользования. Но если блоки не отвечали своему назначению, их обязана была заменить управляющая компания. И не за счет дополнительных специальных взносов, а за счет средств, уже уплаченных жильцами за содержание и текущий ремонт.
Причем, все установленные законодательством услуги коммунальщики обязаны предоставлять безотносительно того, зафиксированы ли они в договоре по обслуживанию конкретного МКД или нет. В решении Арбитражного суда Кировской области от 18 сентября 2015 г. отмечается: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу императивно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме». Более того, судебная инстанция установила, что отсутствие у коммунальщиков денежных средств и наличие задолженности жильцов не может служить причиной неудовлетворительного технического состояния дома. Проще говоря: взялся за гуж – не говори, что не дюж.
И еще одно замечание практического свойства: если управляющая компания пренебрегает своими обязанностями, существует структура, которая должна призвать ее к ответу – Государственная жилищная инспекция. Кроме того, собственникам квартир стоит хорошенько изучить важнейшие правовые акты, которые устанавливают зону ответственности коммунальных служб: постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”, «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Битый небитого везет?
Сегодня же получается, что отрасль ЖКХ, годовой оборот которой превышает четыре триллиона рублей, в деле обеспечения сохранности и реконструкции многоквартирных домов оказалась в роли стороннего наблюдателя, а государству не хватает то ли политической воли, то ли способностей контролировать коммунальщиков, то ли оно нашло привычный и кажущийся легким выход в дополнительных поборах с населения и создании бюрократических посреднических структур.
Резюмируя сказанное, отметим, что капитальный ремонт отличается от текущего главным образом не перечнем работ, их сложностью и стоимостью, а тем, что первый производится в плановом порядке и носит комплексный характер, а второй проводится оперативно и в отношении объектов, требующих непосредственного вмешательства. Чем больше будет сделано в рамках текущего ремонта, тем дешевле обойдется собственникам ремонт капитальный.
В самом идеальном случае без последнего, разумеется, обойтись не удастся. Однако алгоритм его организации представляется следующим: муниципалитеты верстают планы реконструкции и доводят до сведения жильцов дома; те совместно с управляющей компанией, привлеченными экспертами устанавливают ориентировочную дату; когда подходит срок уточняется время, перечень работ и их стоимость, приглашается подрядчик. После того как сумма будущих расходов согласована, собственники на эти цели берут ссуду в банке. На этом этапе государство должно выступить в качестве гаранта по кредиту и компенсировать процентную ставку вплоть до нулевого уровня.
Разумеется, данная схема не идеальна, но она позволяет собственникам решать конкретные задачи в конкретной ситуации, какой она складывается в отдельном доме и в целом по стране. Похожий порядок принят в ряде стран Восточной Европы и Балтии, где изрядная доля населения проживает в многоквартирных домах. Так, в Словакии гарантии при получении целевых кредитов предоставляются через государственный Словацкий банк по гарантиям и развитию. В Литве при участии государства созданы специализированные гарантийные агентства, которые предоставляют гарантии ТСЖ и управляющим компаниям при кредитовании на цепи ремонта и модернизации МКД в размере до 75% от суммы кредита. В Эстонии муниципалитет Таллина ежегодно субсидирует процентные ставки по кредитам, выданным на нужды капремонта.
Что-то подсказывает: внедряемый ныне вариант просуществует недолго – уж слишком в нем много узких мест, которые, чем дальше, тем болезненнее будут проявляться.
Предыдущая концепция была принята в июле 2007 года в рамках закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищного хозяйства», и тогда уровень финансирования работ населением составлял от 5 до 15 %. Как мы знаем, уже в 2012 году ее подвергли пересмотру. Следующей попытки, судя по всему, ждать недолго, но на этот раз следует наконец-то прислушаться к здравому смыслу, собственным возможностям и зарубежному опыту.
Максим Зарезин
Источник: stoletie.ru
