Фото: Артем Геодакян/ТАСС
Материал комментируют:
Олег Иванов
На волне предвыборной агитации потенциальный кандидат на место мэра Москвы и губернатора Подмосковья политик и эколог Максим Шингаркин заявил представителям СМИ, что в случае избрания на любую из этих должностей он намеревается поднять вопрос об объединении столицы и области в единую агломерацию, переместив ее административный центр в Новую Москву. В ответ на это глава думского комитета по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Алексей Диденко (член партии ЛДПР) отметил, что процесс расширения границ Москвы уже давно запущен. Более того, чиновник не исключил, что в ближайшей перспективе может быть поставлен вопрос и об освоении новых территорий на южном направлении.
«СП» обратилась к экспертам рынка недвижимости столичного региона, чтобы выяснить, так ли необходимо Москве упомянутое расширение, чем оно может быть вызвано и как повлияет на рынок жилья в регионе.
— С точки зрения рынка недвижимости, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, — это скорее формальный вопрос. Все понимают, что фактически Москва — это агломерация, включающая, как минимум, все прилегающие к ней города-спутники. Нужно ли их превращать в очередные районы Москвы? Это опасное решение. Для рынка недвижимости имеет значение формальная граница, проходящая по МКАД, но она определяется не столько правовым статусом жителей Москвы или Московской области, сколько транспортной доступностью. Объединение Москвы и Подмосковья в один регион имело бы смысл хотя бы с точки зрения перспектив планирования территориального развития. Если фактически речь идет об одной социально-экономической единице, то ее развитие невозможно в условиях раздельных бюджетов, административно-политических центров и так далее. Однако регион получится слишком большой, управлять им будет непросто.
Читайте также
Россия Европе: Спасибо, как-нибудь обойдемся без вашей G8
Запад на несколько лет опоздал со своим предложением к Москве о сотрудничестве
— Да и задач по освоению уже имеющейся территории ТиНАО хватит на десятилетия вперед, — уверен руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Там строится жилье, дороги, торгово-развлекательные центры, но рабочих мест по-прежнему нет. Людям приходится ежедневно выезжать в старую Москву, что вызывает серьезные транспортные проблемы. А ведь если вспомнить, в районе Троицка изначально и собирались создавать деловой центр столицы — вплоть до переноса туда учреждений федеральных органов власти. Однако ничего подобного не произошло.
— Так что, — полагает управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова, — не исключено, что данный проект просто превратится в очередную возможность для чиновников и застройщиков присвоить себе часть государственного бюджета, а очередные присоединенные земли поджидает не слишком радужная участь. Присоединяемые территории — одни из самых экологически чистых, так как там расположены крупные лесные массивы. Но теперь они безжалостно вырубаются, а на их месте строятся жилые дома и автомагистрали. В итоге в Москве и Подмосковье еще больше возрастет загазованность и ухудшится и общая экологическая обстановка. Что касается улучшение ситуации на дорогах, то это тоже весьма сомнительно. Несмотря на то, что построено много квадратных метров нового жилья, осталась серьезная проблема плохой транспортной доступности. Новые дома уже заселяются, сильно повысился автомобильный трафик, а дороги в районах остались прежние — старые, узкополосные шоссе. В итоге появились те же самые пробки, просто в новых направлениях. Экономический же подтекст в выборе направления для расширения становится еще более очевидным, если вспомнить, что многие из присоединенных земель еще в 90-е годы были выкуплены крупными компаниями, банковскими структурами и чиновниками. Для них это хорошая возможность повысить стоимость земли и выгодно продать ее богатой Москве под застройку.
«СП»: — Почему в качестве потенциального плацдарма для очередного расширения рассматривается именно южное направление. По какой причине не рассматриваются, например, земли севернее и западнее столицы?
— Южное и юго-западное направления остаются единственными, где еще существуют обширные незастроенные участки земли, — обращает внимание Дмитрий Таганов. — Я бы ограничил эту зону Киевским и Новорязанским шоссе. Можно было бы назвать перспективным северо-западный кластер в районе Минского и Рублевского шоссе, однако там находятся такие поселки, как Барвиха, Жуковка, Горки-2 и так далее, жителям которых не хочется переживать приход «иноземцев», привлеченных столичным статусом. К тому же в тех краях не так много свободной земли, поскольку приусадебные участки в элитных домовладениях могут достигать нескольких гектаров. Аналогичным образом можно охарактеризовать зону от Новой Риги до Ленинградского шоссе: это локация престижных коттеджных поселков, и местные жители не хотят видеть там растущие многоэтажки и гастарбайтеров в поисках дешевого жилья. На севере области много водоемов и мало земли — тоже не лучший вариант для глобальной застройки. К тому же там расположены густонаселенные города вроде Мытищ, Долгопрудного и Химок, все социальные проблемы которых упадут на плечи столичных властей в случае присоединения этих территорий. Подобная ситуация сохраняется на востоке с Балашихой, Железнодорожным и другими городами, где и без того существует плотная застройка и большие проблемы с трафиком.
«СП»: — Как отреагирует на это рынок первичной недвижимости столицы и особенно ближнего Подмосковья?
— Безусловно, — отмечает Мария Литинецкая, — для застройщиков жилья на территории Московской области у МКАД есть резон оказаться в административных границах Москвы и предложить покупателям заветную «московскую прописку». Это позволит увеличить цену на свои объекты, однако не сильно — транспортная доступность все-таки останется более важным фактором ценообразования, когда мы говорим о столь удаленных от центра жилых комплексах. Соответственно, девелоперы столичных ЖК почувствуют некоторое усиление конкуренции со стороны проектов за МКАД, однако оно также не будет критичным. Прежде всего возрастет противостояние между застройщиками Москвы и Московской области, чьи жилые комплексы реализуются непосредственно у границы МКАД.
— В случае присоединения к Москве новых локаций стоимость первичной недвижимости на юге вряд ли изменится, — высказывает схожую точку зрения генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — Сейчас средняя цена квадратного метра в столичных новостройках за МКАД вполне сопоставима с прайсом на аналогичную недвижимость в том же районе. К тому же из-за высокой конкуренции застройщики вряд ли решат завысить цены. Реакцию после присоединения скорее стоит ждать не на первичном, а на вторичном рынке. Именно так произошло после объединения с Новой Москвой, когда на волне ажиотажа владельцы недвижимости в ТиНАО одномоментно повысили цены на 5−10%. Однако вскоре покупательская активность вернулась в обычное русло, а цены откатились назад. Полагаю, именно такой сценарий возможен и на юге Московской области в случае его присоединения к столице. Хотя ажиотаж однозначно будет меньше, поскольку это уже станет не первым расширением границ.
«СП»: — Что может произойти в случае расширения Москвы на юг с теми объектами недвижимости, которые сейчас позиционируются в этих границах как загородные загородной недвижимостью, будут какие-либо изменения?
— На фоне новостей о присоединении новых территорий цены на загородные объекты в локации могут скачкообразно вырасти на 20−25%, — уверен Дмитрий Таганов. — Правда, затем их стоимость может либо немного просесть, либо чуть увеличиться, это уже зависит от поведения игроков рынка. Сейчас мы отмечаем, что средняя цена некоторых форматов в Новой Москве — например, участков без подряда или таунхаусов, в 1,5−2 раза превышает данные по области в целом. Такой вариант развития событий тоже возможен. Но главное, конечно, что на присоединенных территориях «загородке» придется несладко. Это видно по ТиНАО. Многоэтажная застройка там активно вытесняет малоэтажную, стройки и высотные кварталы вплотную подходят к дачным домам, совершенно обесценивая такой «отдых на природе». Спрос на загородные объекты в Новой Москве за прошедшие шесть лет упал более чем в два раза, поэтому приход мегаполиса на новые земли «загородке» ничего хорошего не сулит.
— К тому же, — добавляет Елена Земцова, — велика вероятность того, что местные земельные участки, находящиеся в собственности рядовых граждан, после присоединения их к Москве будут выкупать, и не факт, что по рыночной цене. В худшем случае — принудительно изымать для городских нужд. Соответственно, в таких условиях мало кто будет заинтересован покупать земельные участки и дачи в этих районах.
Читайте также
Крым: Туристическому сезону уготован крах на радость Анталии
Почему на полуострове этим летом можно не ждать наплыва отдыхающих
Впрочем, официально, считает политолог, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов, о расширении Москвы пока говорить явно преждевременно, потому что заявления об этом звучат от депутатов ЛДПР. При этом известно, подчеркивает эксперт, что именно эта партия зачастую озвучивает позицию власти, так что вполне можно предположить, что вброс этой темы в информационное пространство осуществлен для того, чтобы выяснить отношение к ней гражданского общества и различных политических групп. А стоит за ним действительно Правительство Москвы, которое по политическим причинам не может официально озвучить эту инициативу.
— К самой идее расширения Москвы я отношусь негативно, — отмечает Олег Иванов. — Потому что, во-первых, нельзя одновременно эффективно управлять и городской и сельской территориями, у села совсем другая специфика. А в Московской области все еще остается множество сельских населенных пунктов, и очевидно, что в случае объединения именно эта местность пострадает в первую очередь. Во-вторых, при объединении руководителем столь крупного и значимого региона может стать фигура, составляющая определенную конкуренцию, возможно, самому президенту. Поэтому не уверен, что эта инициатива будет поддержана на федеральном уровне, если только не будет принято решение назначать такого главу непосредственно главой государства. В-третьих, планы по расширению Москвы противоречат многочисленным заявлениям федеральных властей о развитии регионов с низкой плотностью населения, в частности, Сибири и Дальнего Востока. Очевидно, что с появлением новых московских микрорайонов отток населения из провинций только усилится. Такое расширение рынка жилья в столице приведет к тому, что наиболее обеспеченные люди из регионов будут стремиться переехать в Москву.
Загородная недвижимость: Деятели культуры просят запретить застройку в окрестностях Рублево-Успенского шоссе