Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Услуга trade-in еще три-четыре года назад была редкостью на рынке недвижимости и ассоциировалась преимущественно с автомобильным бизнесом, однако ситуация меняется
Столичные риелторы отмечают рост сделок trade-in в новостройках. По сути, такая схема предполагает взаимозачет вторичного жилья на новую квартиру. С 2014 года доля подобных сделок выросла практически в два раза. Если в 2014 году trade-in составлял 8–11%, то на текущий день превысил 20% от реализуемых квартир на первичном рынке, рассказали «РБК-Недвижимости» генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Рост числа альтернативных сделок на рынке новостроек Москвы с конца 2014 года также подтверждает управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, однако приводит более скромные цифры: за 2016 год их доля выросла на 1% относительно 2014 и 2015 годов, тем не менее в целом на рынке Москвы их доля не превышает 5–7%. Директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман также считает, что доля trade-in никогда не была существенной (около 7–9% на пике), но отмечает, что покупатели проявляли интерес к таким сделкам.
Что такое trade-in в недвижимости
Схема trade-in — это одновременное проведение двух сделок по продаже квартиры на вторичном рынке и покупке объекта в новостройке. Фактически это две юридически независимые сделки. С каждым клиентом по этой схеме работают два агента — специалист по вторичной недвижимости и агент по новостройкам. Квартира в новом доме бронируется на срок до двух месяцев, ее стоимость фиксируется. За это время продается старая квартира по рыночной цене, а сумму при продаже «вторички» зачисляет в счет нового жилья.
По данным Est-a-Tet
Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», связывают рост сделок trade-in в новостройках Москвы с сокращением доходов населения. В результате меньше людей могут себе позволить приобрести новое жилье, не продавая старое. Подобная тенденция наблюдается и на рынке вторичного жилья. Также интерес к trade-in связан с расширением списка проектов, где можно получить подобную услугу от застройщика, дополняет Мария Литинецкая.
Владимир Каширцев видит рост подобных сделок в связи с большим объемом предложения в построенных ЖК и приемлемым ценам на них. «Появилось много готового к заселению жилья в пределах доступной локации для желающих обновить свой жилой фонд. При этом бюджет покупки на первичном рынке снизился. Купить квартиру в Москве можно от 3 млн руб., в Подмосковье — от 2 млн руб.», — говорит он.
Практика «Метриум Групп» показывает, что порядка 60–65% собственников, обменивающих свое вторичное жилье, предпочитают приобрести квартиру в новостройке и только 35–40% — на «вторичке». «Жилье в новостройках выигрывает по своим качественным характеристикам у старого жилого фонда. Поэтому если клиент не привязан к той или иной локации, где нет новостроек, то, скорее всего, предпочтет первичный рынок. Важно понимать, что к данной категории относятся и собственники, продающие жилье самостоятельно не по trade-in и выбирающие взамен новостройку», — поясняет Мария Литинецкая.
Что мешает trade-in
По оценкам «Метриум Групп», фактически в половине проектов (49%) массового сегмента в старых границах Москвы можно приобрести жилье по взаимозачету. «Потенциально до 15% всех покупателей могут пользоваться услугой trade-in. Для понимания — в 17-этажном доме два-три этажа теоретически реально продавать по схеме взаимозачета. Однако по факту доля trade-in в три раза ниже», — отмечает Мария Литинецкая.
Взаимозачет — пока новинка на рынке жилья, поэтому владельцы по-прежнему продают квартиры по старинке, собственными силами, и только потом обращаются к застройщику для приобретения новостройки, говорит Мария Литинецкая. Однако даже если клиент осведомлен о trade-in, он часто предпочитает работать со своими риелторами, добавляет она.
По мнению руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, в первичном сегменте такая схема фактически не может продуктивно работать. Причина в том, что застройщики, как правило, не располагают ресурсами для работы на вторичном рынке — в структуре их компаний нет агентств недвижимости, а реализацией большей части квартир, расположенных в новостройках, занимаются обычно небольшие отделы продаж девелоперов, поясняет эксперт. Однако есть исключения, когда в собственности у застройщика имеется агентство недвижимости, — в качестве примера Дмитрий Таганов приводит ГК «Интеко», которая владеет агентством недвижимости «Магистрат». Тем не менее это единичные случаи, поэтому в целом прием объектов вторичного рынка по схеме trade-in — невыгодный для застройщика процесс, резюмирует Дмитрий Таганов.
Плюсы и минусы trade-in
Главным преимуществом покупки квартиры по trade-in риелторы называют экономию времени. При такой схеме действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т. д.), говорит Мария Литинецкая. Второе, не менее важное преимущество trade-in, по ее мнению, фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не столкнется с проблемой, когда ему придется срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму из-за того, что девелопер повысил цены, поясняет эксперт.
К минусам альтернативной сделки на первичном рынке Владимир Каширцев относит срыв сделки по продаже своей квартиры и невозможность приобрести новостройку по фиксированной цене. Всегда есть риски повышения цены и отказа правообладателя держать квартиру под конкретного клиента длительный срок, отмечает он.
Другая проблема у новостроек — трудности при заселении. «Заселение дома на данный момент еще не началось, но планируется вот-вот. Этот срок может по объективным причинам сдвинуться, а клиент, продав свою квартиру и оплатив новостройку, остается на улице, поскольку заехать будет невозможно», — приводит пример Владимир Каширцев.
Относительно стоимости услуг по trade-in: владелец вторичной квартиры выплачивает риелторам комиссионные за реализацию своего объекта, но данная комиссия (средняя по рынку) обычно уже включена в стоимость недвижимости, жилье в новостройке покупается по прайс-листу застройщика, уточняет директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Дополнительных затрат не требуется, отмечает он.
Реализация жилья по trade-in не ведет к удешевлению квартиры собственника, объект продается по рыночной цене, отмечает Мария Литинецкая. Другое дело, когда сами владельцы готовы снизить стоимость на 5–7%, чтобы как можно быстрее найти покупателя, успев приобрести жилье в новостройке до повышения цен, добавляет она.