Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Материал комментируют:
Вадим Кумин
В одном из последних интервью тележурналисту Дмитрию Киселеву действующий мэр Москвы Сергей Собянин сказал:
— Для нас важно создать инфраструктуру, для развития человеческого капитала. Детские сады, школы, культура, спорт, парки, общественные пространства, которые по-другому город раскрывают. И человеку во многом, когда он выбирает, куда ему поехать, в Нью-Йорк, Париж или Лондон, одна из главных мотиваций — нет, я останусь в Москве. Ему вообще интересно здесь жить или нет? Здесь хорошие рестораны или нет? Здесь красивые улицы или нет? Можно ли здесь гулять, можно ли заниматься спортом или нет. Это важная мотивация.
Увеличившиеся вдвое инвестиции, по словам чиновника, позволяют реализовать столице комплексную застройку, создавать не только жилье, но и рабочие места, тем самым решая проблему маятниковой рабочей миграции.
Однако, несмотря на уверенность градоначальника в том, что все озвученные выше меры способствуют мотивации жителей не уезжать из Москвы, аналитики рынка недвижимости, изучая динамику развития этой сферы экономики столичного региона, заметили одну интересную деталь: в настоящее время определенный процент покупателей, изначально проявляющих активный интерес к московской «вторичке», в результате останавливает свой выбор на загородном жилье, делая его основным местом жительства. Да, в общей массе клиентов доля таких граждан сравнительно невелика (по некоторым данным, порядка 6%), но интересно, что примерно такого же объема отток зафиксирован и в сегменте первичного жилья, что в совокупности позволяет говорить уже о восьмой части всех потенциальных покупателей жилья в Москве. Разница между ними лишь только в том, что искатели подержанных объектов в подавляющем большинстве случаев стремятся приобретать уже полностью готовые дома, тогда как поклонники новых квартир отдают предпочтение недостроенным вариантам в расчете проведения ремонта в них «под себя».
Читайте по теме
Миллион за щитовую дачку без газа
Цены на подмосковные домики устремились к очередному рубежу
Эксперты также отмечают, что 2−3 года назад, когда ситуация на загородном рынке жилья еще не была настолько сложной, одновременно наблюдался обратный процесс миграции покупателей — с «загородки» в сегмент городского жилья. По большей части эта тенденция касалась собственников домов высших ценовых категорий: после того, как их дети подрастали и переезжали в столицу, поступив в престижный вуз, родители продавали загородную недвижимость (особенно если уже не использовали ее для постоянного проживания) и приобретали для своих отпрысков, начинающих самостоятельную жизнь, квартиру в центре, как правило, в новостройке в пределах Садового кольца. Таким образом, они еще и отказывались от значительной нагрузки в виде платы за обслуживание подмосковного дома. Однако на данный момент из-за стагнации спроса в сегменте загородного жилья владельцы дорогостоящих объектов отказываются от их реализации, и подобного оттока обратно в столицу уже не происходит.
Согласно наблюдениям, преимущественная часть покупателей, переходящих в загородный сегмент жилья, отдает предпочтение такому формат, как таунхаус (блокированная застройка, соседствующие дома с отдельными входами). Причин тому несколько: если сравнивать с коттеджами, то стоимость таунхаусов и на первичном, и вторичном рынках загородного жилья обычно ниже, чем цена отдельно стоящих строений. При этом собственники таунхаусов чувствуют себя гораздо комфортнее, чем владельцы объектов в малоэтажных домах, так как проживают не в квартире, а в доме с участком земли. Выбирая между таунхаусом и дуплексом (его владельцы проживают на разных этажах одного строения), такие покупатели в большинстве случаев приобретают таунхаус, так как предпочитают, чтобы соседи проживали за стеной, а не под или над ними, как в городской квартире.
Проанализировав предпочтения рассматриваемой категории покупателей в плане направлений, профессионалы рынка отмечают, что наибольшим спросом у них пользуются подмосковные шоссе на западе, юго-западе и северо-западе Подмосковья. Потребители, интересовавшиеся в Москве лотами высоких ценовых категорий, в первую очередь выбирают дома в проектах на Новой Риге. Покупатели с более скромными бюджетами обычно приобретают лоты на Ленинградском, Киевском или Минском шоссе. Наименьшим спросом у людей, переезжающих на постоянное место жительства за город, пользуются объекты на восточном, северо-восточном или юго-восточном направлениях, где чаще всего наблюдаются проблемы с движением автотранспорта. Главным образом это Горьковское, Ярославское и Новорязанское шоссе.
Примечательно, что в числе таких «перебежчиков» покупатели среднего возраста (40−55 лет) составляют абсолютное меньшинство (таких всего 12%). Пожилых людей в возрасте от 55 до 77 лет, предпочитающих областную «загородку» столичной «вторичке», гораздо больше — 40%. Однако абсолютное лидерство принадлежит, образно выражаясь, «младшей группе» — от 25 до 40 лет. Таких эксперты насчитали целых 48%, отмечая, что это значение заметно возросло всего за 5 последних лет (то есть с предкризисного 2013 года).
Эту тенденцию, например, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома склонен объяснять тем, что люди среднего возраста гораздо более тяжелы на подъем, поскольку внутри городской черты их удерживает не столько работа, но еще и забота о своих детях и внуках (которых, помимо школы или университета еще посещают разного рода кружки и курсы по интересам). Даже если кто-то из возрастных покупателей и демонстрирует желание перебраться за город, по в этом случае он подбирает жилье, расположенное как можно ближе к мегаполису. В некоторых случаях они соглашаются ради такого переезда продать недвижимость, доставшуюся им по наследству, одновременно избавляясь таким образом от необходимости распылять свое внимание и силы сразу на два домохозяйства.
Люди предпенсионного и пенсионного возраста, развивает мысль эксперт, немного более активны при покупке загородного жилья по целому ряду причин. Во-первых, они либо уже вышли на заслуженный отдых, либо по-прежнему трудоустроены, однако не на полную ставку. Во-вторых, чаще всего покупателями таких объектов выступают все же жители из регионов, которые продали имеющуюся в их распоряжении местную недвижимость. В-третьих, выбирая между столичной подержанной квартирой и «домиком в деревне» они скорее выбирают последний вариант, поскольку стремятся дышать чистым воздухом и иметь в собственности во все века беспроигрышный вариант — землю.
Молодые же покупатели гораздо мобильнее пожилых, поэтому их совершенно не пугает перспектива мотаться на работу в столицу практически каждый день. На «постоянку» за город такие люди нередко перебираются сразу после рождения детей, стараясь выбирать проекты, расположенные вблизи населенных пунктов с развитой социальной инфраструктурой — школами, детскими садами, развивающими центрами. Для молодежи, не обремененной наследниками и супругами, жилплощадь за городом является привлекательной по другим соображениям, развивает мысль эксперт. Для таких покупателей это в первую очередь показатель статуса и престижа. Именно в подобных домах, а не в городских квартирах, герои американских телефильмов воплощают идеи об «американской мечте», поэтому холостые россияне строят схожие планы: вести идиллическую жизнь на природе, приглашая время от времени родных и друзей «на барбекю». Кстати, некоторые из таких приглашенных, подкупленные красивой картинкой, загораются желанием приобрести себе точно такой же «домик в деревне», что является далеко не последним «драйвером» развития «модности» тренда.
Этот «перетекательный» тренд, пусть и не слишком мощный (впрочем, российский рынок недвижимости в последние несколько лет вообще ничем мощным, кроме падения покупательского спроса и количества банкротств застройщиков, не отличается), лишний раз подтверждает тот факт, что в Москва страдает такими же проблемами, что и вся остальная Россия. Их, в частности, недавно перечислил автор шведского издания Neue Zürcher Zeitung Кристиан Штайнер.
В его список российских недостатков, например, входят высокие проценты по ипотеке и низкие зараплаты, из-за чего приобретение собственного жилья и создание семьи для российской молодежи становится недоступным. Кроме того, он не скидывает со счетов и безграничную бюрократию, а также «демографическую ловушку» кризисных 90-х. Соглашаясь с тем фактом, что почти каждый россиянин может найти работу, автор публикации утверждает, что многие рабочие места непродуктивны, а ту работу, которую выполняют служащие в супермаркетах или на улицах, в развитых экономиках давно осуществляют машины. В привязке к этому журналист отмечал, что у многих молодых россиян возрастает открытость в отношении заграницы, и многие из них готовы «проголосовать ногами». Конечно, признает он, чиновники обещают реформировать налоговую систему и улучшить условия для мелкого и среднего бизнеса. Однако если эти «воскресные проповеди» не превратятся в реальные дела, то российская молодежь будет пользоваться любым шансом, чтобы реализовать себя за рубежом.
Читайте также
Российская власть повторит дефолт 1998-го, разорив страну
Политики говорят о возвращении сценария 20-летней давности
Говоря о проблемах Москвы, ближайший оппонент Сергея Собянина в борьбе за кресло мэра Москвы, кандидат от КПРФ Вадим Кумин особо подчеркивал:
— Город должен стать арендодателем социального жилья, цена аренды которого была бы по карману и студентам, и социально незащищенным жителям с перспективой его дальнейшего выкупа по себестоимости спустя 10 лет проживания. Молодые семьи должны получить приоритетное право на аренду такой недвижимости. Это старая советская система, раньше все мы жили в квартирах, принадлежащих государству, и это было удобно.
Что же касается бюрократических проблем, то, по мнению политика, Москве нужно возвращать власть на муниципальный уровень. «Не мэр с его командой, прикрываясь фейковым мнением накрученных голосов „Активного гражданина“, а москвичи сами должны иметь возможность влиять на принятие решений. Иметь право участвовать в подготовке законов, по которым им жить. Для этого городу нужна административная реформа, которая превратит городскую вертикаль власти в систему горизонтального управления», — подчеркнул Вадим Кумин.
Новости Москвы: В московской новостройке на людей падают потолки
Проблемы недвижимости: Москвичи решили сообща бороться со «строительным беспределом»