Петербургский предприниматель Георгий Тихомиров обратил внимание главы СК Александра Бастрыкина на систему реализации арестованного имущества. Бизнесмен влез в долги, не смог расплатиться, его 70-метровое помещение на Капитанской улице было арестовано, оценено в 5 млн и продано на аукционе по той же стоимости.
Излишек после обращения взыскания бизнесмену вернули, но чувство несправедливости осталось. Свое помещение он оценивал в 9 млн и счел себя обманутым на 4 млн. Вот и попросил Бастрыкина разглядеть в цепочке реализации серию преступлений – должностных и экономических.
Внешне российский институт реализации понятен и удобен. Должник в тупике. Взыскатель обращается в суд. Приставы арестовывают имущество и инициируют процедуру оценки. Ее проводят коммерческие организации, с которыми приставы ежегодно подписывают госконтракты. Оцененные лоты отправляют в Росимущество, выступающее продавцом. Ведомство в случайном порядке распределяет их между фирмами, с которыми заключены контракты на реализацию имущества. Публично объявляются электронные торги, принимаются заявки от физических и юридических лиц, проводится аукцион. Начальной ценой выступает та, что указал оценщик в своем отчете. Сумма долга перечисляется взыскателю, остаток возвращается должнику.
Помещение Тихомирова оценивала компания «Северо-Западный финансовый альянс» (СЗФА) – постоянный партнер приставов. Ее специалисты посчитали обстоятельства продажи неординарными и с установленной рыночной стоимости скинули 27 %. Тихомиров через суд добился повторной экспертизы, показавшей реальную стоимость объекта. Однако сделку на этом основании отменить было нельзя, помещение окончательно перешло к победителю аукциона – ООО “Бриз”, зарегистрированному за месяц до торгов на имя 23-летнего петербуржца, чьи интересы, судя по соцсетям, лежат в плоскости мотоциклов, а не коммерческой недвижимости.
В России оценочная деятельность не требует лицензирования. Требования к компаниям, по сути, символичны: иметь в штате не меньше двух оценщиков, которые должны состоять в профильной саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность. Серьезные заказчики, например, Сбербанк, предъявляют повышенные требования к оценщикам (сертификаты повышения квалификации по программам международных организаций), но в документации приставов дополнительные пункты отсутствуют.
По данным ГАС «Правосудие», за последние пять лет к петербургским оценщикам и приставам подавалось больше 30 исков с оспариванием экспертных мнений. Зачастую должникам отказывалось в требованиях по формальным основаниям (например, истек срок подачи жалоб). Иногда суды назначали свои, товароведческие, экспертизы и приходили к мнению о явно заниженной оценке рыночной стоимости имущества, однако признать ее недопустимой отказывались, ссылаясь на ФЗ «Об оценочной деятельности». Он позволяет оценщикам на свое усмотрение оперировать тремя методами – затратным, доходным и сравнительным.
Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, априори считаются достоверными. Чаще всего максимальную стоимость дает сравнительный подход (он применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов), но опять же, оценщик может легко объяснить его недопустимость, сославшись на свое мнение. Доказать заведомую ложность его показаний (а он предупреждается об административной ответственности) и привлечь по статье 17.9 КоАП еще никому не удавалось. Да и санкция смехотворная – штраф до 1500 рублей.
В некоторых случаях суды все же отменяют постановления приставов с аннулированием отчетов оценщиков и выводом стоимости имущества на рыночный уровень. Но эти решения единичны.
Также в судебных делах видно неоднозначное прочтение закона об оценке имущества. Некоторые представители Фемиды согласны с уценками, оперируя термином «ликвидационная стоимость», хотя ФЗ «Об оценочной деятельности» предписывает относиться к арестованному имуществу как к рыночным объектам. Оно ничем не отличается от иного, отчуждаемого на открытом рынке в условиях конкуренции, и к нему неприменимы такие чрезвычайные обстоятельства, как, например, залог. Однако судебная практика знает случаи, когда оценщики применяли понижающие коэффициенты по ряду позиций, и стоимость имущества теряла до десяти раз относительно рыночной.
По просьбе «Фонтанки» с отчетом СЗФА по делу Тихомирова ознакомился руководитель отдела оценки недвижимого имущества группы компаний «АФК» Константин Гнездилов – единственный петербуржец, обладающий званием «Признанный европейский оценщик» Паневропейской ассоциации оценщиков (TEGoVA):
«Полагаю, в случае с помещением на Капитанской были подменены понятия. 27-процентной скидкой пришли к ликвидационной стоимости, хотя задача стояла рассчитать рыночную. В законе нет ограничений по продаже арестованного имущества ограниченным сроком экспозиции. Отчет оценщика действителен 6 месяцев, но далее он может пролонгироваться. По моему мнению, объект стоит порядка 7-8 млн рублей».
По мнению Гнездилова, оценка имущества имеет субъективный характер и зависит от подхода, полноты и объема исходных данных. Иногда собственник препятствует осмотру объекта или же имеет завышенное представление о стоимости своего имущества.
«Люфт в конечных результатах экспертов может присутствовать, но в определенном, довольно ограниченном, диапазоне. Доверительный интервал рыночной стоимости у разных оценщиков не должен превышать 10-15 процентов, – уверен эксперт. – В развитых рынках он минимален. Думаю, рынок коммерческой недвижимости Петербурга вполне развит».
Как ни парадоксально звучит, но в занижении стоимости объекта при оценке арестованного имущества заинтересованы все стороны, кроме должника – при условии, что предполагаемая вырученная сумма покроет долг. Чем скорее имущество уйдет с молотка, тем быстрее пристав закроет исполнительное производство, взыскатель получит свое, Росимущество не будет тратить дополнительные бюджетные средства на оплату услуг организаторам торгов (не придется сбивать цену и назначать повторные), а победитель аукциона заплатит меньше.
На единой площадке петербургских торгов можно встретить лоты с довольно странной оценкой стоимости арестованного имущества. Например, автомобиль Chevrolet Cruze 2013 года выпуска мощностью 141 л.с. без видимых повреждений эксперты оценили в 69 тысяч рублей, тогда как на сайтах объявлений эту модель с аналогичными характеристиками меньше чем за 450 тысяч не выставляют. Конечно, покупатель нашелся, и предложенная им цена 150 тысяч все равно кажется смехотворной.
В еще меньшую стоимость, 65 тысяч, оценили автомобиль Mazda 6 2011 года выпуска с небольшими потертостями на двери и крыле, притом что владелец машины задолжал банку 712 тысяч. Mercedes Benz GL 500 2007-го года был выставлен на торги за 616 тысяч, хотя меньше чем за миллион его не предлагают. Неудивительно, что такие лоты легко находят своего покупателя.
Зато подвергнутую аресту «Ладу-21121» 2007 года выпуска с повреждениями по всему периметру оценили в 221 тысячу рублей. Само собой, ее до сих пор не могут реализовать, и исполнительное производство не окончено.
В 70 тысяч рублей оценщики определили пятую долю в трехкомнатной квартире на Шпалерной улице.
Участок в садоводстве «Разлив» площадью 4 сотки был выставлен на торги за 400 тысяч рублей (100 тысяч за сотку), хотя на свободном рынке сотка земли в том же садоводстве продается в разы дороже – за 450 тысяч рублей.
Среди участников торгов, насколько заметила «Фонтанка», встречаются одни и те же лица. В аукционах по реализации арестованной недвижимости активность проявляет сотрудник компании «М-16», принадлежащей вратарю «Зенита» Вячеславу Малафееву. Некий петербуржец по фамилии Позолотин в поисках выгодных лотов преодолевает тысячи километров, при этом скупает все подряд. В феврале, например, он предложил наибольшую цену за Nissan Tiida в Оренбургской области (486 тыс.), а уже в марте бился за 70-метровую квартиру в Петербурге стоимостью 3,8 млн рублей. Зачастую участниками торгов являются граждане, одновременно играющие в арбитражных процессах активную роль в банкротстве юрлиц.
О проблемах электронных торгов эксперты говорили неоднократно. Организатор может безосновательно отказать в регистрации незнакомому участнику. Ну а худшее, что отмечают специалисты, – организатор видит заявки.
В нескольких петербургских компаниях, проводящих торги по заказу Росимущества, связь с участниками «Фонтанке» ожидаемо опровергли и дали однотипный ответ:
«Нам все равно, кто заявляется. Мы проверяем только соответствие заявок требованиям, которые предъявляет Росимущество, потому что оно выступает продавцом».
Мир оценки и реализации арестованного имущества в Петербурге тесен.
Согласно сайтам госзакупок, петербургские приставы на 2015 год заключили контракты на оказание услуг по оценке арестованного имущества с тремя коммерческими организациями – упомянутым СЗФА, ООО «Гранд-оценка» и ООО «Агентство по экспертизе недвижимости» (АЭН). Денежные средства перечисляются им по мере исполнения заказов, их объем на данный момент не превышает 2 млн рублей.
У Росимущества на 2015 год заключены контракты с шестью коммерческими организациями на услуги по реализации имущества. Гендиректор и единственный владелец одной из них, ООО «Паритет», Игорь Бахчиванов ранее состоял в соучредителях «Гранд-оценки». Другая компания Бахчиванова, «СПб Электросервис», еще в 2007 году в качестве организатора торгов оказалась в центре скандала, связанного с вероятным отсевом претендентов на участие в аукционе.
С учетом сниженной платежеспособности населения реализация арестованного имущества будет набирать обороты. Это уже заметно по статистике судебных приставов Петербурга. С начала года, как пояснили «Фонтанке» в службе, произведены почти 8 тысяч арестов – это в 2,4 раза больше прошлогоднего показателя. Стоимость имущества оценена в 5,7 млрд рублей, что в полтора раза выше суммы за девять месяцев 2014-го. Всего же, с остатком прошлого года, на конец сентября 2015-го в производстве находились 10 тысяч 672 открытых дел с арестом на 12,8 млрд рублей.
Источник: fontanka.ru