Дом на Никольской улице в Москве. Конец XIX века
Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС.
Квартирный вопрос в Российской империи в конце XIX — начале XX века решали с помощью доходных домов и паевых фондов
Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.
Появление доходных домов в Москве
Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.
Предпосылки появления арендного жилья:
- первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;
- в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.
Вид на Замоскворечье с колокольни Ивана Великого. 1884 год
Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС
Городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.
К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.
Расцвет строительства доходных домов в Москве
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.
Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.
Вид улицы Ильинки от Юшкова переулка. 1887 год Фото: Из фондов Академии архитектуры СССР. Репродукция Фотохроники ТАСС
В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.
Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).
Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год
Годы постройки
Количество построенных домов за период, шт.
Из них в эксплуатации до сих пор, шт.
1878–1884
7
–
1885–1890
18
18
1891–1895
19
19
1896–1900
56
27
1901–1905
134
69
1906–1910
126
55
1911–1917
195
19
Таблица: АИЖК
Дореволюционная Москва. 1910 год Фото: Репродукция Фото ИТАР-ТАСС
Типы доходных домов
Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:
- дома барского типа (например, доходный дом на Б. Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
- доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
- доходные дома для чиновников и учителей со средними доходами (например, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, небольшие квартиры);
- дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на заработки на длительный срок. В подвальных помещениях таких домов обычно располагались ночлежки для самых бедных слоев населения.
Виды Москвы. 1917 год Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС
Паевые фонды арендного жилья
Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.
- Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
- Средняя стоимость квартиры — 10–11 тыс. руб.
- После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе
- Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
- Процентная ставка — 4,5% годовых
- Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи
- Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода
- Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода
Доходные дома в России
Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.
Обитатели дома с коечно-каморочными квартирами, построенного купцом Н. А. Бугровым в Нижнем Новгороде. 1899 год Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС
В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.